Najem prywatny a VAT - co warto widzieć?

Edyta Wara-Wąsowska
Edyta Wara-Wąsowska

Data publikacji: 17.11.2022, Data aktualizacji: 23.11.2022

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 90 głosów

Najem prywatny a VAT
Kiedy najem jest opodatkowany VAT? Kto płaci VAT za wynajem nieruchomości? Jak wykazać najem prywatny w VAT? Czytaj poradnik opracowany przez eksperta.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czy najem prywatny musi być wykonywany w ramach działalności gospodarczej
  • czy trzeba płacić podatek VAT przy najmie prywatnym
  • kiedy można ubiegać się o zwolnienie z VAT

Najem prywatny jako działalność gospodarcza

Na rynku przybywa firm, które oferują np. najem instytucjonalny. Czy jednak najem zawsze musi być wykonywany w ramach działalności gospodarczej? Aby można było mówić o działalności gospodarczej istotne jest, by podejmowane czynności miały charakter ciągły, zorganizowany i zarobkowy. Najem dla celów podatkowych może być jednak traktowany zarówno jako pozarolnicza działalność gospodarcza jak i odrębne źródło przychodów. 

Niezależnie od tego, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy też nie, jest on opodatkowany podatkiem dochodowym. Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego dla osób fizycznych będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności nadal możliwe będzie rozliczanie według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. 

najem prywatny a działalność gospodarcza

Najem prywatny a VAT w aspekcie prawnym

Niezależnie od tego, czy najem jest odrębnym źródłem przychodów, czy też jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, pozostaje kwestia opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług świadczenie usług - opodatkowane podatkiem VAT - należy rozumieć jako każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Zgodnie z tym przepisem najem nieruchomości należy traktować właśnie jako odpłatne świadczenie usług, a co za tym idzie - będące przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. 

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Wyjaśniamy

Jaka stawka podatku VAT dla najmu?

Stawką podstawową podatku VAT jest stawka 23 proc. Stawkę tę stosuje się, jeśli dany towar lub usługa nie są wymienione w odpowiednich przepisach jako te, które podlegają obniżonej stawce VAT lub zwolnieniu z opodatkowania. Co do zasady zatem dla najmu stosuje się stawkę 23 proc. 

Są jednak wyjątki. Na przykład usługi związane z zakwaterowaniem znalazły się w wykazie towarów i usług opodatkowanych stawką w wysokości 8 proc. Tę samą stawkę można stosować w przypadku podnajmu na cele krótkoterminowego zakwaterowania - potwierdził to Dyrektor KIS w Katowicach w jednej z interpretacji indywidualnych. 

jaka stawka podatku vat dla najmu

Kto może ubiegać się o zwolnienie z VAT dla najmu?

Fakt, że najem nieruchomości jest opodatkowany podatkiem VAT nie oznacza jeszcze, że wynajmujący zawsze będzie zobowiązany do płacenia podatku. Wiele zależy od tego, czy przedmiotem najmu są nieruchomości o charakterze mieszkalnym (i wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe), czy też nieruchomości użytkowe. Warto bowiem wiedzieć, że najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT jest objęty zwolnieniem z VAT - bez względu na to, jaki przychód z tego tytułu osiąga wynajmujący. 

Inaczej sprawa wygląda jednak w przypadku nieruchomości wynajmowanych na cele niemieszkalne. Powyższe zwolnienie przedmiotowe nie ma w takiej sytuacji zastosowania. Nadal możliwe jest jednak w takim wypadku zwolnienie podmiotowe - w przypadku którego istotny jest obrót, jaki uzyskuje podatnik. 

Zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, podatnik może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o ile uzyskiwane przez niego roczne obroty nie przekraczają kwoty 200 000 zł. W limicie tym nie uwzględnia się odpłatnego świadczenia usług i dostawy towarów zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. ustawy o VAT. 

zwolnienie z podatku vat - dla kogo?

Kluczowy charakter najmu

Należy jednak mieć na uwadze, że od 1 stycznia do limitu wprawdzie nie wlicza się wspomnianych wyżej odpłatnie świadczonych usług i towarów, ale z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7,12, 38-41 oraz usług ubezpieczeniowych, jeżeli czynności te nie mają charakteru pomocniczego. Istotne jest zatem ustalenie, czy najem nieruchomości ma w danym przypadku charakter pomocniczy, czy też nie.

Niestety dla podatników usługa najmu jest traktowana jako transakcja związana z nieruchomościami. Tym samym obrót uzyskany z tytułu najmu, w tym również najmu nieruchomości mieszkalnych, należy wliczyć przy obliczaniu limitu. To oznacza natomiast, że istotne jest, jaki obrót roczny podatnik uzyskuje z tytułu świadczenia innych odpłatnych usług lub dostawy towarów. Jeśli razem z obrotami z najmu przekracza kwotę 200 tys. zł, nie może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Warto jednocześnie pamiętać, że dla osób pozostających w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową dobrym rozwiązaniem może być wskazanie małżonka (który nie prowadzi działalności gospodarczej) jako strony najmu. Każdemu z małżonków przysługuje bowiem odrębny limit, jeśli chodzi o zwolnienie podmiotowe z VAT. 

Najem instytucjonalny - co warto wiedzieć? Sprawdź

Podsumowanie

Najem nie musi być prowadzony w ramach działalności gospodarczej, jednak zgodnie z prawem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Warto jednak wiedzieć, że w niektórych sytuacjach możliwe jest uzyskanie zwolnienia - i jest to uzależnione od wysokości rocznego obrotu.

Edyta Wara-Wąsowska
Edyta Wara-Wąsowska

Dziennikarka i copywriterka z dziesięcioletnim doświadczeniem w tworzeniu treści dla mediów online, agencji reklamowych i klientów indywidualnych. Specjalizuje się w treściach z zakresu nieruchomości, finansów i prawa.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: