Mieszkanie wg rządu – przynajmniej 25 mkw. powierzchni użytkowej

Sprawa tzw. mikrokawalerek ciągnie się od kilkunastu miesięcy. Resort budownictwa już kilka razy krytykował firmy realizujące tego typu nieruchomości, a obecnie mamy na mikrokawalerki modę. „Mieszkania” o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych powstają w największych miastach Polski. Oferta ma wyraźnie inwestycyjny charakter. Deweloperzy adresują ją bądź to do osób młodych, które mogą zakupić takie malutkie mieszkanko na tzw. start a później je wynajmować, bądź też do inwestorów na rynku najmu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest aktualnie minimalna powierzchnia mieszkania
• czy mikrokawalerka jest mieszkaniem
• jakie plany mają rządzący w kwestii mikrokawalerek 

Dobra koniunktura w wynajmie, wysokie zwroty – wyższe niż na lokatach bankowych, czy z obligacji – skłaniają kupujących do inwestowania w mieszkania w wersji mikro. Te nadają się świetnie pod wynajem zarówno długo, jak i krótkoterminowy. Ponadto, ze względu na małą powierzchnię, są siłą rzeczy tanie. Problem jednak w tym, że formalnie kupujący takie nieruchomości nie stają się właścicielami mieszkań. 

Mieszkanie, czyli co?

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie powinno posiadać przynajmniej jeden pokój o powierzchni przynajmniej 16 mkw. Wraz z pozostałymi wymogami powierzchniowymi oznacza to, że nieruchomość mieszkalna „zaczyna się” w sumie od 24,1 mkw.

Takie zapisy nie wytrzymują konfrontacji z rynkową praktyką, gdzie jako mikromieszkania sprzedawane są lokale nawet i 12 – metrowe. Rząd jeszcze w zeszłym roku rozważał nawet zupełne zniesienie limitów powierzchni w lokalach mieszkalnych, de facto akceptując mikro- budownictwo deweloperskie, Argumentem za takim posunięciem był niedobór mieszkaniowy, na który cierpi nasz kraj. Ostatecznie jednak uznano, że kilkanaście metrów kwadratowych to za mało, by dało się na nich „normalnie” żyć. Władza postanowiła więc zaingerować w wolny rynek. Obecne zmiany podtrzymują faktycznie martwy przepis, ponieważ deweloperzy już od kilku lat skutecznie go obchodzą.

Zamiast mieszkania – pokój hotelowy

Mikrokawalerki formalnie nie są mieszkaniami i nie są sprzedawane, jako mieszkania, choć tego typu informacji nie brak w folderach reklamowych firm.

W rzeczywistości klient kupuje lokal użytkowy. Oznacza to, że zamiast płacić 8 – procentowy podatek VAT, płaci 23 procent. Firmy deweloperskie przekonują jednak, że to „drobna” niedogodność, bowiem ogromna większość kupujących takie nieruchomości to przedsiębiorcy, którzy podatek sobie odliczą. Ponadto do zakupu zachęcają ich potencjalnie wysokie zyski z najmu. Kolejna konsekwencja  to brak możliwości zameldowania tam kogokolwiek. Nie jest to jednak sprawa, która spędzałaby sen z powiek. Meldunek w polskich warunkach od dawna należy do przepisów martwych i nie wiąże się w żaden sposób z tytułem prawnym do nieruchomości. Istotniejszy jest natomiast fakt, że właściciel lokalu użytkowego płaci wyższy podatek od nieruchomości niż właściciel mieszkania.

Stosunkowo nową formą inwestowania na polskim rynku nieruchomości są tzw. condohotele. Firm również pod taką etykietką oferują swoje mikrokawalerki. System condo znany jest w Europie Zachodniej i USA od wielu dziesięcioleci. U nas to nowość. W skrócie polega on na tym, że deweloper buduje hotel, którym później zarządza, natomiast nabywca uzyskuje prawo własności do pokoju hotelowego, finansując część kosztów inwestycji. Jednocześnie podpisuje umowę z deweloperem, który za wynajem pokoju gościom, gwarantuje właścicielowi określony zwrot przez określony czas. System condo kusi wysoką zyskownością. Wśród ofert spotyka się gwarantowany roczny zwrot na poziomie nawet powyżej 8 proc.

Status prawny takich nieruchomości jest nieokreślony. Nie ma w polskim prawie budowlanym żadnych norm dotyczących tego typu inwestycji. O tym czy kupujemy mieszkanie czy lokal użytkowy w tej sytuacji mamy szansę „dowiedzieć” się po wysokości podatku do zapłacenia.

Zostanie tak jak jest

Nowelizacja rozporządzenia ministerialnego likwiduje wiele archaicznych zapisów, dotyczących organizacji powierzchni w mieszkaniach, co spotyka się z pochwałami branży deweloperskiej. Nowe regulacje odchodzą  np. od konieczności projektowania kawalerek z kuchnią w korytarzu, co było reliktem PRL. Obecnie będzie można projektować takie mieszkania z aneksem kuchennym połączonym z salonem. Zlikwidowany został też równie archaiczny przepis wymuszający na projektantach uwzględnienie miejsca na pralkę w łazience. Słusznie uznano, że obecnie trendy już są inne, a pralka może znajdować się w innym pomieszczeniu – np. kuchni.

Najważniejsze jednak – a mianowicie zniesienie ograniczeń powierzchniowych – się nie zmieniło. Oznacza to, że rynek mikrokawalerek nie dostanie zielonego światła do dalszego rozwoju. Z pewnością, gdyby tak się stało, popularność takiego budownictwa znacznie by wzrosła, podobnie jak i podaż. Deweloperzy mogliby bez żadnego skrępowania realizować tego typu projekty w ramach normalnej oferty mieszkaniowej.

Jest to zgodne nie tylko z prawem popytu i podaży. Te same procesy obserwujemy na zachodzie. Mikromieszkania są popularne m.in. w USA, Europie, Azji – w szczególności w Japonii i Chinach. Popularność małych mieszkań wynika ze zmian o charakterze społecznym i kulturowym. Przykładowo: z danych GUS wynika, że jako singiel, czyli jednoosobowe gospodarstwo domowe, żyje w naszym kraju około 7 mln ludzi, co stanowi ponad 20 proc. społeczeństwa. Zmiany demograficzne i kulturowe, mniejsza dzietność, większa mobilność i migracja – wszystko to przekłada się także na preferencje na rynku mieszkaniowym. Dane pokazują jednoznacznie: Polacy mimo że są coraz bogatsi, kupują coraz mniejsze mieszkania.

Wg  „Małego Rocznika Statystycznego 2016”  w 2010 roku przeciętna powierzchnia lokalu mieszkalnego oddanego do użytkowania w naszym kraju wynosiła  66,2 mkw. W 2015 roku było już to 58,5 mkw. W ciągu 5 lat powierzchnia nowych mieszkań skurczyła się o około 12 proc. Tego typu zmiany obserwujemy także na rynku domów jednorodzinnych.

Rośnie popularność domów stosunkowo niewielkich (120 – 130 mkw.), a nawet zupełnie małych – poniżej 100 mkw. W miastach dużym wzięciem cieszy się zabudowa szeregowa. Zmienia się też podejście do własności nieruchomości. Powoli przestaje być ona fetyszem, jakim była w Polsce przez ostatnie dziesięciolecia. Mobilni młodzi ludzie są gotowi coraz częściej zaakceptować nawet długoterminowy wynajem. Liczba osób żyjących w ten sposób rośnie. Z  ostatniego raportu Deloitte ( Property Index. Overview of European Residential Markets) wynika, że w naszym kraju już 15 proc. mieszkających to najemcy.

Utrzymanie regulacji dotyczących powierzchni nieruchomości pozostaje w kontrze do tendencji rynkowych i społecznych. Nowelizacja przepisów w tym zakresie  nic nie zmienia. Ani nie likwiduje luk w prawie, dzięki którym deweloperzy realizują mikromieszkania, ani nie pozwala im tego robić w normalny sposób. Krótko mówiąc – konserwuje sytuację, która jest obecnie.