Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – lipiec 2022 r. [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

Marek Wielgo
Marek Wielgo

Data publikacji: 03.08.2022, Data aktualizacji: 03.08.2022

7 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 17 głosów

Raport cenowy lipiec 2022
Jak wyglądał rynek mieszkaniowy w lipcu? Jak zmieniły się ceny? Czytaj więcej na RynekPierwotny.pl

W lipcu w większości miast kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku. Eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl zaobserwowali, że deweloperzy starają się zaspokoić popyt. Czy zmieniły się ceny?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym miesiącu
  • w jakich miastach ceny mieszkań wzrosły najbardziej 
  • ile wniosków kredytowych złożono w ostatnich miesiącach, a ile kredytów przyznano

Z uwagą śledzimy sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast. Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań pokazujemy w miesięcznych raportach, które przygotowujemy w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BIG DATA RynekPierwotny.pl. Ponadto zachęcamy do samodzielnych analiz, bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę.

Śledź ceny mieszkań

Sprzedaż mieszkań w lipcu 2022 r.

Z lipcowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie 2 389 mieszkań, co jest wynikiem lepszym od czerwcowego o 12%. Oczywiście w porównaniu z lipcem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 31%.

ile mieszkań deweloperzy sprzedali

Warto też zwrócić uwagę, że choć w lipcu wyniki sprzedażowe deweloperów były lepsze niż w czerwcu, to wciąż nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi 2 907 mieszkań. Dodajmy, że ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to 4 499 lokali. 

Ponadto sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Z największego wzrostu sprzedaży – aż o 41% – mogli się cieszyć gdańscy deweloperzy, choć przypominamy, że w poprzednich dwóch miesiącach odnotowaliśmy w tym mieście potężne tąpnięcie. W maju sprzedaż nowych mieszkań spadła aż o 40%, a w czerwcu o kolejne 29%.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Łodzi, Krakowie i Warszawie, gdzie po dwóch miesiącach spadków sprzedaży lipiec mógł wlać trochę otuchy w skołatane serca deweloperów. Ich sprzedaż wzrosła bowiem o odpowiednio: 32%, 22% i 11%. 

Z kolei dla poznańskich deweloperów lipiec był drugim miesiącem wzrostowym w sprzedaży po jej dramatycznym załamaniu w maju. Przypomnijmy, że w Poznaniu tak słabego miesiąca pod tym względem nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią Covid-19 w kwietniu 2020 r. Czerwcowe odbicie wyniosło 29%, a lipcowe – 24%. Poznańscy deweloperzy wciąż mogą jednak pomarzyć o powrocie ubiegłorocznej koniunktury, gdy średnio w ciągu miesiąca sprzedawali 426 mieszkań. W okresie siedmiu miesięcy tego roku ta średnia wynosiła 310 mieszkań.

Zobacz ofertę mieszkań w Poznaniu

Niestety, w Katowicach i we Wrocławiu czerwcowe odbicie w sprzedaży (o odpowiednio: 158% i 5%) najwyraźniej okazało się krótkotrwałe. W lipcu katowiccy deweloperzy zawarli o 55% mniej umów niż w czerwcu, a w stolicy Dolnego Śląska spadek wyniósł 4%.  

Nie mamy wątpliwości, że popyt na mieszkania dusi rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. W okresie 7 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali ich łącznie tylko ok. 20,3 tys., czyli o 35% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się we wszystkich analizowanych miastach. Najbardziej we Wrocławiu (o 46%) oraz w Warszawie i Gdańsku (o 40%). 

Zobacz ofertę mieszkań w Gdańsku

ile mieszkań deweloperzy sprzedali w okresie 7 miesięcy

Ten rok pokazuje jak silna jest zależność między rynkiem mieszkaniowym oraz rynkiem kredytów hipotecznych. Biuro Informacji Kredytowej podało, że w czerwcu banki udzieliły zaledwie 10,9 tys. kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 24,3 tys., czyli przeszło dwukrotnie więcej.

Optymizmem nie napawa kurcząca się dramatycznie liczba wniosków kredytowych. Ich liczba w czerwcu była o ponad 18% mniejsza niż w maju i aż o blisko 60% mniejsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Załamanie kredytowe może więc być nawet większe niż po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r.

kredyty mieszkaniowe

Podaż mieszkań - lipiec 2022 r. 

A jak wyglądała sytuacja podażowa? W lipcu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 3 024 mieszkania, czyli aż o 23% mniej niż w czerwcu.

wykres

Zgodnie z naszymi przewidywaniami, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec przyniósł wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich. Przypomnijmy, że w poprzednim miesiącu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji.

Widać jednak, że deweloperzy starają się dostosować swoją aktywność inwestycyjną do popytu. W lipcu zmniejszyły nową podaż zwłaszcza warszawskie, gdańskie i łódzkie firmy. Z kolei w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach deweloperzy postanowili uzupełnić swoją ofertę wprowadzając do sprzedaży większą niż w czerwcu liczbę mieszkań. Np. w Krakowie było ich aż o 64% więcej, a przypomnijmy, że miesiąc wcześniej stolica Małopolski jedynym miastem, w którym deweloperzy ograniczyli nową podaż.

Zwracamy przy tym uwagę, że w większości analizowanych przez nas miast deweloperzy wprowadzili w lipcu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. Wyjątkami były Gdańsk i Łódź. W obu tych miastach deweloperzy ograniczyli w lipcu nową podaż, a w stolicy Pomorza dodatkowo wzrosła sprzedaż. 

Zobacz ofertę mieszkań w Łodzi

wykres

W okresie 7 miesięcy tylko w Krakowie nie odnotowalismy nadwyżki nowej podaży nad popytem. Przyczym w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi była ona dość znaczna. Najpewniej to dlatego tamtejsi deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mniejszą liczbę mieszkań. 

wprowadzone i sprzedane w ciągu 7 miesięcy

Mimo to lipiec zakończył się 6% wzrostem oferty. W siedmiu analizowanych przez nas miastach było w niej łącznie ponad 36,4 tys. mieszkań. Lipcowa oferta była o 13% większa od ubiegłorocznej.

mieszkania w ofercie na koniec miesiąca

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że niemal we wszystkich miastach zwiększył się wybór mieszkań. Wyjątkami są Gdańsk i Łódź, gdyż w tych miastach deweloperzy wprowadzili w lipcu na rynek mniej mieszkań niż sprzedali.

Ceny mieszkań w lipcu 2022 r. 

Jaki to miało wpływ na ceny mieszkań? Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że tylko w Katowicach lipiec przyniósł 1% spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W pozostałych miastach średnia wzrosła o 1%, a we Wrocławiu aż o 7%.

Zobacz ofertę mieszkań we Wrocławiu

średnie ceny mieszkań

Taka podwyżka może wydać się szokująca. Pamiętajmy jednak, że przyczyną może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. I tak właśnie było w stolicy Dolnego Śląska. W lipcu na rynku w tym mieście pojawiła się duża pula mieszkań ze średnią ok. 15,2 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie, która sięgnęła 11,5 tys. zł za metr.

Zobacz ofertę mieszkań w Katowicach

Równocześnie niższa od niej była średnia cena metra mieszkań sprzedanych. W ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się więc z 51% do 45% udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., a z 23% do 30% wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr. W skali roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne.

struktura cenowa

Dzięki temu można dostrzec zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Przez ostatni rok najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu, gdzie udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu skurczył się z 54% do zaledwie 5%! W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.

Zobacz ofertę mieszkań w Warszawie

Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 57% i 41%.  Ponadto w Poznaniu i Łodzi w ciągu ostatnich 12 miesięcy w ofercie firm deweloperskich pojawiły się luksusowe apartamenty. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. 

ceny

W Poznaniu w lipcu średnia była aż o 22% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem, a w Łodzi – o 21%. We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie była wynosiła ona „tylko” 11%.

Zobacz ofertę mieszkań w Krakowie

Choć w lipcowych statystykach spadku cen mieszkań nie widać, to nie oznacza, że ich nie ma. Kamuflują je stosowane przez deweloperów rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Tego typu promocje obejmują najczęściej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.

Jak wyglądała sytuacja na rynku mieszkaniowym w 7 największych miastach w czerwcu 2022 r.? Sprawdź

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    logo

    Oferty

    Wydawcą portalu rynekpierwotny.pl jest PropertyGroup Sp. z o.o.

    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: