Kiedy nadzór budowlany nakłada karę za nielegalne rozpoczęcie użytkowania mieszkania?

Prawo budowlane przewiduje nałożenie kary pieniężnej za przystąpienie do użytkowania budynku niezgodnie z prawem, czyli  bez zakończenia procesu budowlanego zgodnie z przepisami tej ustawy.

Ile wynosi sankcja?

Karę za nielegalne użytkowanie budynku wymierza się na zasadach takich samych, jak sankcję z tytułu odstępstwa od projektu budowlanego. Stanowi ona  iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s), która wynosi 500 zł podlega jednak w takiej sytuacji dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Przepisy dotyczące omawianej kary mają charakter bezwzględnie obowiązujący, dlatego też organy nadzoru budowlanego nie mogą nałożyć jej według swojego uznania, a mają obowiązek ją nałożyć w razie nielegalnego przystąpienia do użytkowania.

Sama wysokość kary również nie podlega uznaniowości ani ocenie ze strony organów nadzoru budowlanego i nie jest uzależniona od stopnia zawinienia, rozmiaru szkodliwości działania czy wreszcie sytuacji finansowej samego zainteresowanego. Wysokość kary jest ściśle określona w Prawie budowlanym i odnosi się do mierzalnych parametrów budynku.

Komu wymierza się karę:  kupującemu mieszkanie czy deweloperowi?

W praktyce pojawiają się wątpliwości, czy karę za samowolne przystąpienie do użytkowania należy nałożyć na dewelopera, czy też kupujących mieszkania, którzy wprowadzili się do mieszkania przed formalnym zakończeniem budowy.

W myśl Prawa budowlanego przystąpienie do użytkowania można rozumieć tylko wystąpienie określonego stanu, polegającego na rozpoczęciu korzystania z obiektu lub jego części, w szczególności zgodnie z przepisami rozdziału 6 Prawa budowlanego, regulującego kwestie utrzymywania obiektów budowlanych. Samo umożliwienie przez dewelopera wykończenia mieszkań i w konsekwencji przystąpienia do użytkowania obiektu przez kupujących, z którymi zawarł on umowy, nie odpowiada określonemu w Prawie budowlanemu pojęciu „przystąpienie do użytkowania”.

Obowiązkiem organu nadzoru budowlanego, który nakłada omawianą karę pieniężną jest ustalenie daty przystąpienia do samowolnego użytkowania obiektu budowlanego.

Co istotne, uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie budynku po wcześniejszym przystąpieniu do jego użytkowania nie usuwa skutku bezprawności takiego użytkowania i nie nakłada na organy nadzoru budowlanego obowiązku odstąpienia od nałożenia kary za nielegalne użytkowanie mieszkania.

Przedawnienie kary

Warto też wiedzieć, że kara z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania ulega przedawnieniu. Zobowiązanie do uiszczenia kary pieniężnej z tytułu nielegalnego użytkowania budynku lub jego części nie powstanie, jeżeli postanowienie wymierzające karę zostanie doręczone po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przystąpiono do samowolnego użytkowania.