Polacy zadłużają się, by kupować mieszkania

Z najnowszego raportu Amron Sarfin wynika, że wartość udzielonych kredytów osiągnęła poziom z 2008, gdy ceny podczas wcześniejszej hossy osiągnęły maksymalne poziomy – tuż przed ostrym hamowaniem na tym rynku i pęknięciem bańki cenowej. Czy i teraz czeka nas podobny scenariusz?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile wynosi powierzchnia przeciętnego lokalu mieszkalnego w Polsce
• czy zbliża się koniec hossy na rynku nieruchomości
• czy zakup mieszkania na wynajem nadal się opłaca

Z danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w II kwartale roku poziom akcji kredytowej był najwyższy od 42 kwartałów, czyli 10 lat i pół roku. Jeśli chodzi o wartość, w analizowanym okresie udzielono kredytów na 16,5 miliarda złotych. Ostatnio taką wartość akcja kredytowa osiągnęła w III kw. 2008 roku, czyli u progu międzynarodowego kryzysu, który zresztą miał swoją genezę w działaniach na rynku nieruchomości i w akcji kredytowej.

I w Polsce doszło do pęknięcia bańki cenowej, która narosła wspomagana łatwym kredytem, w tym we frankach szwajcarskich ale także kredytami złotówkowymi bez specjalnych ograniczeń – na 110 proc. wartości nieruchomości, nawet na 50 lat itp.

Już w 2009 roku zaczęła się głęboka przecena. Na największych rynkach stawki ostatecznie spadły nawet o ponad 30 procent i ciągle jeszcze w niektórych przypadkach nie wróciły do poziomów wyjściowych.

Przykład przeceny to rynek stołeczny, gdzie wg NBP w czasie poprzedniej górki najwięcej na rynku pierwotnym płaciło się w II kw. 2008. Ceny ofertowe wynosiły 8600 zł/mkw.  (dziś jest to 9100 zł/mkw.). Po tym jak przyszedł kryzys, nadpodaż i hamowanie na rynku, zaczęły się spadki. Najniżej stawki zeszły w III kw. 2012, gdy za nowe mieszkanie w stolicy płaciło się 6700 zł. A więc w ciągu czterech lat ceny spadły o 22 procent. W Krakowie spadki były głębsze. Z 8000 zł w II kw. 2008 do 5700 w IV kw. 2013 roku – a więc o 30 proc. 

Z oddali słychać huk?

Rys historyczny w powiązaniu z symptomatycznymi danymi co do akcji kredytowej, może sugerować, że przed nami również „lada chwila” pęknięcie bańki cenowej? Na takie pytanie nie potrafią udzielić odpowiedzi największe ekonomiczne głowy. Na pewno na razie nie zanosi się na wyhamowanie w zakresie polityki pieniężnej. Inflacja ciągle mieści się w ryzach, co nie będzie skłaniać Rady Polityki Pieniężnej do pierwszej od ponad 4 lat podwyżki stóp procentowych.

Dotychczas właśnie rekordowo niskie stopy procentowe były głównym mechanizmem obecnej koniunktury. Wiele wskazuje na to, że niskie stopy powoli jednak przestają działać, a ceny osiągają poziomy graniczne dla masowego klienta. Rok do roku mamy do czynienia z bardzo mocnymi wzrostami. Wg Amron – Sarfin we Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi mieszkania podrożały o ponad 10 proc, (We Wrocławiu ponad 10, w Gdańsku ponad 11, w  Łodzi blisko 12). W Poznaniu wzrost był blisko 10 procentowy, w Krakowie 7 – mio, a w Warszawie 6-cio.

Coraz drożej i coraz ciaśniej

Jeśli jednak akcja kredytowa rośnie, osiągając maksimum z czasów wcześniejszej górki, to z czego wniosek, że ceny osiągają swoje maksyma? Otóż, wskazują na to inne dane, choćby te dotyczące powierzchni sprzedawanych mieszkań.

Dla klientów zaczyna być za drogo, a więc odbijają to sobie w powierzchni kupowanych nieruchomości. Te są coraz mniejsze. Jak podają autorzy raportu Amron Sarfin „Średnia powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych zakupionych w II kwartale 2019 roku w ośmiu największych aglomeracjach Polski spadła o 0,18 m2 w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniosła 53,25 m2.” 

Co prawda spadki nie są duże, ale dla rzetelnego obrazu trzeba by zbadać strukturę sprzedaży na rynku pierwotnym, tzn. jakie powierzchniowo mieszkania najczęściej się buduje i najlepiej się sprzedają.

To, że powierzchnia nowych lokali się zmniejsza, znajduje to potwierdzenie w danych GUS. Wg Głównego Urzędu Statystycznego powierzchnia przeciętnego oddanego lokalu mieszkalnego (zarówno mieszkania jak i domu) w Polsce zmniejszyła się  rok do roku o 1,9 mkw. i wynosi obecnie 89,7 mkw.

Coraz mniej opłacalnie?

Innym symptomem zbliżającego się końca hossy są coraz gorsze wyniki, jeśli chodzi o zyskowność inwestycji mieszkaniowej pod wynajem. Z czego taki wniosek? Płynie on z danych dostarczonych przez firmę Mzuri, partnera Amron – Sarfin, działającego na rynku najmu. Otóż wg tejże firmy, co prawda nadal wynajem jest „na plusie” i  czynsze rosną, to jednak już nie wszędzie (wśród największych miast nieznaczny spadek rok do roku zanotowano we Wrocławiu – o 1,6 proc.), a po drugie – dynamika wzrostów cen najmu znacznie osłabła. Przykładowo: w 2018 roku w Warszawie czynsze poszły do góry aż o blisko 13 proc. rok do roku, a w tym roku zaledwie o 3,5 proc. Podobnie jest na innych głównych rynkach.

Równolegle trzeba pamiętać, że w tym roku ceny mieszkań poszły wyraźnie do góry, mocniej niż w latach ubiegłych, a to oznacza, że przy słabych wzrostach czynszów, inwestycja w wynajem jest znacznie mniej opłacalna. Jeśli obie tendencje – tzw. wyhamowanie wzrostów cen najmu i utrzymanie dużych wzrostów cen mieszkań się utrzymają, to z zakupów coraz częściej będą rezygnować klienci inwestycyjni.

Czy więc pęknięcie bańki cenowej przed nami?

Powyższe dane mimo wszystko nie uprawniają do takiego stwierdzenia. Możliwe są inne scenariusze. Rynek może poszukać równowagi, możliwe są też dalsze wzrosty, choć wydaje się, że ich dynamika jednak będzie słabnąć. Obecny wyraźny wzrost akcji kredytowej podyktowany jest czynnikami psychologicznymi i zbliżaniem się do maksimum aktualnych możliwości zakupowych przeciętnych, nieinwestycyjnych klientów, co przekłada się na przyspieszenie decyzji zakupowych.