„Lex deweloper” – czy specustawa mieszkaniowa zwiększyła podaż mieszkań? Sprawdzamy założenia w praktyce

Specustawa mieszkaniowa „lex deweloper”, która miała ułatwić deweloperom realizowanie nowych inwestycji, przestanie obowiązywać w połowie 2026 roku. Czy regulacja spełniła swoje założenia i realnie wpłynęła na zwiększenie podaży mieszkań? W tym artykule oceniamy efektywność tego rozwiązania i sprawdzamy, ile inwestycji faktycznie udało się zrealizować.

Przepisy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych obowiązują od 22 sierpnia 2018 roku (Dz.U. 2018 poz. 1496 Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r.). Mechanizm ten pozwolił inwestorom budować na terenach nieobjętych planem miejscowym – często poprzemysłowych lub powojskowych – pod warunkiem uzyskania zgody rady gminy. Jednak to narzędzie prawne zniknie definitywnie 1 lipca 2026 roku, ustępując miejsca nowym formom planowania przestrzennego.

Jak wygląda bilans pięciu lat funkcjonowania „lex deweloper”? Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich wynika, że w latach 2018–2023 samorządy podjęły łącznie 479 uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji. Aż 379 z nich (czyli 79 proc.) zakończyło się decyzją pozytywną. Pozostałe 100 wniosków zostało przez radnych odrzuconych. Choć skuteczność procedowanych uchwał jest wysoka, ich ogólna liczba w skali całego kraju pozostaje niewielka w stosunku do pierwotnych potrzeb rynku.

Specustawa „lex deweloper” – najważniejsze informacje

• Specustawa mieszkaniowa (tzw. „lex deweloper”) pozwala na realizację inwestycji mieszkaniowych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), pod warunkiem niesprzeczności ze studium uwarunkowań.
• Deweloper może uzyskać zgodę na budowę na terenach poprzemysłowych, powojskowych lub kolejowych, jeśli rada gminy podejmie stosowną uchwałę lokalizacyjną.
• Celem regulacji jest ułatwienie budowy mieszkań w centrach miast i skrócenie czasu potrzebnego na uzyskanie decyzji administracyjnych.
• Inwestycje realizowane w tym trybie muszą spełniać określone standardy urbanistyczne, np. mieć dostęp do drogi publicznej, szkoły podstawowej oraz terenów rekreacyjnych.
• Mechanizm „lex deweloper” obowiązuje do 1 lipca 2026 roku, po czym zostanie zastąpiony przez Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI).

„Lex deweloper” – cel i założenia

Głównym celem specustawy było uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych, które są wymagane do uruchomienia inwestycji mieszkaniowych. Regulacja ma sprzyjać przyśpieszeniu realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących np. na terenach poprzemysłowych. Inwestycja towarzysząca to wszystko, co deweloper musi wybudować obok osiedla, aby mieszkańcom żyło się wygodniej. Mogą to być np. drogi, chodniki, przedszkola, boiska czy tereny zielone, z których będą korzystać lokatorzy nowych bloków.

Poniższa tabela przedstawia kluczowe założenia ustawy i ich znaczenie dla osób planujących kupno mieszkania:

„Lex deweloper” – kontrowersje

Mimo szczytnych założeń specustawa od początku budziła sprzeciw urbanistów i aktywistów miejskich. Najpoważniejszym zarzutem stawianym tym przepisom jest ryzyko wprowadzenia chaosu przestrzennego. Krytycy wskazują, że punktowe decyzje radnych, podejmowane w oderwaniu od szerszej strategii miasta, mogą zaburzyć ład urbanistyczny i negatywnie wpłynąć na tkankę miejską.

Oto główne zagrożenia związane z funkcjonowaniem „lex deweloper”:

• Pominięcie planowania systemowego
  Ustawa pozwala na realizację inwestycji niezgodnych z planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Może to prowadzić do sytuacji, w której wysokie wieżowce powstają w sąsiedztwie niskiej zabudowy jednorodzinnej, niszcząc spójność krajobrazu.
  
  
• Obniżone standardy przestrzeni
  Choć ustawa narzuca pewne wymogi (np. dostęp do szkół), deweloperzy wielokrotnie próbowali je omijać lub interpretować na swoją korzyść. Istnieje ryzyko, że nowo powstające osiedla będą miały zbyt dużą gęstość zaludnienia przy niewystarczającej ilości zieleni czy miejsc parkingowych.
  
  
• Ryzyko korupcji
  Przeniesienie decyzyjności z transparentnej procedury planistycznej na głosowanie rady gminy budzi obawy o naciski lobbingowe. Inwestorzy mogą wywierać presję na radnych, by ci wydali zgodę na kontrowersyjną inwestycję w zamian za obietnice „inwestycji towarzyszących”.
  
  
• Nadmierne obciążenie infrastruktury
  Budowa dużych osiedli w miejscach do tego nieprzygotowanych może paraliżować lokalną komunikację i przepełniać szkoły, jeśli gmina nie zabezpieczy odpowiednich środków na rozbudowę infrastruktury publicznej.

Efekty obowiązywania specustawy mieszkaniowej

Dane rynkowe z 2023 roku wskazują na 479 podjętych uchwał, z czego zdecydowana większość (379) była pozytywna (na 100 odmownych). Teoretycznie brzmi to jak sukces, jednak analiza poszczególnych miast ujawnia zupełnie inny obraz sytuacji. Okazuje się, że specustawa działała bardzo wybiórczo i zależała głównie od polityki konkretnego samorządu.

Największą presję inwestycyjną odnotowała Warszawa, w której deweloperzy złożyli aż 78 wniosków. Stolica okazała się jednak trudnym terenem – zaledwie 14 procedur zakończyło się wydaniem pozytywnej uchwały, podczas gdy cztery wnioski oficjalnie odrzucono, a reszta utknęła w urzędniczych trybach.

Zupełnie inną strategię przyjęła Łódź, która stała się niekwestionowanym liderem efektywności tego narzędzia. Choć nominalnie złożono tu mniej wniosków niż w stolicy, ich skuteczność jest rekordowa. Wynika to ze specyfiki miasta – Łódź dysponuje rozległymi terenami pofabrycznymi w centrum, a radni chętnie wykorzystują specustawę do ich rewitalizacji. Na 24 podjęte uchwały wydali aż 20 zgód.

W innych dużych ośrodkach entuzjazm był znacznie mniejszy. We Wrocławiu, mimo 35 złożonych wniosków, zielone światło zapalono tylko dla czterech inwestycji.

Podobną wstrzemięźliwość wykazał Gdańsk, gdzie na 19 wniosków finalną zgodą zakończyły się jedynie cztery procedury.

Biorąc pod uwagę te statystyki, odpowiedź na pytanie o realny wpływ ustawy na rynek jest jednoznaczna. Szacuje się, że inwestycje zrealizowane dzięki tym przepisom stanowią zaledwie ok. 1–2 proc. wszystkich mieszkań oddanych do użytku w latach 2018–2023. Specustawa nie stała się więc, wbrew obawom i nadziejom, alternatywnym systemem planowania przestrzennego, a jedynie niszowym uzupełnieniem, które zadziałało punktowo w wybranych lokalizacjach.

Inwestycje zrealizowane mimo wątpliwości

Choć „lex deweloper” często budzi kontrowersje, istnieją inwestycje, które pokazują, jak specustawa może działać zgodnie z intencją ustawodawcy – przy pełnym zaangażowaniu lokalnej społeczności.

Wzorcowym przykładem jest warszawski projekt przy ul. Lizbońskiej na Saskiej Kępie, realizowany przez Grupo Lar. Pierwotna koncepcja zakładała budowę budynków o 13 metrów wyższych, niż określał to miejscowy plan. Spotkało się to z protestem mieszkańców. Zamiast forsować projekt siłą, deweloper rozpoczął transparentny „dialog o inwestycji”. Podczas konsultacji inwestor zebrał uwagi sąsiadów i całkowicie zmienił plany.

Nowy projekt, zaakceptowany przez radnych w 2021 roku, przewiduje znacznie niższą zabudowę (5–6 pięter) oraz przekazanie lokalu usługowego na cele publiczne. Dziś osiedle jest gotowe, udowadniając, że kompromis między zyskiem dewelopera a potrzebami mieszkańców jest możliwy.

Kolejną kontrowersyjną inwestycją, realizowaną również w Warszawie, jest rewitalizacja Służewca Przemysłowego, planowana przez firmę Echo Investments. Tutaj radni odrzucili pierwszy projekt. Zastrzeżenie wzbudzała m.in. zbyt mała placówka edukacyjna. Po zmianach deweloper zobowiązał się do wybudowania i przekazania miastu szkoły podstawowej, w której będzie mogło uczyć się 450 uczniów. Teraz Modern Mokotów – bo o tej inwestycji mowa – jest w zaawansowanej fazie realizacji, a do sprzedaży trafiają już kolejne etapy tego nowego fragmentu dzielnicy.

Przykładem inwestycji, która otrzymała zielone światło mimo protestów, jest projekt firmy Atal w Chorzowie, tuż przy Parku Śląskim. Na terenie po dawnej hali Międzynarodowych Targów Katowickich (ul. Targowa) deweloper zaplanował budowę osiedla na blisko 1000 mieszkań. Przeciwnicy argumentowali, że inwestycja zabierze cenne tereny zielone i będzie służyć tylko najbogatszym. Inwestor przekonał jednak radnych (głosowanie: 13 za, 6 przeciw), obiecując, że zabetonowany obecnie plac zyska nową zieleń (nasadzenia 250 drzew). Kluczowym argumentem była też budowa publicznej szkoły podstawowej dla 200 uczniów, którą deweloper przekaże miastu.

Odrzucone projekty

Nie każdy wniosek składany w trybie specustawy zyskuje akceptację radnych. Czasami nawet w miastach przychylnych deweloperom, takich jak Łódź, samorządowcy stawiają twarde weto.

Najnowszym przykładem jest sprawa Ogrodów Geyera przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi. Inwestor planował tam budowę wysokiego budynku mieszkalnego (do 22 metrów), który przewyższał dopuszczalne normy i ingerował w zabytkowy krajobraz dawnej fabryki. Rada Miasta jednogłośnie – po raz pierwszy w historii stosowania tej ustawy w Łodzi – odrzuciła wniosek (styczeń 2025). Radni uznali projekt za „agresywną dominantę”, która zniszczyłaby charakter historycznej zabudowy, a obietnice inwestora dotyczące infrastruktury drogowej za niewystarczające.

Z podobnym oporem spotkał się deweloper w Krakowie przy ul. Mierzei Wiślanej. Planował on postawić bloki z ponad 300 mieszkaniami na terenie usługowym, oferując w zamian lokal pod przedszkole. Rada Miasta zablokowała ten pomysł, uznając go za przedwczesny w obliczu prac nad nowym planem dla dzielnicy („Masterplan dla Płaszowa”). Urzędnicy wskazali też, że planowana w sąsiedztwie III obwodnica Krakowa generowałaby zbyt duży hałas, przed którym obecne budynki usługowe stanowią naturalną barierę.

Niepewne realizacje

Wiele głośnych projektów procedowanych w trybie specustawy wciąż stoi pod dużym znakiem zapytania. Często powodem jest silny sprzeciw społeczny, który skutecznie blokuje plany deweloperów.

Wyraźnym przykładem jest drugi etap projektu Królewskiej Papierni w Konstancinie-Jeziornie. Grupa Arche planuje tam budowę osiedla na terenie dawnej fabryki papieru, jednak inwestycja napotkała na zdecydowany sprzeciw mieszkańców. Główną osią sporu jest skala przedsięwzięcia – plany zakładają budowę sześciu tysięcy mieszkań, co zdaniem lokalnej społeczności doprowadzi do paraliżu komunikacyjnego i nieodwracalnej zmiany charakteru uzdrowiska. Mimo deklaracji inwestora o gotowości do kompromisu przyszłość tego projektu – podobnie jak wielu innych kontrowersyjnych inwestycji w Polsce – pozostaje niepewna w obliczu wygasania ustawy.

Mieszkania w twojej okolicy

Kolejnym projektem, którego realizacja jest niepewna, jest inwestycja przy ul. Postępu 2 w Warszawie. Deweloper planuje tu budowę ponad 400 mieszkań w sercu biurowego Służewca (popularnego „Mordoru”). Projekt wzbudza jednak ogromne kontrowersje wśród mieszkańców i ekspertów. Głównym zarzutem jest niezgodność z wymogami „lex deweloper” dotyczącymi liczby miejsc parkingowych (zbyt mało w stosunku do liczby lokali) oraz brak odpowiedniej infrastruktury społecznej w okolicy. Protestujący wskazują też na problemy środowiskowe – sąsiedztwo hałaśliwego lotniska i konieczność oczyszczenia gruntu z toksycznych substancji przed rozpoczęciem budowy. W efekcie, po licznych protestach i odwołaniach, deweloper zmuszony został do modyfikacji projektu, a cała inwestycja utknęła na etapie decyzji środowiskowych.

„Lex deweloper”, czyli jak nie procedować zmian prawnych dotyczących „mieszkaniówki”

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwrócił uwagę na wykluczające się decyzje rządu dotyczące kwestii minimalnej liczby miejsc postojowych w inwestycji realizowanej na podstawie lex deweloper. W efekcie powstał chaos, który utrudnił procedowanie wniosków.

Kiedy samorządowcy i deweloperzy nieco oswoili się z nowymi regulacjami, w maju 2023 roku (czyli po 5 latach obowiązywania specustawy) wprowadzono modyfikacje ustalające ogólnopolski wymóg minimalnej liczby miejsc postojowych. Wcześniej regulacje wskazywały, że samorządy ustalają wskaźnik liczby miejsc parkingowych dla inwestycji w ramach „lex deweloper”. Latem tego samego roku rząd próbował cofnąć przeforsowane przez siebie przepisy. Nie udało się to w związku z szybko nadchodzącymi wyborami parlamentarnymi – wyjaśnił Andrzej Prajsnar.

Ostatecznie uchylenie sztywnego limitu liczby miejsc postojowych dla inwestycji realizowanych na podstawie pakietu „lex deweloper” miało miejsce 22 sierpnia 2025 roku, a więc późno. Chęć zmian wyrażały dwa rządy, a do stanu wyjściowego wróciliśmy po ponad dwóch latach, kiedy deweloperzy zaczęli już interesować się nowym rozwiązaniem w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych – dodał ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Podsumowanie

Jeżeli chodzi o podażowe efekty działania pakietu przepisów określanych jako lex deweloper, to na pewno mogły one być lepsze – ocenił Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Z jednej strony regulacja nie rozwiązała problemu głodu mieszkaniowego w skali kraju (udział w rynku ok. 1–2 proc.). Z drugiej strony – w rękach odpowiedzialnych samorządów pozwoliła zrewitalizować trudne tereny, czego dowodzą udane realizacje w Łodzi czy Warszawie.

Z perspektywy klienta poszukującego mieszkania, specustawa przyniosła mieszane efekty. Czy mieszkania z „lex deweloper” są tańsze? Niestety, rynkowa praktyka nie potwierdziła tej tezy. Lokale powstające w tym trybie, często zlokalizowane w atrakcyjnych punktach miast (np. blisko centrum, w modnych postindustrialnych dzielnicach), wyceniane są podobnie do średniej rynkowej w danej okolicy. Główną korzyścią dla nabywcy jest więc nie niższa cena, ale lepsza lokalizacja i dostęp do nowej infrastruktury (szkoły, drogi), którą deweloper musiał wybudować w ramach porozumienia z miastem.

Planujesz zakup mieszkania? Skorzystaj z konfiguratora

Co czeka nas w najbliższych latach? Zanim przepisy wygasną w połowie 2026 roku, na rynek może trafić jeszcze kilkadziesiąt tysięcy lokali (w samej Warszawie ma powstać 22 tysiące lokali). Wynika to z faktu, że wiele inwestycji, które uzyskały już zgody radnych, jest dopiero w fazie przygotowania lub budowy. Dla kupujących oznacza to, że oferta mieszkań w nietypowych, rewitalizowanych lokalizacjach będzie się jeszcze przez pewien czas powiększać.