Śmierć najemcy a umowa najmu

Wobec rosnących cen nieruchomości oraz wzrostu ogólnej mobilności społeczeństwa, wiele osób zamiast decydować się na zakup mieszkania na własność, wybiera jego wynajmowanie, nawet przez dłuższy czas. W artykule tym nie będziemy się jednak zajmować oceną tych dwóch rozwiązań, wiążą się one bowiem w dużej mierze nie tylko z aspektami finansowymi i prawnymi, co wybranym stylem życia.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto przejmuje prawo do lokalu po śmierci głównego najemcy
• co w stytuacji kiedy nie ma takich osób 
• kiedy umowa najmu wygasa 

Prawo do lokalu po śmierci głównego najemcy

Zajmiemy się natomiast kwestią skutków śmierci najemcy w czasie trwania umowy najmu. Zależnie bowiem od tego, czy stroną stosunku najmu jest tylko jeden z faktycznych użytkowników mieszkania, czy też wszyscy korzystający, skutki te będą odmienne. Dalsze różnice mogą wynikać z relacji pokrewieństwa, innych więzów z najemcą, a także faktycznego zamieszkiwania w tym samym lokalu, co najemca.

Zgodnie z podstawową zasadą obowiązującą w tym zakresie, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

O ile dwie pierwsze kategorie osób nie budzą wątpliwości, to problem może stwarzać ocena, kogo należy zaliczyć do dwóch ostatnich grup.

I tak, obowiązek alimentacyjny, prócz osób już wymienionych, może dotyczyć także osób przysposobionych (adoptowanych), rodziców, rodzeństwa, a niekiedy także byłego małżonka. Sam zaś obowiązek alimentacyjny, to wynikający z przepisów prawa obowiązek dostarczania środków utrzymania, a w miarę potrzeby także środków wychowania. W zależności zatem od okoliczności konkretnego przypadku, również wskazane osoby mogą wstąpić do umowy najmu po zmarłym najemcy.

Wzór umowy najmu mieszkania Przejdź

Odnośnie do osób pozostającym ze zmarłym we wspólnym pożyciu, to należy je rozumieć jako osoby połączone z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą. Innymi słowy wspólne pożycie oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

Co ważne, w orzecznictwie utrwalony został już pogląd, w myśl którego nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za rozróżnieniem na płaszczyźnie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą stworzyć równie mocną więź (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26.06.2014 r., I ACa 40/14).

Przynależność do jednej z ustawowych kategorii osób mogących wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, nie jest wszakże jedynym warunkiem zaistnienia tego skutku. Mianowicie, aby osoby te wstąpiły w stosunek najmu lokalu po zmarłym, powinny stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Przesłanka "stałego mieszkania z najemcą", spełnia rolę delimitującą, mającą na celu wyeliminowanie niektórych osób bliskich najemcy z kręgu osób wstępujących w stosunek najmu. Jedynie zatem osoby, dla których przedmiotowy lokal jest miejscem faktycznego zamieszkiwania, mogą skorzystać z tej swoistej sukcesji.

Kolejną kwestią wymagającą wyjaśnienia jest sam termin „wstąpienia w stosunek najmu”. Osoba taka bowiem, bądź grupa osób, staje się – z mocy prawa – stroną dotychczasowej umowy najmu. Umowa jest zatem kontynuowana na dotychczasowych warunkach, a wynajmujący nie może jednostronnie zmienić jej treści. Nie jest zatem konieczne zawieranie kolejnej umowy najmu ze spadkobiercami zmarłego. Umowa ta nie wchodzi bowiem do spadku, zaś zmiana stron następuje z mocy prawa, na rzecz ww. osób.

Kiedy umowa najmu wygasa?

Jeżeli zaś, nie ma osób należących do wskazanych przez ustawodawcę kategorii osób, umowa najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Także i w tym przypadku nie jest konieczne podejmowanie jakichkolwiek działań, czy to przez właściciela nieruchomości, czy też spadkobierców zmarłego najemcy.

Ustawa przewiduje jeden wyjątek w odniesieniu do sytuacji prawnej osób, które wstąpiły w stosunek najmu po zmarłym. Mianowicie, osoby te mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.

W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały. Dopowiedzieć zatem należy, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wzór wypowiedzenia umowy najmu Sprawdź

Inaczej sytuacja wygląda, gdy umowa najmu zawarta została przez kilka osób. Omówionych powyżej zasad nie stosuje się bowiem w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. W tym przypadku umowa jest kontynuowana, również na tych samych zasadach, co dotychczas, jednakże zmniejsza się grono najemców.

Jak wynika z powyższego, również i w tym przypadku wynajmujący nie zyskuje żadnych dodatkowych uprawnień w związku ze śmiercią najemcy, bądź jednego ze współnajemców. Wyłącznymi przypadkami, w których śmierć najemcy wpływa na trwałość istniejącego stosunku najmu jest brak osób uprawnionych do wstąpienia w miejsce zmarłego najemcy, a także skorzystania z możliwości do przedterminowego wypowiedzenia umowy przez następców najemcy.