Najem prywatny a VAT: przychody z najmu prywatnego a VAT przy działalności gospodarczej

Popularność najmu prywatnego lokali mieszkalnych rośnie. Większość osób zdaje sobie sprawę, że taki najem wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jak jest jednak w przypadku podatku VAT? Czy najem stanowi w tym przypadku przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy najem prywatny musi być wykonywany w ramach działalności gospodarczej
• czy trzeba płacić podatek VAT przy najmie prywatnym
• kto korzysta ze zwolnienia z VAT i kiedy można się o nie ubiegać

Najem prywatny nieruchomości jako działalność gospodarcza

Na rynku przybywa firm, które oferują np. najem instytucjonalny. Czy jednak najem zawsze musi być wykonywany w ramach działalności gospodarczej? Odpowiedź brzmi – nie, czego najlepszym przykładem jest najem prywatny, stanowiący osobne źródło przychodów.

Aby można było mówić o działalności gospodarczej, istotne jest, by podejmowane czynności miały charakter ciągły, zorganizowany i zarobkowy. Najem dla celów podatkowych może być jednak traktowany zarówno jako pozarolnicza działalność gospodarcza, jak i odrębne źródło przychodów. 

Niezależnie od tego, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy też nie, jest on opodatkowany podatkiem dochodowym. Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z prywatnego najmu swego mieszkania dla osób fizycznych jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności nadal możliwe jest rozliczanie według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. 

Najem prywatny a działalność gospodarcza VAT

Niezależnie od tego, czy dana osoba osiąga przychody z prywatnego najmu i jest on odrębnym źródłem przychodów, czy też jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, pozostaje kwestia opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, co ważne, można nie prowadzić działalności zarejestrowanej w CEIDG, ale i tak prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług świadczenie usług - opodatkowane podatkiem VAT - należy rozumieć jako każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Zgodnie z tym przepisem najem nieruchomości należy traktować właśnie jako odpłatne świadczenie usług, a co za tym idzie - będące przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy wynajmującym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, czy też osoba fizyczna. Prywatny najem, w świetle ustawy o VAT, również jest przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Wyjaśniamy

Czynny podatnik VAT a najem prywatny

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wyróżnia się podatników czynnych VAT, podatników zwolnionych podmiotowo oraz podatników zwolnionych przedmiotowo. Podatnik czynny, w przeciwieństwie do dwóch pozostałych grup podatników, jest zobowiązany do rozliczenia podatku VAT. Usługa najmu musi być tym samym ujęta w ewidencji VAT podatnika czynnego.

Jaka stawka podatku VAT w przypadku najmu nieruchomości?

Stawką podstawową podatku VAT jest stawka 23 proc. Stawkę tę stosuje się, jeśli dany towar lub usługa nie są wymienione w odpowiednich przepisach jako te, które podlegają obniżonej stawce VAT lub zwolnieniu z opodatkowania. Co do zasady zatem dla najmu stosuje się stawkę 23 proc. 

Są jednak wyjątki. Na przykład usługi związane z zakwaterowaniem znalazły się w wykazie towarów i usług opodatkowanych stawką w wysokości 8 proc. Tę samą stawkę można stosować w przypadku podnajmu na cele krótkoterminowego zakwaterowania - potwierdził to Dyrektor KIS w Katowicach w jednej z interpretacji indywidualnych. 

Kto może ubiegać się o zwolnienie z podatku VAT dla najmu?

Fakt, że przychody z najmu nieruchomości są opodatkowane podatkiem VAT, nie oznacza jeszcze, że wynajmujący zawsze będzie zobowiązany do płacenia podatku – niekiedy przysługuje mu zwolnienie od podatku VAT. Wiele zależy od tego, czy przedmiotem najmu są nieruchomości o charakterze mieszkalnym (i wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe), czy też nieruchomości użytkowe. Warto bowiem wiedzieć, że najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest objęty zwolnieniem z VAT - bez względu na to, jaki przychód z tego tytułu osiąga wynajmujący. 

Najem prywatny lokalu użytkowego a VAT

Inaczej sprawa wygląda jednak w przypadku nieruchomości wynajmowanych na cele niemieszkalne. Powyższe zwolnienie przedmiotowe nie ma w takiej sytuacji zastosowania. Nadal możliwe jest jednak w takim wypadku zwolnienie podmiotowe - w przypadku którego istotny jest obrót, jaki uzyskuje podatnik. 

Zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, podatnik może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o ile uzyskiwane przez niego roczne obroty nie przekraczają ustalonej ustawowo kwoty. Limit zwolnienia z VAT wynosi 200 000 zł. W limicie tym nie uwzględnia się odpłatnego świadczenia usług i dostawy towarów zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. ustawy o VAT. 

Najem prywatny a faktura VAT

Co do zasady każdy czynny podatnik VAT ma obowiązek wystawiać faktury. A niekiedy podatnikiem VAT staje się nawet osoba, która nie ma zarejestrowanej działalności w CEIDG – ale za to na gruncie podatku VAT ma status prowadzącej działalność.

Jak jednak będzie w przypadku, gdy dana osoba czerpie przychody z tytułu najmu prywatnego? Na gruncie przepisów ustawy o VAT podatnik jest zwolniony z obowiązku wystawiania faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej z podatku. Jeśli zatem dana osoba może korzystać ze zwolnienia z VAT, jest też zwolniona z obowiązku wystawienia faktury.

Kluczowy charakter najmu

Należy jednak mieć na uwadze, że od 1 stycznia do limitu wprawdzie nie wlicza się wspomnianych wyżej odpłatnie świadczonych usług i towarów, ale z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7,12, 38-41 oraz usług ubezpieczeniowych, jeżeli czynności te nie mają charakteru pomocniczego. Istotne jest zatem ustalenie, czy najem nieruchomości ma w danym przypadku charakter pomocniczy, czy też nie.

Niestety dla podatników usługa najmu jest traktowana jako transakcja związana z nieruchomościami. Tym samym obrót uzyskany z tytułu najmu, w tym również najmu nieruchomości mieszkalnych, należy wliczyć przy obliczaniu limitu. To oznacza natomiast, że istotne jest, jaki obrót roczny podatnik uzyskuje z tytułu świadczenia innych odpłatnych usług lub dostawy towarów. Jeśli razem z obrotami z najmu obrót przekroczył limit 200 000 zł, nie może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Warto jednocześnie pamiętać, że dla osób pozostających w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową dobrym rozwiązaniem może być wskazanie małżonka (który nie prowadzi działalności gospodarczej) jako strony najmu. Każdemu z małżonków przysługuje bowiem odrębny limit, jeśli chodzi o zwolnienie podmiotowe z VAT. 

Zawieszenie działalności a VAT od najmu prywatnego

Przedsiębiorca, który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i w jej ramach wynajmuje nieruchomość, może się zastanawiać, co stanie się w momencie, gdy zdecyduje się zawiesić działalność. Jeśli umowa najmu zostanie zawarta przed zawieszeniem firmy i strony nie zdecydują się na jej rozwiązanie, to umowa obowiązuje nadal – ale miejsce prowadzącego działalność (jako strony umowy) zajmuje wtedy osoba fizyczna. To z kolei oznacza, że dla wynajmującego taki najem staje się najmem prywatnym.

Co to oznacza, jeśli chodzi o podatek VAT? W świetle ustawy o VAT zawieszenie działalności skutkuje brakiem obowiązku składania deklaracji VAT. Należy jednak podkreślić, że zwolnienie z obowiązku składania deklaracji nie dotyczy okresów rozliczeniowych, za które podatnik jest obowiązany do rozliczenia podatku VAT. Tym samym podatnik będzie musiał złożyć deklarację, jeśli wprawdzie zawiesił działalność, ale nadal wykonuje działalności opodatkowane podatkiem VAT. To natomiast oznacza, że o ile podatnik nie korzysta z odpowiedniego zwolnienia, nadal będzie musiał rozliczać VAT i składać odpowiednie deklaracje – i to mimo zawieszenia działalności.

Najem instytucjonalny - co warto wiedzieć? Sprawdź

Najem prywatny a VAT: podsumowanie

Najem nie musi być prowadzony w ramach działalności gospodarczej, jednak zgodnie z prawem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Warto jednak wiedzieć, że w niektórych sytuacjach możliwe jest uzyskanie zwolnienia - i jest to uzależnione od wysokości rocznego obrotu.