Kto ponosi koszty remontu w lokalu użytkowym?

Zastanawiasz się, kto odpowiada za remont wynajmowanego lokalu usługowego? Nie wiesz, kto powinien wymienić zepsute okno, a kto je naprawić? Szukasz informacji na temat różnic pomiędzy nakładami koniecznymi i ulepszeniami?

Na te oraz wiele innych pytań dotyczących remontu lokalu użytkowego, odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto ponosi koszty remontu lokalu użytkowego
• jakie są rodzaje nakładów, czyli wydatków na remont wynajmowanego lokalu
• jakie są obowiązki wynajmującego lokal użytkowy

Podstawowe obowiązki wynajmującego

Na wstępie warto podkreślić, że wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Na podstawie art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c., można zrekonstruować normę prawną określającą treść zobowiązania wynajmującego. Powinien on świadczyć poprzez wydanie najemcy do używania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Zatem, z normy tej wynikają aż dwa obowiązki wynajmującego:

• pierwszy polegający na wydaniu rzeczy w odpowiednim stanie oraz
• drugi obejmujący dbałość o wynajętą rzecz w trakcie trwania stosunku najmu.

Pamiętaj jednak, że art. 662 k.c. ma charakter względnie obowiązujący i strony mogą odmiennie regulować wydanie przedmiotu najmu, a co za tym idzie także kwestie nakładów o charakterze wykończeniowym na przedmiot najmu. Nie można negować zatem wprowadzenia do umowy zapisów, na podstawie których to najemca sam ma doprowadzić przedmiot do stanu nadającego się do umówionego użytku. Strony mogą ponadto postanowić, że w zamian za wykonany przez najemcę remont - obciążający wynajmującego, obniżony zostanie czynsz najmu, co stanowić będzie formę zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 08 maja 2015 r., sygn. I ACa 33/15).

Rodzaje nakładów

 Kodeks cywilny dzieli wydatki na remont na wynajmowany lokal na:

a)     nakłady drobne,

b)     nakłady konieczne, czyli takie, bez umożliwiają prowadzenie w lokalu prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu,

c)     ulepszenia, które polegają na podniesieniu standardu lokalu.

Ad. A. Drobne nakłady

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Do drobnych nakładów zalicza się między innymi: naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych, niewielkie naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. O tym, jakie nakłady zaliczają się do drobnych napraw decydują okoliczności konkretnej sprawy. Co więcej, strony w umowie najmu mogą kwestie te doprecyzować wskazując np. katalog drobnych nakładów, które obciążać będą najemcę.

W umowie najmu powinno się określić również, jakie inne nakłady na lokal może ponosić najemca. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że bez zgody wynajmującego najemca nie bowiem dokonywać zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem lokalu.

Ad. B. Nakłady konieczne 

Kolejną grupą nakładów na lokal są nakłady konieczne, uregulowane w art. 663 Kodeksu cywilnego. Chodzi tu o nakłady, które poniesienie jest potrzebne do prowadzenia w lokalu działalności, a których wykonanie obciąża wynajmującego. Przepis art. 663 k.c. dotyczy wszakże tylko takich nakładów koniecznych, które doprowadzają do przywrócenia możliwości korzystania z lokalu w ramach przeciętnego, a nie podwyższonego standardu, chyba że inaczej umówiono się w treści umowy (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 stycznia 2015 r., sygn. I ACa 1427/14).

W takiej sytuacji najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Jeżeli najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wynajmującemu terminu, może dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i następne Kodeksu cywilnego). Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tego tytułu z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.

Ad. C. Ulepszenia w lokalu

Ulepszenia w lokalu, czyli podniesienie jego standardu, definiowane są jako nakłady, które zwiększają w chwili wydania przedmiotu najmu jego wartość lub użyteczność z uwzględnieniem przeznaczenia danego przedmiotu, a jednocześnie nie obciążają ani wynajmującego, zwłaszcza jako nakłady konieczne (art. 662 § 1 k.c. i art. 663 k.c.), ani najemcy, jako drobne nakłady, o których mowa w art. 662 § 2 k.c. (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 maja 2020 r., sygn. V ACa 731/19).

Jeżeli najemca dokonał ulepszeń w lokalu, które podnoszą jego standard, wówczas, jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej, wynajmujący, w może:

• albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo
• żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Najemca może założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na lokal albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu tego lokalu. Warto w tym miejscu podkreślić, że roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń powstanie dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń:

• zwrotu przedmiotu najmu oraz
• wykonaniu przez wynajmującego prawa wyboru (zatrzymanie ulepszeń za zapłatą ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu).

Jeżeli natomiast lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Wszystkie kwestie związane ze stanem lokalu, a także ponoszeniem i rozliczaniem nakładów poczynionych na ten lokal, mogą zostać uregulowane w umowie najmu. Dopiero gdy strony nie postanowiły inaczej, zastosowanie znajdą opisane powyżej reguły z przepisów art. 662, art. 663, bądź art. 676 kodeksu cywilnego. Należy mieć to na uwadze zarówno w przypadku, gdy dopiero negocjujemy treść umowy najmu, jak i gdy zamierzamy wystąpić z konkretnym roszczeniem do drugiej strony takiej umowy.

Umowa najmu lokalu użytkowego - wzór do pobrania Zobacz