Podsumowanie roku 2017 i subiektywna prognoza na 2018 rok dla rynku deweloperskiego

Analizując wyniki sprzedaży w sześciu największych miastach Polski*, otrzymujemy wynik sprzedażowy na poziomie 72 tys. jednostek mieszkaniowych, co w porównaniu z rokiem 2016 jest ilością większą o 10 tys.

Jeżeli te wyniki zestawimy z kryzysowym rokiem 2009, to wyjdzie nam, że obecny wolumen mieszkaniowy jest trzykrotnie większy niż oferowany w czasie tąpnięcia z roku 2009. Cyfry nie kłamią, jesteśmy w momencie dużej hossy na rynku deweloperskim, a dynamika wzrostu rynku w minionych latach wynosi ponad 20%. Mało jest sektorów o takiej stopie wzrostu, co oczywiście ma swoje dobre strony, ale i złe. Wśród pozytywnych czynników wynikających z takiego rozwoju sektora możemy odnotować fakt, że inwestycje deweloperskie są chętniej finansowane przez banki. Klienci zabezpieczeni ustawą deweloperską również znacznie łatwiej podejmują decyzje zakupowe, a rosnąca konkurencja sprzyja wprowadzaniu innowacyjnych rozwiązań.

Do słabych stron możemy zaliczyć fakt, że na rynku pojawia się coraz więcej firm świadczących jednorazowe usługi deweloperskie w postaci zabudowania posiadanej, pojedynczej działki mieszkaniowej, co często odbywa się kosztem jakości realizowanej inwestycji. Wyraźną tendencją jest również pojawienie się na rynku deweloperskim inwestorów kapitałowych, którzy skuszeni wizją dużych zysków inwestują swoje środki w projekty obarczone dużym ryzykiem i bez stosownego przygotowania merytorycznego.

Co wpłynęło na rynek w 2017?

Aby pokusić się o prognozę na rok 2018, należy zastanowić się nad czynnikami, które stymulowały dobre wyniki z roku 2017. Do takich czynników możemy zaliczyć rekordowo niskie stopy procentowe, które nie zachęcały do gromadzenia środków na lokatach i instrumentach o niskim ryzyku kapitałowym (papiery dłużne, obligację), rekordowo niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia Polaków, które to zdecydowanie podniosły ich  zdolności kredytowe, program dopłat MDM i oczywiście stały niedobór powierzchni mieszkaniowej.

Kilka z tych czynników prawdopodobnie ulegnie zmianie i pojawią się również kolejne. W roku 2018 zniknie program MDM, prawie na pewno doświadczymy wzrostu stóp procentowych, dalszego spadku poziomu bezrobocia     i wzrostu presji na wzrost wynagrodzeń. Deweloperzy zaś dalej będą mierzyć się z deficytem dobrze ulokowanych działek mieszkaniowych w rozsądnych cenach. Po stronie ryzyka dojdzie jeszcze jeden bardzo istotny czynnik związany z legislaturą. UOKIK nosi się z zamiarem likwidacji Otwartego Rachunku Powierniczego (bez zabezpieczeń), który jest wykorzystywany w około 75% inwestycji deweloperskich.

Prognozy na 2018 rok

Czynniki, które w roku 2017 stymulowały rynek będą zupełnie inaczej na niego oddziaływać w roku 2018. Zniknie kilkaset milionów złotych z MDM, które stymulowały sektor deweloperski i które moim zdaniem spowodowały zassanie i agregację transakcji  z przyszłościowego popytu zakupowego (Klienci nabywali mieszkania trochę na przyszłość, żeby zdążyć przed zakończeniem programu, cześć tych mieszkań nie jest nawet wykańczana).

Niska stopa bezrobocia i wzrost wynagrodzeń musi znaleźć odzwierciedlenie we wzroście cen gotowych mieszkań, które ostatecznie deweloperzy  z kluczowych rynków przeniosą na kupujących. Prognozowany wzrost stóp procentowych nie będzie zasadniczo wpływał na popyt, bo nawet w najbardziej czarnych scenariuszach stopy osiągną pułap akceptowalny. Ewentualna likwidacja Otwartego Rachunku Powierniczego (bez zabezpieczeń), spowoduje  wzrost kosztów inwestycji wszak mechanizm ubezpieczeniowy lub gwarancji bankowych będzie dość kosztowny.

Prognozuję również, że na rynku pojawi się kilka ciekawych fuzji i przejęć. Postępująca konsolidacja branży to również oznaka, że kończą się zasoby atrakcyjnie ulokowanych działek. Łatwiej niekiedy przejąć całego dewelopera z jego zasobami niż budować od podstaw pozycję na zupełnie nowym rynku. Doskonałym przykładem jest np. transakcja przejęcia marki i zasobów Euro Styl w Trójmieście przez Dom Development.

W tym kontekście przejęcie Polnordu przez Murapol ma szanse sfinalizować się pod koniec trzeciego i na początku czwartego kwartału 2018 rok. Utrzymanie doskonałych wyników  z roku 2017 a być może ustanowienie nowego rekordu jest możliwe, ale niezwykle trudne do zrealizowania.

*Dane na podstawie raportu firmy konsultingowej REAS