Kim jest posiadacz samoistny nieruchomości, jakie ma prawa i jakie są różnice między posiadaniem zależnym a samoistnym?

Termin „posiadacz samoistny” jest jednym z kluczowych, a jednocześnie najbardziej nieintuicyjnych pojęć w polskim prawie cywilnym i podatkowym. Okazuje się bowiem, że osoba, która faktycznie włada gruntem lub budynkiem, nie zawsze jest posiadaczem nieruchomości z tytułem prawnym własności - a mimo to ciążą na niej obowiązki, a z czasem mogą przysługiwać jej prawa niemal równe właścicielskim.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest posiadanie samoistne według prawa,
• kiedy samoistny posiadacz nieruchomości może stać się jej właścicielem,
• co oznacza samoistne posiadanie w dobrej i złej wierze,
• czy posiadacz samoistny może sprzedać nieruchomość,
• czy posiadacz samoistny staje się podatnikiem podatku od nieruchomości.

Czym jest posiadanie samoistne według prawa? Kim jest posiadacz samoistny?

Definicję posiadacza samoistnego znajdziemy w art. 336 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Jest to kluczowe rozróżnienie, które odróżnia go od posiadacza zależnego (np. najemcy czy dzierżawcy), który również włada rzeczą, ale w zakresie innego, ograniczonego prawa i z pełną świadomością, że właścicielem jest ktoś inny.

Aby można było mówić o posiadaniu samoistnym, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

1. element fizyczny (corpus): osoba musi faktycznie władać nieruchomością, czyli mieć ją w fizycznej dyspozycji. Może to objawiać się poprzez mieszkanie w budynku, uprawianie gruntu, grodzenie działki czy przeprowadzanie na niej remontów.
2. element psychiczny (animus): osoba musi mieć wolę i zamiar władania nieruchomością dla siebie, z wyłączeniem innych osób. Musi postępować tak, jakby była jej pełnoprawnym właścicielem, podejmując decyzje i manifestując swoje prawo wobec otoczenia.

Posiadacz samoistny – przykład

Najczęstszym przykładem posiadacza samoistnego jest osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie nieformalnej, pisemnej umowy sprzedaży (bez zachowania formy aktu notarialnego). Choć z punktu widzenia prawa umowa ta jest nieważna i nie przeniosła własności, to jeśli nabywca objął nieruchomość w posiadanie, płaci za nią podatki, remontuje ją i traktuje jak swoją, staje się jej posiadaczem samoistnym.

Posiadacz samoistny a obowiązki publicznoprawne

Należy podkreślić, że bycie posiadaczem samoistnym to nie tylko uprawnienia, ale również konkretne obowiązki, w tym te o charakterze publicznoprawnym. Najważniejszym z nich jest obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.

Ile wynosi podatek od nieruchomości? SPRAWDŹ

Posiadacz samoistny jako podatnik podatku od nieruchomości: własność nie jest najważniejsza

W art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych możemy przeczytać, że podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.

Warto wiedzieć, że jest to tak zwana norma kolizyjna, która daje pierwszeństwo stanowi faktycznemu (faktycznemu władaniu) nad stanem prawnym (formalnym tytułem własności). W praktyce oznacza to, że organy podatkowe będą egzekwować należności od osoby, która realnie korzysta z nieruchomości jak właściciel, niezależnie od zapisów w oficjalnych rejestrach.

Kiedy można stać się posiadaczem samoistnym nieruchomości?

Najważniejszym uprawnieniem, jakie przysługuje posiadaczowi samoistnemu, jest możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Jest to mechanizm, który pozwala na zalegalizowanie długotrwałego stanu faktycznego władania nieruchomością.

Kiedy posiadacz samoistny nieruchomości może stać się właścicielem?

Warunki zasiedzenia są ściśle określone w Kodeksie cywilnym i zależą od tzw. dobrej lub złej wiary posiadacza.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest w błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje jej prawo własności. Przykładem może być wspomniana sytuacja nabycia gruntu na podstawie umowy z wadą prawną, o której nabywca nie wiedział. W takim przypadku, posiadacz samoistny staje się właścicielem nieruchomości po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania.

Posiadacz samoistny w złej wierze to natomiast osoba, która wie, że nie jest właścicielem nieruchomości, ale mimo to włada nią jak właściciel (np. zajęła grunt bez umowy). W tej sytuacji okres niezbędny do zasiedzenia jest dłuższy i wynosi 30 lat.

Należy podkreślić, że nabycie własności przez zasiedzenie nie następuje automatycznie. Konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego i uzyskanie postanowienia sądu, które stanowi podstawę do wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.

Czy posiadacz samoistny może sprzedać nieruchomość, skoro nie jest jej właścicielem?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań i odpowiedź na nie jest jednoznaczna: nie. Mimo że posiadacz samoistny włada nieruchomością jak właściciel i może nawet nabyć jej własność przez zasiedzenie, to do momentu uzyskania sądowego potwierdzenia tego faktu nie jest jej prawnym właścicielem.

Oznacza to, że nie może on skutecznie rozporządzać nieruchomością, a w szczególności nie może jej sprzedać w formie aktu notarialnego. Tylko osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel ma prawo do przeniesienia własności na inną osobę. Próba zawarcia umowy sprzedaży z posiadaczem samoistnym, który nie jest jednocześnie właścicielem, będzie nieważna.

Posiadanie samoistne a posiadanie zależne: różnice

Zrozumienie różnicy między posiadaniem samoistnym a posiadaniem zależnym jest niezwykle istotne, ponieważ to od niej zależą realne prawa i obowiązki osoby władającej nieruchomością. Choć w obu przypadkach mamy do czynienia z fizycznym władaniem rzeczą, to natura, źródło i przede wszystkim intencja tego władania mocno się różnią, co prowadzi do zupełnie odmiennych skutków prawnych.

Posiadacz samoistny to osoba, która włada nieruchomością tak, jakby była jej właścicielem. Kluczowe jest tu połączenie dwóch elementów: fizycznego władania (corpus) oraz woli i zamiaru posiadania jej dla siebie (animus). W praktyce oznacza to, że posiadacz samoistny nie tylko korzysta z nieruchomości, ale również manifestuje swoje prawo wobec otoczenia – płaci za nią podatki, przeprowadza remonty, grodzi teren czy czerpie z niej pożytki, nie pytając nikogo o zgodę. W jego świadomości nie istnieje nadrzędne prawo innej osoby do tej nieruchomości.

Posiadacz zależny to osoba, której władztwo nad nieruchomością wynika z konkretnego stosunku prawnego, łączącego ją z właścicielem, na przykład z umowy najmu, dzierżawy czy użytkowania. Dzierżawca uprawiający grunt czy najemca mieszkający w lokalu mają pełną świadomość, że nie są właścicielami, a ich prawo do korzystania z rzeczy jest ograniczone w czasie i zakresie. Najbardziej oczywistym, zewnętrznym przejawem posiadania zależnego jest regularne płacenie czynszu, które stanowi jednoznaczne uznanie praw właściciela.

To rozróżnienie ma fundamentalne znaczenie prawne – tylko nieprzerwane posiadanie samoistne, trwające przez okres 20 lub 30 lat, może prowadzić do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Posiadacz zależny, dopóki uznaje prawa właściciela, nigdy nie nabędzie nieruchomości w ten sposób.

Posiadanie samoistne a rynek nieruchomości

Zrozumienie instytucji posiadania samoistnego jest ważne z perspektywy bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Problemy związane z nieuregulowanym stanem prawnym, w którym kto inny jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej, a kto inny faktycznie włada gruntem, są źródłem długotrwałych i kosztownych sporów sądowych.

Dlaczego warto wybierać pewne inwestycje? Podsumowanie

Dla osoby planującej zakup nieruchomości, zwłaszcza działki pod budowę domu, inwestowanie w grunty o niejasnym statusie prawnym jest obarczone ogromnym ryzykiem. Ryzyko konieczności prowadzenia w przyszłości postępowania o zasiedzenie lub rozstrzygania roszczeń potencjalnych spadkobierców legalnego właściciela może zniweczyć całą inwestycję.

To powód, dla którego popularnością, zwłaszcza wśród klientów posiłkujących się kredytem hipotecznym, cieszy się rynek pierwotny. Zakup nowego mieszkania lub domu od dewelopera daje gwarancję czystego i uregulowanego stanu prawnego. Nabywca otrzymuje lokal wolny od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, z nowo założoną księgą wieczystą, co zapewnia pełne bezpieczeństwo prawne i przewidywalność inwestycji.

Jeśli zależy Ci na pewności i bezpieczeństwie, sprawdź ofertę nowych mieszkań i domów:

ZOBACZ NOWE MIESZKANIA I DOMY