Krajobraz polskiej mieszkaniówki po Brexit’cie

Ciekawych czasów ciąg dalszy...

Brexit niestety stał się rzeczą dokonaną, czyli to co mogło wydawać się jeszcze niedawno niemożliwe, albo zbyt przerażające by zaistnieć, stało się obowiązującą rzeczywistością. Teraz rynki, niestety z walutowym na czele, w sposób dynamiczny rozpoczęły proces dostosowywania się do nowej sytuacji.

Brexit będzie miał mniej lub bardziej negatywny wpływ na całą krajową gospodarkę, na razie w bliżej nieokreślonej formie i perspektywie. Tymczasem nie wiadomo jak będą przebiegać negocjacje na linii Unia Europejska – Zjednoczone Królestwo, jakie będą ich efekty i czas trwania, co takiego tym razem wymyślą przywódcy unijnych hegemonów - Niemiec i Francji, i wreszcie jak z nową sytuacją będzie sobie radził nieobyty z sytuacjami kryzysowymi polski rząd. Pod wielkim znakiem zapytania pozostaje także los setek tysięcy polskich emigrantów przebywających na Wyspach. Tak czy inaczej, najbliższe tygodnie i miesiące mogą przejść do historii jako decydująca o przyszłości UE kwintesencja „ciekawych czasów”, z jakimi przyszło mierzyć się w ostatnich latach milionom obywateli Zjednoczonej Europy.

Mieszkaniówka na cenzurowanym

Jednym z rynków, któremu także przyjdzie odnaleźć się w nowej rzeczywistości, i to raczej prędzej niż później, jest krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych. Nie ma wątpliwości, że rodzima mieszkaniówka, za sprawą hipotecznych kredytów denominowanych, znajdzie się wkrótce w samym centrum uwagi, o ile już nie stało się to faktem.

Na pierwotnym rynku mieszkaniowym w dalszym ciągu obowiązującą tendencją jest 3-letni już boom sprzedażowy, z rekordowymi historycznie wynikami dwóch ostatnich lat. Biorąc pod uwagę charakterystykę cykli rynkowych w polskiej mieszkaniówce, ożywienie, choć już z nieco malejącą dynamiką, powinno potrwać jeszcze co najmniej rok. Czy Brexit skróci trwający cykl koniunktury i przyśpieszy moment jej przesilenia? 

Abstrahując nawet od kwestii kredytów frankowych i związanego z nimi ryzyka walutowego, przed rynkiem mieszkaniowym najprawdopodobniej trudniejsze czasy. Gospodarkę mogą czekać teraz okresowe perturbacje, które jeśli nie przełożą się na klasyczny kryzys, to na pewno na oczekiwania pogorszenia warunków gospodarczych przez miliony rodzimych konsumentów. W związku z tym boom na pierwotnym rynku mieszkaniowym raczej nie będzie w stanie przetrwać w obecnej postaci. Deweloperzy muszą więc się przygotować na ograniczenie popytu na nowe mieszkania, na presję na spadki cen, w końcu na początek poważniejszej walki konkurencyjnej. Kłopotem może okazać się też wkrótce zbyt duża ilość rozpoczętych nowych inwestycji w stosunku do najprawdopodobniej malejącego popytu.

Jeśli jednak statystyki sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki poleciałyby z obecnych poziomów w dół nawet o jedną czwartą, to trudno byłoby mówić o jakiejś koniunkturalnej zapaści na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Raczej byłby to powrót do normalności, która deweloperom kojarzy się obecnie wyłącznie z kolejnymi rekordami sprzedaży. Niestety, każdy boom, każda hossa czy koniunkturalna prosperity kiedyś musi ustąpić miejsca przesileniu. Gorzej, jeśli jego katalizatorem miałaby się stać pełna materializacja ryzyka walutowego, zmory wiszącej od lat nad krajowym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych.

Widmo kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka

Wraz z Brexitem powrócił niestety temat kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, jakimi są te denominowane we franku szwajcarskim. Czy i tym razem uda się uniknąć najgorszego?

Prognozy osłabienia złotego do franka w przypadku Brexitu oscylowały w granicach 4,40 - 4,70. Szczęśliwie do tego typu załamania na razie nie doszło. Tymczasem mamy kurs 4,10 - 4,15, a więc zdecydowanie niższy. Gdyby taki poziom okazał się docelowym obecnego unijnego impasu, nie byłoby większego problemu. Sęk w tym, że jest to silny poziom oporu dla notowań helweckiej waluty wobec złotego. Jeżeli zostanie przebity, nadzieje na kolejny „happy end” kryzysowych zawirowań rodzimej waluty prysną jak bańka mydlana. Co wtedy?

Może się więc zdarzyć, że właściwe osłabienie złotego jest jeszcze przed nami. Gdyby kurs franka przekroczył 4,50 zł, mielibyśmy silny sygnał alarmowy. Z kolei poziom CHF/PLN w okolicach 5 zł i powyżej oznaczałby pełną materializację ryzyka kursowego, co byłoby równoznaczne z początkiem kryzysu kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, ze wszelkimi najbardziej przewidywalnymi tego konsekwencjami. Jakimi?

Przede wszystkim nastąpiłaby powszechna, być może nawet zorganizowana akcja frankowców rezygnacji ze spłacania swoich zobowiązań hipotecznych, połączona prawdopodobnie z masowymi demonstracjami ulicznymi. Sama perspektywa przejmowania przez banki tysięcy zadłużonych nieruchomości w celu ich wyprzedaży „za półdarmo” skutkowałaby załamaniem cen w krajowej mieszkaniówce, samonapędzającym się wzrostem LtV wszelkiego rodzaju hipotek przy jednoczesnym zjeździe ich zabezpieczeń, hibernacją popytu na mieszkania, totalnym załamaniem budownictwa mieszkaniowego, i wreszcie drastycznym spadkiem wartości majątku wszystkich rodaków posiadających nieruchomości. Oczywistymi następstwami kryzysu finansowo-hipotecznego byłyby masowe upadłości firm deweloperskich i innych żyjących z mieszkaniówki, a także, niemal pewny w takich sytuacjach krach giełdowy. Ewentualne konsekwencje takiego stanu rzeczy dla całej gospodarki i praktycznie wszystkich jej uczestników są oczywiste.

Na szczęście tak apokaliptyczny scenariusz nie jest jeszcze przesądzony. Niestety jest to na razie jedyne, acz wyjątkowo marne pocieszenie w obecnych globalnych realiach polityczno – gospodarczych.