Podatek od nieruchomości komercyjnych: jak obliczyć podatek od lokalu użytkowego [najem, sprzedaż, prowadzenie działalności]

Zobacz najlepsze lokale użytkowe na sprzedaż

Co ważne, znowelizowane przepisy dotyczą jedynie budynków (lub ich części), które są wynajmowane, dzierżawione, leasingowane lub zawarta jest inna umowa o podobnym charakterze. Zatem podatkiem nie będą już objęte budynki wykorzystywane we własnej działalności handlowej czy usługowej przedsiębiorcy. Danina w nowym kształcie nie ma jednak nic wspólnego z przychodami z najmu czy dzierżawy, lecz dotyczy wartości posiadanych i wynajmowanych budynków. Ma zatem cechy podatków majątkowych.

Zasady opodatkowania nieruchomości komercyjnych: zmiana podstawy opodatkowania

Od 1 stycznia 2019 r. zrezygnowano z ustalania kwoty progu w odniesieniu do każdego pojedynczego budynku. Podstawą opodatkowania jest obecnie suma wartości początkowej wszystkich budynków, którą pomniejsza się o 10 mln zł. Innymi słowy, od 1 stycznia 2019 r. limit 10 mln zł. odnoszony jest nie do każdego budynku z osobna, a do wszystkich budynków posiadanych przez podatnika. Oznacza to, że znowelizowanymi regulacjami dotyczącymi podatku od przychodów z budynków objęta będzie większa liczba podatników. Warto także zwrócić uwagę na inny sposób obliczania wartości progu 10 mln zł w przypadku współwłasności oraz posiadania przez spółkę niebędącą osobą prawną - zastosowanie znajduje zasada proporcjonalności opodatkowania. Zmienione zostały także przepisy w zakresie podmiotów powiązanych. Tu limit 10 mln zł będzie kalkulowany w odniesieniu do całej grupy kapitałowej. Przestanie być więc uzasadnione „rozkładanie” budynku po spółkach z grupy.

Aby zapobiec transferom dokonywanym jedynie w celu optymalizacji podatkowej, nieznajdującym uzasadnienia biznesowego (np. sztuczny leasing budynku lub podział pomiędzy kilka podmiotów), została przewidziana szczególna klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania (TAAR), zgodnie z którą nowe regulacje będą miały zastosowanie także w przypadkach „sztucznych” transakcji przeniesienia własności lub współwłasności budynków.

Podatek płatny jest co miesiąc, do 20 dnia kolejnego miesiąca za miesiąc poprzedni. Stawka podatku to 0,035% miesięcznie od wartości początkowej środka trwałego.

Jak inwestować w lokale użytkowe? Dowiedz się

Podatek od przychodów z nieruchomości pomniejsza zaliczki na podatek CIT. W związku z tym w sytuacji, gdy podatnik wykazuje dochód i w konsekwencji płaci zaliczki w wysokości równej lub wyższej od kwoty tego podatku, podatek ten jest „neutralny”. Z kolei, jeżeli podatek jest mniejszy niż zaliczka, podatnik może w ogóle nie wpłacać go do urzędu. Zatem podatek ten dotyka podmioty wykazujące straty podatkowe bądź małą rentowność.

Ustawodawca przewidział także procedurę zwrotu tego podatku przez urzędy skarbowe na rzecz podatników, którzy nie odliczą go w ramach CIT za dany rok, jednak w sytuacji, kiedy podatnik będzie dochodził zwrotu nieodliczonego podatku, może dojść do weryfikacji przez urząd skarbowy dochodu lub straty podatnika. Jeżeli organ ustali, że transakcje przeprowadzane są na zasadach odbiegających od rynkowych, może wymierzyć dodatkowe zobowiązanie.

Jaki podatek od sprzedaży lokalu użytkowego?

Większość zmian wprowadzonych w ust. z dnia 15 czerwca 2018 r. weszła w życie w styczniu 2019 r. W obecnym kształcie obligatoryjny jest nie tylko podatek od sprzedaży lokalu użytkowego, ale też od wszystkich budynków będących środkami trwałymi. Aktualnie obowiązujące przepisy wskazują, że osoba sprzedająca nieruchomość musi się liczyć z koniecznością odprowadzenia podatku od zysku. Wysokość podatku zależy m.in. od lokalizacji nieruchomości oraz tego, ile czasu minęło między nabyciem a sprzedażą. Zgodnie z regulacjami podatek od sprzedaży nieruchomości jest obowiązkowy dla właścicieli gruntów, budynków lub ich części oraz obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek PCC od zakupu lokalu użytkowego

Kupujący jest zobowiązany do pokrycia PCC od nabycia lokalu usługowego. Podatek od takiego zakupu wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości, która została określona w akcie notarialnym. Nawiązując do art. 1 ust. 1 z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 zwanej dalej ustawą o PCC), opłaca go kupujący, czyli nabywca rzeczy. Wyjątkiem od tej reguły jest m.in. zawarcie umowy spółki cywilnej, gdzie PCC muszą opłacać wszystkie strony umowy.

Podatek od nieruchomości komercyjnych: jak obliczyć

• Podstawą opodatkowania jest suma przychodów osiąganych z poszczególnych budynków pomniejszona o 10 000 000 zł.
• Podatek od nieruchomości komercyjnych należy wpłacać na konto właściwego ze względu na miejsce zamieszkania urzędu skarbowego.
• Jak obliczyć podatek od nieruchomości komercyjnych? Kalkulator online pozwala na szybkie dokonanie wyliczeń. Wystarczy podać kilka informacji, m.in. rok nabycia i sprzedaży lokalu użytkowego, uzyskany przychód, koszty uzyskania przychodu, sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Opodatkowanie podatkiem od przychodów z najmu

Nowe regulacje, z których większość weszła w życie 1 stycznia 2019 r., znacząco rozszerzają krąg objętych nimi podatników. Co istotne, zmieniają one w sposób znaczący metodykę ustalania podstawy i przedmiotu opodatkowania. W konsekwencji wszyscy podatnicy posiadający nieruchomości o wartości łącznej powyżej 10 mln zł powinni przeanalizować, czy nie są objęci tymi przepisami.

Co do zasady podatek pozostaje neutralny dla rozliczeń podatkowych, ale przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2019 r. otwierają organom nowe możliwości kontroli i kwestionowania cen transferowych (w przypadku wszczęcia procedury zwrotu podatku). Dotyczy to wszystkich podatników, nie tylko podmiotów powiązanych. Dlatego już teraz warto przeanalizować, czy posiadane umowy najmu, dzierżawy i podobne są zawarte na zasadach rynkowych oraz czy podatnik jest w stanie to wykazać.

Podatek od nieruchomości komercyjnych: podsumowanie

Zwolnienie od opłat podatkowych dotyczy budynków mieszkalnych, które zostały oddane do użytkowania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych, np. TBS czy Program Mieszkanie +. Podatek zapłacimy będąc właścicielem lub współwłaścicielem budynku, który oddajemy do użytkowania na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. W przypadku, gdy został oddany do użytkowania na podstawie umowy leasingu, to płaci go podmiot dokonujący odpisów amortyzacyjnych. Ile wynosi podatek od najmu lokalu użytkowego? Jeśli wartość przychodów z czynszu najmu nie przekracza 100 000 zł, stawka podatku wynosi 8,5%. Po przekroczeniu tej kwoty rośnie do 12,5%.