Bariery w prowadzeniu działalności deweloperskiej

Już nie tylko brak terenów pod zabudowę czy wzrost cen materiałów budowlanych stanowią istotną przeszkodę w prowadzeniu działalności deweloperskiej w Polsce. Gros problemów, z którymi muszą mierzyć się deweloperzy dotyczy procesów administracyjnych, a te mogą trwać nawet 7 lat! To wszystko niestety odbija się na kieszeni nabywców powodując wzrost cen mieszkań.

Co jeszcze blokuje możliwość powstawania nowych inwestycji? W jaki sposób radzą sobie z tym firmy deweloperskie? O to, zapytaliśmy przedstawicieli największych deweloperów w Polsce.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie przeszkody w budowaniu nowych inwestycji dostrzegają deweloperzy
• czy malejąca podaż gruntów to główny problem w budowie nowych inwestycji
• czy rosnące ceny materiałów budowlanych wpływają na realizację projektów deweloperskich

Michał Melaniuk, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord SA

Największą przeszkodę stanowi niezmiennie brak gruntów. Szczególnie w dużych miastach brakuje miejsc pod budowę nowych inwestycji, które spełniałyby oczekiwania klientów pod względem np. terenów zielonych. Na szczęście w Cordii mamy zabezpieczone atrakcyjne działki pod kolejne projekty – m.in. w Poznaniu, a Polnord ma największy spośród polskich deweloperów bank ziemi. Niemniej problem z podażą gruntów także dla nas jest odczuwalny. To oczywiście nie koniec, bo kiedy działka już się znajdzie, pojawia się kolejna trudność, czyli długotrwałe procesy administracyjne, a ostatnio rosnące w bardzo szybkim tempie ceny materiałów budowlanych. Wszystko to odkłada realizacje w czasie.

Grzegorz Smoliński, Dyrektor Działu Sprzedaży w Dom Development

Dom Development w zeszłym roku osiągnął rekordowe wyniki finansowe, co pokazuje, że doskonale radzimy sobie w dzisiejszej sytuacji rynkowej. Posiadamy bogaty bank ziemi, stabilne źródła finansowania, jesteśmy postrzegani jako stabilna i bezpieczna firma. Dzięki licznym nowym inwestycjom stale odpowiadamy na wysoki popyt. Jednocześnie obserwujemy, że podaż rynkowa jest ograniczona ze względu na coraz trudniejszy dostęp do atrakcyjnych gruntów z możliwością szybkiej zabudowy, opóźnienia w pracy administracji i tym samym przedłużające się procedury wydawania pozwoleń.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper

Największą i zasadniczo jedyną przeszkodą w prowadzeniu działalności deweloperskiej są ograniczenia administracyjne uniemożliwiające start nowych inwestycji. O ile prace, na które mamy wpływ, związane z wykonaniem zaawansowanej koncepcji architektonicznej osiedla mieszkaniowego zajmują około 3 – 6 miesięcy, to elementy od nas niezależne, związane z uzyskaniem kompletu zgód i pozwoleń administracyjnych, to przeciętnie okres od około 3 do 5 lat, a w niektórych przypadkach nawet 7 lat.

W tym czasie oprócz swoich własnych kosztów ponosimy także koszty kredytowania i utrzymania nieruchomości, na których planujemy osiedla, co znajduje swe konsekwencje w nieubłaganym wzroście cen mieszkań.

Dostosowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego do potrzeb zabudowy mieszkaniowej, usprawnienie wydawania pozwoleń na budowę, w tym priorytetowe traktowanie przez gminy wniosków dotyczących wielorodzinnej zabudowy, dałoby szansę na poszerzenie oferty mieszkaniowej na rynku i mogłoby zahamować wzrost cen lokali.   

Zbigniew Juroszek, Prezes ATAL S.A.

Deweloperzy napotykają na wiele przeszkód i to one mają duże przełożenie na rosnące ceny mieszkań. Trudnością, z którą mierzą się wszyscy inwestorzy, jest niska dostępność gruntów pod projekty mieszkaniowe, co ma wpływ na rosnące ceny gruntów, a to one jest kluczową składową ceny mieszkania. Istotnym problemem są także przeciągające się postępowania administracyjne. Ułatwienie procedur i ich przyspieszenie oznaczałoby niższe ceny mieszkań, co znacząco poszerzyłoby grono osób, dla których zakup nieruchomości byłby dostępny finansowo. Istotne jest zwiększenie stabilności oraz przewidywalności otoczenia prawnego i polityki gospodarczej. Dużym uproszczeniem byłoby również objęcie większej części miast planami zagospodarowania, dzięki którym jasne się staje, jakie parametry mają mieć budynki i tym samym jest łatwiej uzyskać wymagane pozwolenia w urzędach. Nie bez znaczenia są też rosnące ceny materiałów budowlanych.

Boaz Haim, Prezes RONSON Development

Bardzo silny popyt na rynku, związany z przekonaniem, że nieruchomości są najbezpieczniejszą formą lokaty kapitału w niepewnych czasach, sprawia, że liczba dostępnych mieszkań gwałtownie spada. W konsekwencji, bardzo silny jest także popyt na grunty, których podaż w największych aglomeracjach jest bardzo ograniczona, a ceny wysokie. Pomimo tego, bank ziemi RONSON Development jest zabezpieczony na ponad 4200 lokali i stale go rozbudowujemy. Naszym priorytetem jest sukcesywne uzupełnianie oferty – w tym roku o 807 lokali. Planujemy realizację kolejnych etapów rozpoczętych już inwestycji, a z nowości wprowadzenie m.in. ekologicznych domów w Falentach, projektu na Dolnym Mokotowie w Warszawie oraz przy Grunwaldzkiej 240 w Poznaniu. Nasz dział sprzedaży działa na najwyższych obrotach, bo wiele z mieszkań sprzedaje się już na etapie przedsprzedaży.

Ze względu na opóźnienia w procesach administracyjnych, nasza branża mierzy się z trudnościami w zakresie płynnego uzyskiwania pozwoleń na budowę. Szczęśliwie nasze projekty planowane do uruchomienia w tym roku, w większości zabezpieczyliśmy stosownymi pozwoleniami na budowę odpowiednio wcześniej.

Marcin Orzechowski, dyrektor Regionu Warszawa Bouygues Immobilier Polska         

– Przy planowaniu nowych inwestycji kluczowa jest zawsze lokalizacja. Jednak gruntów pod zabudowę wielorodzinną już od dawna jest zdecydowanie za mało, a w ostatnim czasie stały się jeszcze trudniej dostępne. Te, które zostały, często są bardzo trudne do zagospodarowania lub ich właściciele wykluczają możliwość sprzedaży. Zasób przeznaczonych na sprzedaż gruntów miejskich lub należących do państwa również jest ograniczony. Dodatkowo, pandemia spowodowała, że wydłużyły się procedury administracyjne.

To obiektywne trudności, które nie powstrzymują jednak realizacji naszych planów inwestycyjnych. Np. w Warszawie udało nam się w tym roku podpisać kilka umów na nabycie gruntów. To atrakcyjne, odpowiadające naszemu profilowi lokalizacje m.in. w dzielnicach: Bemowo, Praga Południe i Praga Północ. Kupiliśmy też dość duży teren w zielonej i kameralnej części Mokotowa, gdzie rozpoczęliśmy przygotowanie i sprzedaż inwestycji pod nazwą APARTÉ Mokotów. Do końca roku zamierzamy pozyskać kilka kolejnych lokalizacji.

Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA.

Jak widać po wynikach operacyjnych deweloperów w 2020 roku oraz w pierwszym kwartale tego roku, nasza branża poradziła sobie całkiem przyzwoicie z okresem pandemii i jego skutkami. Popyt na nowe mieszkania nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, klienci kupują nie tylko na własne potrzeby, ale także jako lokatę kapitału, zaś rynek najmu powoli się odbudowuje. To pozytywne przesłanki na przyszłość. Niemniej jednak, od strony planowania i realizacji przedsięwzięć deweloperskich, warto zwrócić uwagę także na te niekorzystne czynniki, przekładające się na nasz rynek, spośród których jako główne wymienię: wysokie ceny gruntów i problem z ich dostępnością, inflacja i rosnące ceny materiałów budowlanych oraz nowe obciążenia regulacyjne.

Marcin Żurek, dyrektor działu inwestycji w Nickel Development

Według moich obserwacji z ostatnich kilkunastu miesięcy są dwa główne czynniki wstrzymujące powstawanie nowych inwestycji. Pierwszy z nich to wydłużające się poza horyzont przewidywalności czasy trwania postępowań związanych z wydaniem decyzji administracyjnych, np. decyzji wodnoprawnych, środowiskowych, uzgodnień z gestorami sieci czy zarządami dróg. Jednocześnie - i to jest drugi czynnik, o którym chcę powiedzieć - dynamicznie rosną ceny materiałów budowlanych.

Warto zwrócić uwagę, że tylko od początku bieżącego roku cena kabli wzrosła o 130%, stali zbrojeniowej o 100%, a materiałów termoizolacyjnych - średnio o 30%. A zatem projekty budżetowane choćby nawet rok temu (co wydaje się być i tak bardzo krótkim horyzontem czasu w przypadku inwestycji deweloperskich) przy założeniu standardowej marży, przy aktualnych cenach są w najlepszym wypadku na granicy rentowności wymaganej przez instytucje finansujące. Rynek ma swoją bezwładność - ceny sprzedaży rosną znacznie wolniej od kosztów wytworzenia.

Z jednej strony są ceny już gotowych mieszkań, a z drugiej tolerancja klientów na podwyżki cen. Te dwa czynniki skutecznie spowalniają wzrost ceny.  To sprawia, że w sytuacji, gdy czas od pozyskania gruntu do jego pełnej komercjalizacji jest zbyt długi, aby dość precyzyjnie i bezpiecznie przewidywać zwrot z inwestycji, część firm może zwyczajnie wstrzymywać się od podejmowania nowych projektów.

Komentarz eksperta

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Od początku roku ma miejsce mocne przyspieszenie stanu prosperity na krajowym pierwotnym rynku mieszkaniowym, którego parametry uzasadniają coraz częściej zadawane pytanie o początki bańki cenowej. Jednym z czynników sprzyjających jej kreacji jest postępująca już kolejny miesiąc nierównowaga popytowo-podażowa nowych mieszkań. Skąd ta nagła zadyszka branży deweloperskiej w równoważeniu rynku i czy są szanse na jej przezwyciężenie? 

Wypatrując bańki cenowej w mieszkaniówce

Podstawowym warunkiem kreacji bańki cenowej w mieszkaniówce jest rosnący dystans pomiędzy krzywymi dynamiki cen mieszkań i średniej płacy w kraju, pomiędzy którymi powstaje przestrzeń określana właśnie jako bańka. Aby taka sytuacja zaistniała, przez dłuższy okres czasu ceny mieszkań muszą rosnąć znacznie bardziej niż zarobki. Jak widać w zaprezentowanej tabeli, w ostatnich 12 miesiącach tylko w Poznaniu wzrosty stawek za mkw. nie przekraczały poziomu wzrostu średniego wynagrodzenia w Polsce. Aby jednak powstała bańka cenowa, taki stan musiałby potrwać znacznie dłużej. Innymi słowy, na chwilę obecną trudno mówić o rosnącej bańce, ale raczej o coraz podatniejszym gruncie pod jej wykreowanie i „pompowanie” już w nieodległej perspektywie. 

Rosnąca nierównowaga rynkowa, czyli główne ryzyko przesilenia

Przyśpieszonemu wzrostowi cen lokali z pierwszej ręki silnie sprzyja też gwałtownie postępująca nierównowaga popytowo-podażowa na pierwotnym rynku mieszkaniowym. O ile wyraźnie widać ją było już w statystykach z marca i kwietnia, to dane z maja mogą już przyprawiać o ból głowy. 

Według statystyk portalu RynekPierwotny.pl, wolumen mieszkań sprzedanych na sześciu głównych rynkach kraju był ponad dwukrotnie większy od wolumenu mieszkań wprowadzonych do oferty. Przy wciąż rekordowym popycie ze strony rodzimych nabywców indywidualnych, do gry włączają się na coraz większą skalę inwestorzy instytucjonalni, w tym renomowane zagraniczne fundusze nieruchomościowe, a w efekcie deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty. I to właśnie jest największym zagrożeniem dla stanu koniunktury już w bezpośredniej perspektywie. Jeśli tego typu tendencja nie zostanie powstrzymana już w najbliższych 3-4 miesiącach, na rynku zrobi się bardzo nerwowo i niebezpiecznie, a ryzyko gwałtownego przesilenia znacząco wzrośnie. Jedyna nadzieja w podażowej mobilizacji branży deweloperskiej. Pytanie, czy na takową można liczyć.

Pewien powiew optymizmu wnoszą najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego. Wynika z nich, że w maju deweloperzy ruszyli z budową ponad 17,5 tys. nowych lokali, a więc jedną z najwyższych w skali jednego miesiąca. Statystyki, na podstawie których można wnioskować o pogłębiającej się nierównowadze popytowo-podażowej dotyczą tylko sześciu głównych rynków kraju, natomiast dane sygnalne GUS obejmują cały pierwotny rynek mieszkaniowy. Prawdopodobnie więc w związku z coraz gorszą od kilku lat dostępnością gruntów inwestycyjnych w największych metropoliach i ich zaporowych cenach, środek ciężkości inwestycji deweloperskich przesuwa się w kierunku mniejszych miejscowości, w pierwszym rzędzie tych zlokalizowanych w czołowych aglomeracjach kraju.

Deweloperów bieg z przeszkodami

RynekPierwotny.pl przeprowadził wśród największych deweloperów mieszkaniowych sondę z zapytaniem o zasadnicze przeszkody w prowadzeniu efektywnej działalności deweloperskiej w Polsce, czyli de facto w utrzymaniu potencjału inwestycyjnego na poziomie adekwatnym do bieżących wyzwań rynkowych.  

W kilkunastu uzyskanych opiniach przewijały się 3 najbardziej destrukcyjne czynniki, pełniące rolę przeszkód torpedujących działalność gospodarczą deweloperów: 

• brak gruntów inwestycyjnych, 
• wlekące się latami procesy administracyjne oraz 
• szybujące ceny materiałów budowlanych.  

Z deficytem terenów budowlanych deweloperzy borykają się już od kilku lat, a wciąż przyśpieszająca koniunktura jeszcze pogłębia ten problem. Szczególnie parceli gotowych pod budowę osiedli wielorodzinnych brakuje w największych krajowych metropoliach z Warszawą na czele. Paradoksalnie w tych samych lokalizacjach odsetek leżących odłogiem gruntów rolnych, w większości doskonale nadających się do przekwalifikowania na budowlane pod mieszkaniówkę, wynoszą od 20 do ponad 30 procent.

Kolejnym silnie destrukcyjnym dla działalności deweloperów czynnikiem tłamszącym ich potencjał inwestycyjny, to wydłużające się poza horyzont przewidywalności okresy trwania postępowań związanych z wydaniem decyzji administracyjnych, m.in. wodnoprawnych, środowiskowych, uzgodnień z zarządcami sieci czy dróg. Jak to szczegółowo przedstawił prezes zarządu jednej z największych spółek deweloperskich, czynności na które przedsiębiorcy mają wpływ, związane z wykonaniem zaawansowanej koncepcji architektonicznej osiedla mieszkaniowego zajmują w granicach 3-6 miesięcy. Z kolei procedury, na procedowanie których deweloperzy nie mają praktycznie żadnego wpływu, związane z uzyskaniem kompletu akceptacji i pozwoleń administracyjnych, to okres od 3 do 5 lat, choć nie są wyjątkami nawet okresy 7-letnie. 

Tego typu sytuacja wpływa nie tylko na znaczne ograniczenie potencjału inwestycyjnego deweloperów, ale przy okazji mocno winduje ich koszty, które następnie znajdują odzwierciedlenie we wzroście cen mieszkań. Uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przyjaznych zabudowie mieszkaniowej oraz priorytetowe traktowanie przez samorządy wniosków dotyczących wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, to warunki konieczne dla rozwoju oferty mieszkaniowej i zahamowania wzrostu cen. Niestety, wszystko wskazuje na to, że absolutnie nierealne w przewidywalnej przyszłości.

Tak jak na powyższe komplikacje rynkowe, tak i na szybujące ceny materiałów budowlanych deweloperzy niestety nie mają najmniejszego wpływu. Rodzi to ogromne ryzyko negatywnej odpowiedzi na tytułowe pytanie ze wszelkimi takiego stanu rzeczy konsekwencjami.