Umowa o wykonanie usług remontowych: gwarancja na roboty budowlane i nasze prawa

Coraz więcej osób decyduje się na remont mieszkania bądź domu. Najczęściej właściciela danej nieruchomości z ekipą remontową nie wiąże umowa pisemna, a prace odbywają się w oparciu o ustne ustalenia. Sytuacja taka, chociaż powszechna, może prowadzić do dużych problemów w przypadku, gdy zatrudniona ekipa okaże się nierzetelna. Przed czym chroni umowa na wykonanie usługi remontowej i którą formę umowy wybrać?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest prosta umowa na prace wykończeniowe,
• co zrobić, gdy ekipa nie wywiązuje się z terminów 
• jakie uprawnienia przysługują właścicielowi mieszkania w przypadku wadliwości wykonanych prac i czy możliwa jest gwarancja na roboty budowlane.

Jaka umowa na prace budowlane?

W zależności od przedmiotu zleconych ekipie prac, w grę wchodzić może umowa o dzieło albo umowa o roboty budowlane, rzadziej zaś umowa o świadczenie usług.

Umowa o dzieło

Z umową o dzieło na prace wykończeniowe będziemy mieli do czynienia w przypadku, w którym powstaje materialny efekt wykonywanych prac. Umowa ta charakterystyczna jest zatem dla najczęstszych robót wykończeniowych w postaci malowania ścian, układania glazury, bądź paneli, drobnych prac instalatorskich, elektrycznych itp. Warto jednak pamiętać, że ważna jest skala robót – czym innym będzie położenie podłóg (co można uznać bez przeszkód za jednorazową pracę wykonaną przez wykonawcę), a czym innym np. ocieplenie domu jednorodzinnego.  

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane jest jedną z nazwanych umów cywilnoprawnych, a co za tym idzie – Kodeks cywilny zawiera szczegółowe regulacje dotyczące tej umowy. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Przedmiotem umowy o roboty budowlane może być nie tylko budowa nowego obiektu budowlanego, ale także jego remont, odbudowa, przebudowa, nadbudowa, bądź rozbudowa. Ten stosunek zobowiązaniowy przeznaczony jest dla bardziej skomplikowanych i rozległych prac, najczęściej wykonywanych w oparciu o projekt. Ponadto najczęściej rozpoczęcie robót wymaga uzyskania pozwolenia na budowę bądź dokonania uprzedniego zgłoszenia.

Remont definiuje się natomiast jako wykonywanie w istniejącym obiekcie (budynku, lokalu) robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Granica pomiędzy umową o dzieło a umową o remont (roboty budowlane) jest dość płynna. Przemalowanie mieszkania uznać można jeszcze za wykonanie dzieła zaś kompleksowa wymiana instalacji elektrycznej może być przedmiotem umowy na remont mieszkania.

Umowa o świadczenie usług

Ze świadczeniem usług spotkać się możemy natomiast głównie przy robotach pomocniczych, niezwiązanych bezpośrednio z wykonywaniem konkretnych prac przynoszących określony efekt (wytwór). Będą to zwłaszcza różnego typu prace porządkowe. Ze względu na ich poboczne znaczenie w dalszej części skupimy się na umowach o dzieło oraz o roboty budowlane.

Umowa na remont mieszkania a problemy z ekipą

Jednym z najczęstszych problemów, z którymi borykać się mogą właściciele nieruchomości, jest nieterminowość ekip remontowych. Okazuje się, że kodeks cywilny daje w tym przypadku jednoznaczne uprawnienia mocodawcy. Jeżeli bowiem przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła (zob. art. 635 k.c.). Co ważne, odstępując od umowy, możemy domagać się stosownego odszkodowania za szkody tym faktem spowodowane.

Drugim, równie częstym zjawiskiem, jest wykonywanie robót w sposób sprzeczny z uzgodnieniami stron. W takim przypadku zachowanie właściciela powinno być nieco inne. Mianowicie, jeżeli przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i ryzyko przyjmującego zamówienie (zob. art. 636 k.c.). W przypadku odstąpienia od umowy również możliwe jest dochodzenie odszkodowania od wykonawcy.

Ostatnim przypadkiem, o którym należy wspomnieć, jest wadliwość wykonanych prac. W takim przypadku zamawiającemu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady. Stosuje się przy tym te same zasady, co w przypadku sprzedaży rzeczy. Rękojmia na roboty budowlane sprawia, że uprawniony może domagać się obniżenia wynagrodzenia w związku z zaistniałą wadą, usunięcia wady, a gdy to nie będzie możliwe - ponownego wykonania odpowiednich prac. Rzecz jasna nie wyłącza to odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy za powstałe z tego tytułu szkody. Okres rękojmi na roboty budowlane wynosi co do zasady 5 lat.

Gwarancja na usługi budowlane

Jeżeli wykonawca udzieliłby odrębnej gwarancji na wykonane przez siebie roboty, uprawniony może – według swojego wyboru – dochodzić roszczeń bądź z gwarancji na wykonaną usługę, bądź też z rękojmi za wady. W razie wykonywania przez uprawnionego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia wykonawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Na mocy wyraźnego odesłania zawartego w Kodeksie cywilnym, ww. uprawnienia zamawiającego dzieło stosuje się również przy umowie o roboty budowlane oraz umowie o remont.

Gwarancja na roboty budowlane bez umowy

Jeśli w umowie wykonawca nie określił wprost długości gwarancji, przyjmuje się, że obowiązuje ona 2 lata od momentu oddania prac. Należy też pamiętać, że jeżeli w umowie nie zastrzeżono inaczej, gwarancja obejmuje wyłącznie wady tkwiące w wykonanych pracach. Z tego względu w interesie inwestora jest skonstruowanie umowy w taki sposób, by jak najlepiej się zabezpieczyć.

Umowa o wykonanie usług remontowych: podsumowanie

Umowa na prace wykończeniowe może być zawarta w różnej formie. Najczęściej zlecający wybierają umowę o dzieło, która jest jednocześnie najprostszą umową pod względem konstrukcji. Należy jednak pamiętać, że wybór umowy na wykonanie remontu nie powinien być podyktowany osobistymi preferencjami inwestora, a skalą i rodzajem prac – w przypadku kompleksowego remontu (zwłaszcza jeśli jest wykonywany przez jedną ekipę) należy zawrzeć umowę o roboty budowlane.