W jakim mieście dostępność mieszkań jest najlepsza? [Ranking]

Zakup własnego mieszkania to marzenie wielu Polaków. Chcąc je zrealizować, warto wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników. Ogromne znaczenie mają zarobki, ceny mieszkań, aktualna oferta nieruchomości czy zdolność kredytowa. To czy uda nam się kupić wymarzone M zależy także od obranej przez nas lokalizacji. W niektórych regionach Polski szansa na własny kąt jest większa niż w pozostałych. W jakich? Eksperci portali RynekPierwotny.pl i Gethome.pl  postanowili to sprawdzić.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie miasto zwyciężyło w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej
• jakie miasta wyróżniały się w czerwcu br. najwyższymi zarobkami
• w jakich metropoliach oferta rynku mieszkaniowego jest największa 

Portal RynekPierwotny.pl już po raz drugi przygotował Ranking Dostępności Mieszkań. W zestawieniu wzięto pod lupę 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali. Eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz metraż, który przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt w obecnych warunkach. Wnioski mogą zaskoczyć!

Raport Dostępności Mieszkań 2024 Sprawdź, najnowsze dane

Ceny mieszkań a wynagrodzenia

Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od wysokości comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen mieszkań. Dzięki takiemu porównaniu wiemy, jaki metraż możemy zakupić za miesięczną pensję i na jakie mieszkanie będziemy mogli sobie pozwolić.

Rzecz jasna, zarówno zarobki są bardzo zróżnicowane, jak i ceny mieszkań. W naszej analizie wykorzystaliśmy ogólnodostępne wskaźniki. W przypadku zarobków sięgnęliśmy po publikowane przez GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (bardziej miarodajnym wskaźnikiem byłaby mediana zarobków, niestety GUS jej nie podaje). Z kolei do wyliczenia średnich cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie użyliśmy danych z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl.

- Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Gdańsk, Warszawa i... Katowice. Z kolei najniższe były one w Lublinie, Łodzi i Bydgoszczy. Jak się okazuje, wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. I na odwrót, np. w Szczecinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane przez nie z myślą o zamożnych klientach - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu Gethome.pl.

Ekspert dodaje, że to właśnie w stolicy Górnego Śląska w połowie roku funkcjonował najkorzystniejszy stosunek cen mieszkań do zarobków. W czerwcu za przeciętne wynagrodzenie brutto można tu było kupić 0,87 m kw. mieszkania w budownictwie deweloperskim.

Zobacz ofertę mieszkań w Katowicach

Bardzo dobrze prezentuje się także Bydgoszcz, gdzie średnia cena metra kwadratowego wciąż nie przekroczyła pułapu 10 tys. zł.

ceny mieszkań Bydgoszcz wykres

Wprawdzie podobnie było w Lublinie i Łodzi, ale akurat te miasta wyglądają najgorzej na tle pozostałych pod względem wysokości zarobków. 

Najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w czerwcu mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,59 m kw. Trudno się temu dziwić, bo choć w stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, to ceny mieszkań Warszawa mogą przyprawiać o zawrót głowy.

Podaż mieszkań

Kupując wymarzone „M”, chcemy mieć jak największy wybór. Oczekujemy dużej bazy nieruchomości i możliwości „przebierania” w ofertach, aby finalnie kupić to mieszkanie, które najlepiej dopasuje się do naszych potrzeb i oczekiwań. Czy tak jest w rzeczywistości? Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, portal RynekPierwotny.pl policzył, ile mieszkań będących w sprzedaży w czerwcu 2023 r. przypadało na tysiąc mieszkańców w poszczególnych miastach.

Okazuje się, że największy wybór lokali mieli nabywcy w Gdańsku i Bydgoszczy. W tych lokalizacjach na 1000 mieszkańców przypadały po 23 oferty. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący nieruchomości we Wrocławiu (22 oferty) i Krakowie (20 ofert). 

Zobacz ofertę mieszkań w Gdańsku

Bardzo niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Szczecin. Tylko 12 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców stawia to miasto na ostatnim miejscu w zestawieniu.

ceny mieszkania szczecin

Dodajmy, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna, a podaż mieszkań zmienia się na przestrzeni miesięcy. 

Jak mówi Marek Wielgo - W Katowicach, Lublinie i Łodzi oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem - przykładowo w Katowicach aż o 34%. W Lublinie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 17% rok do roku, a w Łodzi - o 5%. Jednak w Krakowie, Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Krakowie aż o 34%).

Zobacz ofertę mieszkań w Bydgoszczy

Dostępność kredytowa

Młode osoby, które najbardziej interesuje nasza analiza, kupują zwykle swoje lokum na kredyt. Dlatego dostępność kredytowa ma największy wpływ na końcowe wyniki porównania miast. Została ona obliczona w ramach odpowiedzi na pytanie, ile metrów kwadratowych nowego lokum na kredyt może kupić singiel oraz rodzina „2+1”. 

- Mowa o powierzchni lokalu deweloperskiego dostępnej dla osoby zarabiającej 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw. Jeżeli chodzi o rodzinę 2+1, to każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie przeciętne wynagrodzenie z porównywanego miasta. Co ważne, budżet rodziny 2+1 w kontekście kredytu został skorygowany o wyższe koszty życia - dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W przypadku obydwu modelowych gospodarstw domowych, założenia przewidują wkład własny wynoszący 10% i pierwszą ratę na bezpiecznym poziomie 40% dochodu netto. Poniżej widzimy dwa wykresy, co wynika z faktu, że eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę dwa różne kredyty:

• standardowy kredyt hipoteczny z przeciętnym rynkowym oprocentowaniem (8,60%) i równymi ratami,
• ofertę programu Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) z efektywnym oprocentowaniem wynoszącym 2,00% przez pierwsze 5 lat.

Jak nietrudno zauważyć, program Bezpieczny Kredyt 2% zapewnia możliwość kupienia o wiele większego lokum. Różnica względem standardowej oferty banku sięga 60%. 

Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar - ta sytuacja wynika z faktu, że krajowe banki zachęcając do zaciągania Bezpiecznych Kredytów 2%, na ogół zrezygnowały z marży przez pierwsze 5 lat. Taka oferta oznacza efektywne oprocentowanie dla klienta wynoszące tylko 2,00% w ciągu 60 miesięcy.

Niezależnie od rodzaju analizowanego kredytu widzimy, że najlepszą dostępnością kredytową nowego metrażu dla rodziny oraz singla cechują się Katowice. Zgodnie z przypuszczeniami, najgorzej wypadła Warszawa, gdzie relacja między wynagrodzeniami i ceną 1 m kw. jest najmniej korzystna. Na uwagę zasługuje różnica między wspomnianymi miastami. Mieszkaniec Katowic kupi bowiem prawie o połowę większe nowe lokum niż warszawiak.

Wyniki Rankingu Dostępności Mieszkań 2023

Wszystkie powyższe informacje dotyczące dziesięciu miast można podsumować w ramach ogólnej oceny dostępności mieszkaniowej. Uwzględnia ona następujące kategorie:

• dostępność kredytowa metrażu - 50% końcowego wyniku
• dostępność cenowa metrażu (bez kredytu) - 30% końcowego wyniku
• wielkość oferty mieszkań - 20% końcowego wyniku

Co ważne, wynik każdego miasta w danej kategorii został ustalony względem lidera, czyli miasta otrzymującego 100 punktów. Jeśli inne miasto osiągnęło wynik gorszy np. o 30% od lidera, to zostało mu przyznane tylko 70 punktów. Później analitycy zsumowali wyniki miast z trzech analizowanych kategorii (uwzględniając podane wyżej wagi). Na koniec punkty przeliczono w skali, która zakłada, że 100 punktów jest zarezerwowane dla lidera.

Ostateczne wyniki rankingu dostępności nowych mieszkań przedstawiają się następująco:

• Katowice - 100 punktów
• Bydgoszcz -  96 punktów
• Gdańsk - 90 punktów
• Wrocław  -  84 punkty 
• Lublin  - 83 punkty 
• Poznań -  83 punkty
• Kraków  -  82 punkty 
• Łódź  -  82 punkty 
• Warszawa  -  72 punkty 
• Szczecin - 72 punkty

cena mieszkania lublin wykres

Rankingowe zwycięstwo Katowic na pewno ma duży związek z wysokim poziomem przeciętnych płac, na który wpływa lokalny sektor wydobywczy. To specyfika stolicy Górnego Śląska, którą trzeba brać pod uwagę. Podobne zastrzeżenia są niepotrzebne w przypadku Gdańska oraz Bydgoszczy, czyli tych miast, które również uzyskały znacznie lepszy wynik od reszty stawki. Warto wspomnieć, że Bydgoszcz to lider ubiegłorocznego Rankingu Dostępności Mieszkań przygotowanego na dokładnie tych samych zasadach.

Na drugim końcu rankingowej stawki znajdziemy ex aequo Szczecin oraz Warszawę. Obydwa te miasta wyróżniają się niską dostępnością cenową i kredytową nowych lokali.

- W przypadku Szczecina problemem jest też uboga oferta rynkowa. Jednak mieszkańcy tego miasta w przeciwieństwie do warszawiaków mogą szukać znacznie tańszych ofert na rynku wtórnym - podsumowuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

autorzy Rankingu Dostępności Mieszkań:

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl