Wiadomości mieszkaniowe

Jakie prawa mamy względem ekipy wykończeniowej?

Remontujesz mieszkania i zatrudniasz ekipę remontową? Poznaj kwestie prawne związane z umową o roboty budowlane.

Oddaj swój głos!

Średnia ocena 3/5 na
podstawie 10 głosów
Jakie prawa mamy względem ekipy wykończeniowej?

Latem wiele osób decyduje się na remont mieszkania, bądź domu. Natomiast, w związku z boomem na rynku pierwotnym, prace wykończeniowe w lokalach wykonywane są niemal przez cały rok. Najczęściej właściciela danej nieruchomości z ekipą remontową nie wiąże umowa pisemna, a prace odbywają się w oparciu o ustne ustalenia. Sytuacja taka, chociaż powszechna, może prowadzić do dużych problemów w przypadku, gdy zatrudniona ekipa okaże się nierzetelna. Jak wtedy postępować i do jakich przepisów sięgnąć – to pierwsze z pytań, które należy sobie zadać.

W zależności od przedmiotu zleconych ekipie prac, w grę wchodzić może umowa o dzieło albo umowa o roboty budowlane (remont), rzadziej zaś umowa o świadczenie usług. Z tą pierwszą będziemy mieli do czynienia w przypadku, w którym powstaje materialny efekt wykonywanych prac. Umowa ta charakterystyczna jest zatem dla najczęstszych robót wykończeniowych w postaci malowania ścian, układania glazury, bądź paneli, drobnych prac instalatorskich, elektrycznych, itp.

Umowa o roboty budowlane dotyczy natomiast nie tylko przypadków budowy nowego obiektu budowlanego ale także jego remontu, odbudowy, przebudowy, nadbudowy, bądź rozbudowy. Ten stosunek zobowiązaniowy przeznaczony jest dla bardziej skomplikowanych bądź rozległych pracy, najczęściej wykonywanych w oparciu o projekt. Nadto, najczęściej rozpoczęcie robót wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, bądź dokonania uprzedniego zgłoszenia. Remont definiuje się natomiast jako wykonywanie w istniejącym obiekcie (budynku, lokalu) robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Granica pomiędzy umową o dzieło a umową o remont (roboty budowlane) jest dość płynna. Przemalowanie mieszkania uznać można jeszcze za wykonanie dzieła, zaś wymiana instalacji elektrycznej na nową bliższa jest umowie o remont.

Ze świadczeniem usług spotkać się możemy natomiast głównie przy robotach pomocniczych, nie związanych bezpośrednio z wykonywaniem konkretnych prac przynoszących określony efekt (wytwór). Będą to zwłaszcza różnego typu prace porządkowe. Ze względu na ich poboczne znaczenie w dalszej części skupimy się na umowach o dzieło oraz o roboty budowlane.

Jednym z najczęstszych problemów, z którymi borykać się mogą właściciele nieruchomości jest nieterminowość ekip remontowych. Okazuje się, że kodeks cywilny daje w tym przypadku jednoznaczne uprawnienia mocodawcy. Jeżeli bowiem przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła (zob. art. 635 k.c.). Co ważne, odstępując od umowy możemy domagać się stosownego odszkodowania za szkody tym faktem spowodowane.

Drugim, równie częstym zjawiskiem, jest wykonywanie robót w sposób sprzeczny z uzgodnieniami stron. W takim przypadku zachowanie właściciela powinno być nieco inne. Mianowicie, jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie (zob. art. 636 k.c.). W przypadku odstąpienia od umowy również możliwe jest dochodzenie odszkodowania od wykonawcy.

Ostatnim przypadkiem, o którym należy wspomnieć jest wadliwość wykonanych prac. W takim przypadku zamawiającemu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady. Stosuje się przy tym te same zasady, co w przypadku sprzedaży rzeczy. Uprawniony może zatem domagać się obniżenia wynagrodzenia w związku z zaistniałą wadą, usunięcia wady, a gdy to nie będzie możliwe ponownego wykonania odpowiednich prac. Rzecz jasna nie wyłącza to odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy za powstałe z tego tytułu szkody.

Natomiast, jeżeli wykonawca udzieliłby odrębnej gwarancji na wykonane przez siebie roboty, uprawniony może – według swojego wyboru – dochodzić roszczeń bądź z gwarancji, bądź też z rękojmi za wady. W razie wykonywania przez uprawnionego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia wykonawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Na mocy wyraźnego odesłania zawartego w Kodeksie cywilnym, ww. uprawnienia zamawiającego dzieło stosuje się również przy umowie o roboty budowlane oraz umowie o remont.

 

Słowa kluczowe

remont mieszkania kwestie prawne, umowa o remont, umowa o roboty budowlane, nieterminowość ekip remontowych kwestie prawne, odszkodowanie od ekipy budowlanej, odszkodowanie od ekipy remontowej, prawo budowlane a remont mieszkania