VAT dla nieruchomości w 2025 roku: jaka stawka VAT obowiązuje przy zakupie mieszkania?

Stawki podatku VAT mają ogromne znaczenie dla osób planujących zakup nieruchomości. Mogą spowodować m.in. podniesienie cen nieruchomości, podwyżkę cen usług związanych budownictwem, a także sprawić, że podrożeją kredyty hipoteczne.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy da się uniknąć podwyżek podatku VAT,
• jakie są konsekwencje wzrostu stawek podatku VAT,
• jakie transakcje na rynku nieruchomości mogą podlegać zwolnieniom podatkowym.

Jaki VAT od nieruchomości i kogo dotyczy?

Podatek VAT przy sprzedaży mieszkania to mogłoby się wydawać, nieodłączny element procesu kupna-sprzedaży mieszkania. Jest to prawda, ale nie w każdym przypadku. 

Co do zasady, obowiązek zapłaty podatku VAT powstaje, gdy sprzedający zawiera umowę w ramach swojej działalności gospodarczej (dotyczącej również obrotu profesjonalnego) — przy czym nie ma znaczenia, czy kupujący jest przedsiębiorcą, czy konsumentem.

Odpowiednie zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości jako dokonywanej w ramach działalności gospodarczej lub zarządzania majątkiem prywatnym na gruncie ustawy o VAT może być problematyczne. Może się bowiem zdarzyć, że choć dla celów podatku dochodowego (PIT) dana transakcja nie jest uznawana za działalność gospodarczą, to dla celów VAT już tak.

Sprzedaż nieruchomości w VAT jest traktowana inaczej niż w PIT – nie wystarczy więc uznać, że sprzedający nie prowadzi firmy, by wykluczyć konieczność naliczenia podatku VAT. Kluczowe znaczenie ma analiza wszystkich okoliczności danej sprzedaży. Sam fakt dokonania pojedynczej transakcji nie przesądza jeszcze, czy sprzedający działał jako przedsiębiorca.

Pod uwagę brane są m.in. takie aspekty jak:

• liczba transakcji, jakie sprzedający przeprowadził w przeszłości,
• działania podjęte w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (np. podział gruntu, uzyskanie pozwoleń, przeprowadzenie remontów),
• sposób i intensywność promocji sprzedaży,
• źródło pochodzenia nieruchomości – czy została nabyta z myślą o dalszej odsprzedaży, czy też była częścią majątku prywatnego.

Stawka VAT od mieszkania

Lokal mieszkalny może być opodatkowany stawką VAT w wysokości 23 lub 8%. Niższa stawka VAT, wynosząca 8%, ma zastosowanie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Do tej kategorii zaliczają się m.in. lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m² oraz domy jednorodzinne o powierzchni do 300 m².

Tabela: stawka VAT przy różnych rodzajach nieruchomości

Natomiast standardowa stawka VAT w wysokości 23% obowiązuje w przypadku dostawy lokali mieszkalnych niespełniających powyższych kryteriów, a także nieruchomości komercyjnych. Oznacza to, że nowe mieszkania od dewelopera mogą być objęte stawką 8% lub 23%, w zależności od ich parametrów i przeznaczenia.

Podatek VAT od sprzedaży nieruchomości czy podatek od kupna mieszkania (podatek PCC)?

Przy temacie sprzedaży i kupna nieruchomości pojawia się jeszcze kwestia podatku PCC. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek jego opłaty pojawia się w momencie zawarcia umowy cywilnoprawnej, takiej jak sprzedaż nieruchomości, samochodu, pożyczka prywatna czy ustanowienie hipoteki. 

W przypadku sprzedaży nieruchomości opodatkowanej VAT, podatek PCC nie występuje. 

Opodatkowane podatkiem PCC w wysokości 2% jest zatem kupno nieruchomości pochodzącej ze sprzedaży prywatniej. Obowiązek zapłaty tego podatku ciąży na kupującym nieruchomość. 

Przykład

Anna po 10 latach postanowiła sprzedać nieruchomość. Warto dodać, że prowadzi działalność gospodarczą — butik z modną odzieżą. W zakres jej usług nie wchodzi handel nieruchomościami.

Taka nieruchomość podlega opodatkowaniu PCC — kupujący zapłaci 2% podatku PCC od wartości nieruchomości, jeśli nie jest to jego pierwsza nieruchomość nabyta do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Dopiero 6 i kolejne mieszkanie, w świetle nowych przepisów opodatkowane jest stawką PCC w wysokości 6%.

Podwyżka VAT dla sprzedaży nieruchomości — do kiedy? 

Obecne stawki VAT obowiązują od 1 stycznia 2011 roku. Wówczas stawki podstawowe w wysokości 4%, 7% oraz 22% zostały podwyższone do odpowiednio 5%, 8% oraz 23%. Pewnie mało kto obecnie pamięta, że owa podwyżka miała być czasowa i obowiązywać jedynie do końca 2013 roku, a powodem jej wprowadzenia był panujący ówcześnie ogólnoświatowy kryzys gospodarczy. Niestety lata mijały, a obowiązywanie podwyższonych stawek VAT przedłużano. Tym samym, stawki wprowadzone tymczasowo, na okres dwóch lat, obowiązują już dekadę.

Dotychczas odbywało się to przez wskazanie daty, do której podwyższenie ma obowiązywać. W 2021 roku zmieniono ten sposób oraz wprowadzono skomplikowaną regułę odwołującą się do wskaźników makroekonomicznych. I tak stawki VAT „powrócą” do pierwotnych w roku następującym po roku, w którym łącznie zostaną spełnione dwa warunki: stosowana będzie stabilizująca reguła wydatkowa (SRW), a także osiągnięte zostaną określone wskaźniki — relacja państwowego długu publicznego netto do PKB nie większa niż 43% oraz suma corocznych różnic pomiędzy wartością relacji wyniku nominalnego do PKB a poziomem średniookresowego celu budżetowego nie mniejsza niż 6%.

Ilość wskaźników, a także fakt, że politykę makroekonomiczną kształtuje w dużej mierze rząd, skutkować może niestety tym, że niższych stawek VAT nie ujrzymy jeszcze przez co najmniej kilka najbliższych lat.

Wzrost stawek podatku VAT — konsekwencje dla rynku

Zgodnie z prognozami, wzrost wszystkich stawek VAT spowodował również wzrosty cen nieruchomości. Te jednak nie zwiększyły się tylko o 1%. Wynikało to z faktu, że stawki tego podatku zostały zwiększone na niemal wszystkie towary i usługi. Wzrosły zatem ceny materiałów budowlanych, transportu i robocizny. Finalnie zatem wpłynęło to na jeszcze większy wzrost cen nieruchomości.

Po 10 latach od tymczasowego podwyższenia stawek podatku od towarów i usług wpływ tego faktu na ceny nieruchomości jest znikomy. Przyzwyczailiśmy się już do stawek na poziomie 8% - gdy nabywamy lokal mieszkalny oraz 23% przy kupnie lokalu użytkowego. Niemniej, powinniśmy trzymać kciuki za polską gospodarkę, bowiem stawki te nadal – w świetle prawa – pozostają jedynie stawkami tymczasowymi. Należy mieć zatem nadzieję, że w dłuższej perspektywie przestaną one obowiązywać i powrócimy do stawek na poziomie 7% oraz 22%.

Zwrot podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości czy zwolnienie z podatku?

Na tak postawione pytanie można odpowiedzieć jedynie, że dosłownie nie jest to możliwe. Niemniej, transakcje na rynku nieruchomości mogą również podlegać zwolnieniom w podatku od towarów i usług. Co prawda nie obejmują one rynku pierwotnego, jednakże i w tym przypadku możliwe jest łagodzenie skutków opodatkowania. W pierwszej kolejności należy wskazać na transakcje sprzedaży nieruchomości, które są zwolnione od podatku VAT, niezależnie od tego, kto jest sprzedawcą – tj. także, gdy sprzedaje je osoba będąca przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT.

Są to umowy, których przedmiotem będą:

a) dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,

b) dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

c) dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że:

•  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienia wskazane w lit. b) oraz c) dotyczą zatem transakcji na rynku wtórnym. Szczególną uwagę należy przy tym zwrócić na zwolnienie z lit. b). Pojęcie pierwszego zasiedlenia bowiem ewoluowało na korzyść właścicieli nieruchomości. Obecnie za pierwsze zasiedlenie uważa się każdą czynność zmierzającą do rozpoczęcia użytkowania przez pierwszego właściciela lub użytkownika. Do uznania zatem, że doszło do pierwszego zasiedlenia, wystarczające będzie wynajęcie albo wydzierżawienie nieruchomości osobie trzeciej, nawet gdy jej właściciel nigdy faktycznie nie będzie z niej korzystał. Zwolnienie opisane w lit. c) dotyczy natomiast głównie zakupów nieruchomości przez konsumentów. Ci bowiem nie mogą odliczyć VAT.

Tabela: stawki VAT przy różnych rodzajach transakcji na rynku nieruchomości

Odnośnie natomiast transakcji na rynku pierwotnym, to jeżeli kupującym jest przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem podatku VAT oraz dokonuje nabycia nieruchomości na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (np. na lokal biurowy, usługowy albo pod wynajem w ramach działalności gospodarczej), to VAT wskazany w fakturze wystawionej przez dewelopera będzie on mógł odliczyć od VAT-u naliczonego z wystawionych przez niego faktur VAT. Jeżeli powstanie w ten sposób nadpłata, będzie można ją rozliczyć w kolejnym okresie rozliczeniowym albo wystąpić o zwrot do urzędu skarbowego. Niestety na ten oczekuje się do 180 dni.