Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – lipiec 2022 r. [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

W lipcu w większości miast kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku. Eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl zaobserwowali, że deweloperzy starają się zaspokoić popyt. Czy zmieniły się ceny?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym miesiącu
• w jakich miastach ceny mieszkań wzrosły najbardziej 
• ile wniosków kredytowych złożono w ostatnich miesiącach, a ile kredytów przyznano

Z uwagą śledzimy sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast. Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań pokazujemy w miesięcznych raportach, które przygotowujemy w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BIG DATA RynekPierwotny.pl. Ponadto zachęcamy do samodzielnych analiz, bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę.

Sprzedaż mieszkań w lipcu 2022 r.

Z lipcowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie 2 389 mieszkań, co jest wynikiem lepszym od czerwcowego o 12%. Oczywiście w porównaniu z lipcem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 31%.

Warto też zwrócić uwagę, że choć w lipcu wyniki sprzedażowe deweloperów były lepsze niż w czerwcu, to wciąż nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi 2 907 mieszkań. Dodajmy, że ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to 4 499 lokali. 

Ponadto sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Z największego wzrostu sprzedaży – aż o 41% – mogli się cieszyć gdańscy deweloperzy, choć przypominamy, że w poprzednich dwóch miesiącach odnotowaliśmy w tym mieście potężne tąpnięcie. W maju sprzedaż nowych mieszkań spadła aż o 40%, a w czerwcu o kolejne 29%.

Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Łodzi, Krakowie i Warszawie, gdzie po dwóch miesiącach spadków sprzedaży lipiec mógł wlać trochę otuchy w skołatane serca deweloperów. Ich sprzedaż wzrosła bowiem o odpowiednio: 32%, 22% i 11%. 

Z kolei dla poznańskich deweloperów lipiec był drugim miesiącem wzrostowym w sprzedaży po jej dramatycznym załamaniu w maju. Przypomnijmy, że w Poznaniu tak słabego miesiąca pod tym względem nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią Covid-19 w kwietniu 2020 r. Czerwcowe odbicie wyniosło 29%, a lipcowe – 24%. Poznańscy deweloperzy wciąż mogą jednak pomarzyć o powrocie ubiegłorocznej koniunktury, gdy średnio w ciągu miesiąca sprzedawali 426 mieszkań. W okresie siedmiu miesięcy tego roku ta średnia wynosiła 310 mieszkań.

Zobacz ofertę mieszkań w Poznaniu

Niestety, w Katowicach i we Wrocławiu czerwcowe odbicie w sprzedaży (o odpowiednio: 158% i 5%) najwyraźniej okazało się krótkotrwałe. W lipcu katowiccy deweloperzy zawarli o 55% mniej umów niż w czerwcu, a w stolicy Dolnego Śląska spadek wyniósł 4%.  

Nie mamy wątpliwości, że popyt na mieszkania dusi rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. W okresie 7 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali ich łącznie tylko ok. 20,3 tys., czyli o 35% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się we wszystkich analizowanych miastach. Najbardziej we Wrocławiu (o 46%) oraz w Warszawie i Gdańsku (o 40%). 

Zobacz ofertę mieszkań w Gdańsku

Ten rok pokazuje jak silna jest zależność między rynkiem mieszkaniowym oraz rynkiem kredytów hipotecznych. Biuro Informacji Kredytowej podało, że w czerwcu banki udzieliły zaledwie 10,9 tys. kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 24,3 tys., czyli przeszło dwukrotnie więcej.

Optymizmem nie napawa kurcząca się dramatycznie liczba wniosków kredytowych. Ich liczba w czerwcu była o ponad 18% mniejsza niż w maju i aż o blisko 60% mniejsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Załamanie kredytowe może więc być nawet większe niż po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r.

Podaż mieszkań - lipiec 2022 r. 

A jak wyglądała sytuacja podażowa? W lipcu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 3 024 mieszkania, czyli aż o 23% mniej niż w czerwcu.

Zgodnie z naszymi przewidywaniami, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec przyniósł wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich. Przypomnijmy, że w poprzednim miesiącu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji.

Widać jednak, że deweloperzy starają się dostosować swoją aktywność inwestycyjną do popytu. W lipcu zmniejszyły nową podaż zwłaszcza warszawskie, gdańskie i łódzkie firmy. Z kolei w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach deweloperzy postanowili uzupełnić swoją ofertę wprowadzając do sprzedaży większą niż w czerwcu liczbę mieszkań. Np. w Krakowie było ich aż o 64% więcej, a przypomnijmy, że miesiąc wcześniej stolica Małopolski jedynym miastem, w którym deweloperzy ograniczyli nową podaż.

Zwracamy przy tym uwagę, że w większości analizowanych przez nas miast deweloperzy wprowadzili w lipcu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. Wyjątkami były Gdańsk i Łódź. W obu tych miastach deweloperzy ograniczyli w lipcu nową podaż, a w stolicy Pomorza dodatkowo wzrosła sprzedaż. 

Zobacz ofertę mieszkań w Łodzi

W okresie 7 miesięcy tylko w Krakowie nie odnotowalismy nadwyżki nowej podaży nad popytem. Przyczym w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi była ona dość znaczna. Najpewniej to dlatego tamtejsi deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mniejszą liczbę mieszkań. 

Mimo to lipiec zakończył się 6% wzrostem oferty. W siedmiu analizowanych przez nas miastach było w niej łącznie ponad 36,4 tys. mieszkań. Lipcowa oferta była o 13% większa od ubiegłorocznej.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że niemal we wszystkich miastach zwiększył się wybór mieszkań. Wyjątkami są Gdańsk i Łódź, gdyż w tych miastach deweloperzy wprowadzili w lipcu na rynek mniej mieszkań niż sprzedali.

Ceny mieszkań w lipcu 2022 r. 

Jaki to miało wpływ na ceny mieszkań? Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że tylko w Katowicach lipiec przyniósł 1% spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W pozostałych miastach średnia wzrosła o 1%, a we Wrocławiu aż o 7%.

Zobacz ofertę mieszkań we Wrocławiu

Taka podwyżka może wydać się szokująca. Pamiętajmy jednak, że przyczyną może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. I tak właśnie było w stolicy Dolnego Śląska. W lipcu na rynku w tym mieście pojawiła się duża pula mieszkań ze średnią ok. 15,2 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w ofercie, która sięgnęła 11,5 tys. zł za metr.

Zobacz ofertę mieszkań w Katowicach

Równocześnie niższa od niej była średnia cena metra mieszkań sprzedanych. W ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się więc z 51% do 45% udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., a z 23% do 30% wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr. W skali roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne.

Dzięki temu można dostrzec zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Przez ostatni rok najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu, gdzie udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu skurczył się z 54% do zaledwie 5%! W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.

Zobacz ofertę mieszkań w Warszawie

Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 57% i 41%.  Ponadto w Poznaniu i Łodzi w ciągu ostatnich 12 miesięcy w ofercie firm deweloperskich pojawiły się luksusowe apartamenty. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. 

W Poznaniu w lipcu średnia była aż o 22% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem, a w Łodzi – o 21%. We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie była wynosiła ona „tylko” 11%.

Zobacz ofertę mieszkań w Krakowie

Choć w lipcowych statystykach spadku cen mieszkań nie widać, to nie oznacza, że ich nie ma. Kamuflują je stosowane przez deweloperów rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Tego typu promocje obejmują najczęściej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.

Jak wyglądała sytuacja na rynku mieszkaniowym w 7 największych miastach w czerwcu 2022 r.? Sprawdź