Nowe mieszkanie w starym budynku

Mieszkania w historycznych, zabytkowych kamienicach, budynkach poprzemysłowych, dawnych fabrykach, szpitalach i innych obiektach o pierwotnej funkcji niemieszkalnej, stanowią coraz większą i szybko rosnącą część oferty deweloperskiej. Mimo że zlokalizowane w starych murach, sprzedawane są jako nieruchomości z rynku pierwotnego. Dlaczego? Wynika to z przepisów prawa budowlanego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co należy rozumieć przez przebudowę
• czym się różni odbudowa od remontu 
• czym są lofty

Tzw. lofty, czyli mieszkania w dawnych fabrykach, zaadaptowanych na potrzeby mieszkaniowe, cieszą się wielką popularnością i uzyskują wysokie wyceny. Klienci doceniają ich niebanalne parametry i industrialny charakter. Modelowe lofty powinny być mieszkaniami dużymi, przestronnymi, o wysokich sufitach, dużych fabrycznych oknach, często wspartych na metalowych filarach i wyposażonych w inne, przemysłowe elementy. Lofty to jeden z hitów współczesnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Nieomal w każdym dużym mieście realizowane są takie projekty.

Lofty i apartamenty powstają w dawnych fabrykach, ale też choćby w budynkach poszpitalnych – jak np. projekt Bulwar Staromiejski we Wrocławiu. W tym samym mieście powstają zresztą i nowe mieszkania w zabytkowych budynkach dawnego Browaru Piastowskiego, w byłym urzędzie celnym, przemianowanym w czasach PRL na koszary ZOMO, czy też w dawnym klasztorze. Luksusowe apartamenty realizowane są też w zabytkowych i gruntownie odnawianych oraz przebudowywanych kamienicach.

Jak już powiedzieliśmy – praktycznie w każdym dużym mieście w kraju spotkamy takie inwestycje, a ich lokalizacja w dawnych murach traktowana jest jako dodatkowy walor, który pełni funkcję wyróżniającą, dodającą prestiżu, jest ważnym „haczykiem” marketingowym i przekłada się na znacznie wyższą cenę.

Dlaczego jednak te nieruchomości, lokalizowane przecież w starych budynkach, istniejących często od wielu dziesięcioleci, czy nawet stuleci, sprzedawane są na rynku pierwotnym?

Stare, nowe mieszkanie

Najbardziej banalną odpowiedzią będzie taka, że mieszkania te pochodzą z rynku pierwotnego, bo dostarczają i sprzedają je firmy deweloperskie, a  te przecież sprzedają mieszkania nowe. To oczywiście prawda, ale przecież nie do końca, bo firmy oferują również nieruchomości w budynkach już istniejących. Cała sprawa ma swoje umocowanie w prawie budowlanym. Chodzi o skalę ingerencji w istniejący już obiekt. Jeśli jest ona wystarczająco duża, traktuje się to po prostu jak budowę.

Zgodnie z pkt 6 art. 3 Prawa Budowlanego, ilekroć jest mowa o budowie

„należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”

Jak więc widzimy – działania takie jak odbudowa, rozbudowa, nadbudowa traktowane są w myśl prawa budowlanego na równi z wykonaniem obiektu budowlanego w nowym miejscu, czyli mówiąc prościej: z budową od zera. Jest to sytuacja zasadniczo inna od remontu, który rozumiany jest jako:

„wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”

Kiedy odbudowa, kiedy remont?

Można powiedzieć, że remont, na gruncie definicji prawnej, to coś takiego samego jak odbudowa, która też przecież zmierza do odtworzenia „stanu pierwotnego”. Tak jednak nie jest. Chodzi przede wszystkim o skalę działania. Zgodnie jednak z wykładnią sądu dokonaną w 2017 roku przez  Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt II SA/Gd 355/17):

„Za remont nie mogą zostać uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu nowego, nawet jeśli budowa polega na odbudowie obiektu istniejącego, z ewentualnym wykorzystaniem materiałów pozostałych po rozbiórce obiektu dotychczasowego.”

O sprawę pytał inwestor, który rozebrał budynek i chciał go odbudować z użyciem tych samych materiałów. Nie spełnił formalności związanych z koniecznym uzyskaniem pozwolenia na budowę. Gdyby chodziło tylko o prace remontowe wystarczyłoby jedynie zgłoszenie.

Remont, czy przebudowa?

Co jednak z przebudową budynku? Nie została ona przez ustawodawcę wymieniona wśród działań, które równają  się budowie „od zera”. Przez przebudowę Prawo Budowlane rozumie

„wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”.

Jak widzimy, taka definicja zawęża przebudowę do działań, które nie zmieniają najważniejszych parametrów budynku ( kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji). W praktyce więc inwestycji polegających na adaptacji budynków już istniejących na potrzeby mieszkaniowe, może być kwalifikowanych jako przebudowa, mimo że w potocznym odczuciu będzie to dostarczenie czegoś zupełnie nowego.

Tu dochodzimy do clue całej sprawy. Granice między np. przebudową a remontem, czy przebudową, a rozbudową są płynne, nieostre. Przykład? Załóżmy, że mamy w planie remont dachu. Jeśli tylko wymienimy pokrycie dachowe, będą to rzeczywiście tylko prace remontowe. Jeśli jednak zmienimy konstrukcję dachu, będzie to już przebudowa. Jeśli zdecydujemy się wykonać lukarnę, która doświetli nam poddasze, będzie to już rozbudowa.

Są to rzeczy istotne dla każdego inwestora, bowiem od skali inwestycji i stopnia ingerencji w już istniejący budynek zależy, która ścieżka postępowania będzie musiała mieć zastosowanie. Możliwe są dwie: zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Ta pierwsza jest łatwiejsza, ale zdarza się, że może być kwestionowana przez urzędników na późniejszym etapie inwestycji, dlatego wielu budujących decyduje się od razu na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pozostając jeszcze na chwilę przy przebudowie: być może cenną informacją dla osób pragnących dokonać zmian we własnym domu jest fakt, że ingerencja w ściany działowe nie jest klasyfikowana jako przebudowa,  czy budowa. Z kolei przebudową z całą pewnością będzie ingerencja w ściany nośne. Przebudową będzie też np. wymiana schodów wewnętrznych, czy zamurowanie okna.

Epilog

Z całą pewnością o klasyfikacji nieruchomości do rynku pierwotnego przesądza fakt dostarczenie nowych lokali mieszkalnych i sprzedaż bezpośrednio od inwestora. Przebudowy już istniejących budynków spełniają te warunki. Zmienia się wtedy funkcja obiektu, dzięki czemu kupujący uzyskuje ofertę z pierwszej ręki, od inwestora, który mieszkania wybudował.

Różnice w pojęciach budowlanych natomiast, choć wydają się rozważaniami akademickimi, mają ogromne znaczenie dla kwestii formalnych i zakresu możliwych działań, dlatego dobrze je znać i jeszcze przed wyborem ścieżki postępowania uzyskać niezbędną wiedzę w zakresie kwestii formalnych, koniecznych do załatwienia.