Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – sierpień 2022 r. [Raport BIG DATA]

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym miesiącu
• w jakich miastach ceny mieszkań wzrosły najbardziej 
• ile wniosków kredytowych złożono w ostatnich miesiącach, a ile kredytów przyznano

Z uwagą śledzimy sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast. Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań pokazujemy w miesięcznych raportach, które przygotowujemy w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BIG DATA RynekPierwotny.pl. Ponadto zachęcamy do samodzielnych analiz (zobacz platformę bigdata.rynekpierwotny.pl), bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę.

Uwaga potencjalnych nabywców mieszkań z pewnością zwrócona jest obecnie na ceny. Na zapowiadaną przez niektórych analityków i ekspertów radykalną obniżkę cen liczą zwłaszcza ci, którzy muszą posiłkować się kredytem. Ich możliwości finansowe drastycznie się bowiem skurczyły wskutek wzrostu stóp procentowych oraz zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w lipcu banki udzieliły zaledwie 9 tys. kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 24 tys. Dramatycznie skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W lipcu było ich nieco ponad 14,1 tys., czyli o blisko 28% mniej niż w czerwcu i aż o blisko 68% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W BIK mówią wręcz o „apokalipsie w kredytach mieszkaniowych”. Jaki to wpływ na sprzedaż mieszkań?

Sprzedaż mieszkań

Z sierpniowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na prawie 2,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym od lipcowego o 3%. Oczywiście w porównaniu z sierpniem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 45%. Jednak choć w sierpniu wyniki sprzedażowe deweloperów były nieznacznie lepsze niż w lipcu, to wciąż nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi ponad 2,8 tys. mieszkań. Dodajmy, że ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to prawie 4,5 tys. lokali.

O katastrofalnym spadku sprzedaży nowych mieszkań możemy mówić w przypadku Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Tymczasem sierpień przyniósł jej załamanie, i to aż o 56%.

Sprawdź najlepsze oferty w Poznaniu

I raczej nie tłumaczy tego fakt, że sierpień tradycyjnie jest miesiącem urlopowym. Liczba zawartych umów deweloperskich jest mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią COVID-19.

W fatalnych nastrojach są też najpewniej deweloperzy z Łodzi, którzy po lipcowym wzroście sprzedaży o 32%, w sierpniu odnotowali jej spadek o 37%.

W sierpniu nie zostało też śladu po lipcowym ożywieniu sprzedażowym w Gdańsku, gdzie wolumen sprzedanych mieszkań skurczył się o 19%. Także w Gdańsku tak słaby wynik nie było notowany od blisko dwóch lat.

Tradycyjnie zwracamy jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Rosnące oprocentowanie kredytów nie we wszystkich zdusiło popyt. Wygląda na to, że szczególnie w Warszawie deweloperzy wciąż mogą liczyć na inwestorów z grubo wypchanym portfelem. Kupują oni mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, na który w stolicy jest obecnie gigantyczny popyt, m.in. z powodu napływu uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy.

Zobacz mieszkania w Gdańsku

Mieszkania kupują też ci, którzy mają wystarczająco wysoką zdolność kredytową, żeby kupić mieszkanie zamiast je najmować. Wskazują na to badania, które przeprowadziliśmy ostatnio wśród użytkowników portalu i RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Raczej dla nikogo nie jest niespodzianką, że własność ma zdecydowanie więcej zwolenników niż najem. Na dłuższą metę zakup mieszkania jest rozwiązaniem nie tylko znacznie korzystniejszym finansowo niż najem.

Ci, którzy deklarują chęć zakupu mieszkania od dewelopera wskazują na poczucie stabilizacji, której najem im nie zapewnia oraz na chęć budowania majątku. Ci ludzie zdają sobie sprawę, że gdyby najmowali mieszkanie, zamiast kupić je za kredyt, to po 30 latach zostaliby z niczym. W dodatku nie wiadomo, czy na emeryturze byłoby ich stać na najem mieszkania na zasadach komercyjnych. Czynsze najpewniej znacznie wzrosną do tego czasu, zaś świadczenia emerytalne będą jedynie ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej.

I być może m.in. właśnie z tego powodu warszawscy deweloperzy mogli się cieszyć w sierpniu ze wzrostu sprzedaży o 25%. Przypominamy, że także w poprzednim miesiącu odnotowaliśmy w stolicy wzrost sprzedaży po jej majowym i czerwcowym tąpnięciu.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we Wrocławiu i Katowicach. Sprzedaż wzrosła tam o odpowiednio: 32% i 58%. Przy czym w obu tych miastach lipiec był słabszy sprzedażowo niż czerwiec. Natomiast w Krakowie sierpień przyniósł stabilizację po lipcowym ożywieniu popytowym. 

Oczywiście we wszystkich największych miastach koniunktura jest dużo gorsza niż przed rokiem. W okresie 8 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48%) i Gdańsku (o 42%).

Podaż mieszkań

W sierpniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie prawie 2,6 tys. mieszkań, czyli o 15% mniej niż w lipcu. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec i sierpień przyniosły wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich.

Przypomnijmy, że w czerwcu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. Widać jednak, że deweloperzy starają się dostosować swoją aktywność inwestycyjną do popytu. W sierpniu aż o ponad 70% zmniejszyły nową podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie. 20% spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowaliśmy w Krakowie, zaś w Katowicach rynek deweloperski zamarł. Na rynek wprowadzono tam dosłownie pojedyncze lokale.

Zobacz mieszkania w Katowicach

Są też jednak i takie miasta – Warszawa, Gdańsk i Łódź – w których deweloperzy postanowili uzupełnić swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży większą niż w lipcu liczbę mieszkań. Np. w Warszawie było ich o 42% więcej, a w Gdańsku – nawet przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej.

Zwracamy przy tym uwagę, że tylko w 2 z 7 analizowanych przez nas miast – w Warszawie i Gdańsku – deweloperzy wprowadzili w sierpniu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. W pozostałych miastach dostarczyli ich na rynek zbyt mało w stosunku do potrzeb.

Zobacz mieszkania w Warszawie

Sytuacja podażowo-popytowa wygląda zdecydowanie lepiej z punktu widzenia kupujących, jeśli porównamy liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i sprzedanych w okresie 8 miesięcy. Nadwyżkę nowej podaży nad popytem zaobserwowaliśmy niemal we wszystkich największych metropoliach. Wyjątkiem był Kraków, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była minimalnie mniejsza niż sprzedanych.

Sierpień zakończył się 3% wzrostem oferty w porównaniu z lipcem. Było w niej łącznie ponad 36,3 tys. mieszkań, co oznacza, że sierpniowa oferta była o 19% większa od ubiegłorocznej.

Pamiętajmy jednak o tym, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Poznaniu odnotowaliśmy w sierpniu 7% spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Kupujący mieli tu do wyboru niespełna 3,5 tys. mieszkań. Z kolei w Katowicach oferta skurczyła się do nieco ponad 1,4 tys. mieszkań, czyli o 5%.

Nieznacznie mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Warszawie i Gdańsku. W stolicy na kupujących czeka niemal 11,6 tys. lokali. Warte podkreślenia jest to, że tak duży ich wolumen w tym mieście był ostatnio w 2020 r.

Sprawdź oferty mieszkań we Wrocławiu

Zwracamy też uwagę, że zmiany wielkości oferty na koniec miesiąca nie zawsze pokrywają się z różnicą mieszkań wprowadzanych na rynek i sprzedanych. Zdarza się, że deweloperzy np. „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że niemal we wszystkich miastach zwiększył się wybór mieszkań przez ostatni rok, np. w Katowicach aż o 64%. W Gdańsku mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 38%, a w Warszawie – o 33%. Jednak oferta mieszkań w Poznaniu skurczyła się o 12%.

Ceny mieszkań

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że sierpień przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Warszawie i Katowicach. W Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu mieszkania podrożały nieznacznie, bo tylko średnio o 1% w przeliczeniu na metr kwadratowy. Za to we Wrocławiu średnia poszła w górę o 3%.

Jednak choć wyczekiwanego przez potencjalnych nabywców spadku średnich cen ofertowych jeszcze nie widać, to nie oznacza, że mieszkania nie tanieją. Coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Przy czym promocje, które oznaczają de facto obniżkę cen, obejmą raczej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.

Zobacz nowe lokale w Krakowie

Pamiętajmy również, że przyczyną wahnięć średniej w górę może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. I tak właśnie było we Wrocławiu. W sierpniu, w sprzedaży pojawiły się tu mieszkania ze średnią przeszło 16,3 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie, która sięgnęła 11,8 tys. zł za metr. Równocześnie ok. 9,5 tys. zł wynosiła średnia cena metra mieszkań sprzedanych. W ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się więc z 45% do 42% udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., a z 30% do 33% wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr. W skali roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne.

Dzięki temu można dostrzec zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nie przekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 48% do 4%.

Zobacz mieszkania w Łodzi

Dodajmy, że w Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach. Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 59% i 43%. Ponadto w Poznaniu, Łodzi i Katowicach w ofercie firm deweloperskich pojawiły się mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. W Poznaniu i Łodzi w sierpniu była aż o 21% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie wynosiła ona „tylko” 11%.