Czym różni się opłata adiacencka od renty planistycznej?

Wiele osób poszukuje atrakcyjnych gruntów po niskich kosztach zakupu w celach inwestycyjnych. Część z nich nie bierze jednak pod uwagę opłat, jakie mogą się z tym wiązać. Opiszemy, co może znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości gruntowej oraz jakie koszty możemy w tych sytuacjach ponieść.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest opłata adiacencka
• kiedy należy zapłacić rentę planistyczną 
• jakie są różnice między opłatą adiacencką a rentą planistyczną

Opłata adiacencka

Zarówno opłata adiacencka, jak i renta planistyczna związane są ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek podjętych działań przez organy administracji publicznej. Z czym dokładnie jest związana opłata adiacencka i w jakich sytuacjach trzeba ją ponieść?

Czym jest opłata adiacencka?

Opłatę adiacencką ustala się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, a ustawodawca przewidział możliwość jej pobrania w trzech sytuacjach:

• w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (drogi oraz przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi;
• w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, który może spowodować lepszy układ funkcjonalny dla danego obszaru;
• w związku z podziałem nieruchomości.

Opłata adiacencka w świetle przepisów prawa - ustawa

Wspomniane sytuacje informują, kiedy urząd ma możliwość nałożenia opłaty. Nie przypadkowo użyto stwierdzenia "ma możliwość", gdyż przepisy właśnie tak określają tę sytuację. Opłata adiacencka uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Według ustawy opłata adiacencka to „opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości”. 

Ile wynosi opłata adiacencka?

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.  Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, opłata może zostać naliczona w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości.

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 proc. wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty może rozłożyć powyższe koszty na raty. Długość ich spłaty nie może jednak przekraczać dziesięciu lat.

Kto i kiedy ustala nałożenie opłaty adiacenckiej?

Nałożenie opłaty adiacenckiej może ustalić wójt, burmistrz albo prezydent miasta, natomiast decyzja w tej sprawie może zostać wydana tylko wtedy, gdy rada gminy określi w drodze uchwały stawkę procentową opłaty. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości każdorazowo powinna zawierać ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich.

Renta planistyczna

Kolejnym typem daniny dla urzędu jest tzw. opłata planistyczna zwana również rentą planistyczną. Opłata ta również nakładana jest ze względu na wzrost wartości nieruchomości, ale wynikający ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czym jest renta planistyczna?

Renta planistyczna może być nałożona w związku z uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiany dotychczasowego. Może zdarzyć się na przykład sytuacja, w której działka rolna zostaje przekwalifikowana na działkę budowlaną, co z kolei podniesie wartość nieruchomości. W takim właśnie przypadku urząd może nałożyć opłatę. Ta nakładana jest w momencie zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. 

Renta planistyczna w świetle przepisów prawa - ustawa

Jak mówi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

Ile wynosi opłata planistyczna?

Opłata planistyczna płatna jest jednorazowo, a jej wysokość ustalana jest w planie miejscowym w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość renty planistycznej nie może być jednak wyższa niż 30 proc. wzrostu. Nie oblicza się jej od wartości działki, domu czy wartości nieruchomości, ale wyłącznie od różnicy w cenach, którą ustala rzeczoznawca, bowiem powinna wiązać się z obiektywną zmianą wartości nieruchomości, a nie np. z ceną ustaloną przez strony umowy.

Wysokość opłaty planistycznej, którą właściciel będzie musiał zapłacić przy zbywaniu nieruchomości, ustalana jest na dzień sprzedaży.

Jak uniknąć renty planistycznej? 

Choć zgodnie z ustawą, renta planistyczna nie może wynosić 0 proc., są sytuacje, w których jej uiszczenie nie jest konieczne. Kiedy unikniemy zapłaty?

Odczekanie

Jak wspomnieliśmy, opłata planistyczna obowiązuje w momencie zbycia nieruchomości, jednak ta mija po upływie 5 lat kalendarzowych od momentu wejścia w życie planu miejscowego, z którego zmiana wartości wynika. Jeśli więc zdecydujemy się na zbycie nieruchomości po 5 latach od dnia nowego planu – opata planistyczna nie będzie nas obowiązywać.

Umowa przedwstępna

Aby uznać nieruchomość za zbytą konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, w którym zbywca przenosi własność nieruchomości na nabywcę w zamian za ustaloną cenę. Umowa przedwstępna nie przenosi praw własności, a więc nie może zobowiązywać do opłaty planistycznej.

Powszechną praktyką jest więc zawarcie takiej umowy wraz z apisem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nawet do budowy. Właściwa umowa jest wtedy zawierana dopiero po 5 latach od zmiany lub wprowadzenia planu miejscowego.

Umowa darowizny

Ustawa wskazuje, że opłaty nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę. Co jednak w przypadku darowizny na rzecz innej, bliskiej osoby?

Termin „zbycie” jest bowiem bardzo szeroki i nie oznacza jedynie sprzedaży nieruchomości. Przez wiele lat ten zapis powodował kontrowersje, a sądy wydawały sprzeczne orzeczenia, jednak ostatecznie uznano, że do nałożenia renty planistycznej zbycie gruntu powinno być ekwiwalentne (odpłatne) a nie darmowe. O tym zaś nie może być mowy w przypadku umowy darowizny.

Wniesienie do spółki

Teoretycznie zbycie nieruchomości oznacza przeniesienie praw własności, a więc pojęcie może obejmować też zamianę nieruchomości bądź wniesienie jej do spółki. Jednak w przypadku spółki cywilnej powyższy warunek nie występuje, bowiem spółka ta nie ma własnego mienia, a wobec tego wniesienie współwłasności nieruchomości jako aportu do niej nie może być traktowane jako zbycie nieruchomości. W takiej sytuacji opłata planistyczna nie ma prawa obowiązywać.

Odwołanie

Każdy ma możliwość podważenia decyzji nakładającej obowiązek uiszczenia opłaty za rentę planistyczną przed samorządowym kolegium odwoławczym oraz przed sądem administracyjnym. W tym celu konieczne jest zakwestionowanie sporządzonego operatu technicznego oraz udowodnienie braku powiązań pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a ustaleniami MPZP.

Opłata adiacencka a renta planistyczna - różnice

Choć obie opłaty dotyczą wzrostu wartości nieruchomości na skutek podjętych działań przez organy administracji, łatwo zauważyć różnice pomiędzy nimi. Przede wszystkim obowiązek uiszczenia renty planistycznej powstaje dopiero wtedy, gdy właściciel zbywa nieruchomość (w określonym czasie), podczas gdy opłata adiacencka jest należna gminie od każdego właściciela nieruchomości, niezależnie od zbycia.

Drugą ważną kwestią jest to, że opłata adiacencka zostaje nałożona w wyniku działania właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości, natomiast renta planistyczna może wynikać z zapisów planu miejscowego bądź jego zmiany.

Podsumowanie

Okazuje się, że na wzroście wartości nieruchomości nie zarabia tylko jej właściciel. Zyskiem w wielu przypadkach musi podzielić się z odpowiednim urzędem, który to spowodował wzrost atrakcyjności działki, a w efekcie wzrost jej wartości. O ile o opłacie adiacenckiej większość pamięta, o tyle umyka nam informacja o rencie planistycznej, która zostaje naliczona dopiero w momencie zbycia nieruchomości, jeśli ta nastąpi do 5 lat od uchwalenia nowego planu zagospodarowania.