Jak sprawdzić właściciela mieszkania: sprawdzenie właściciela nieruchomości krok po kroku

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania należy najpierw sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości - i jakim tytułem prawnym dysponuje w praktyce. W niektórych sytuacjach poznanie danych właściciela może być problematyczne - przynajmniej na etapie oglądania nieruchomości (zwłaszcza, jeśli chodzi np. o działkę). Bez odpowiednich danych nie można z kolei zweryfikować stanu prawnego nieruchomości. Co zrobić w takiej sytuacji?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak sprawdzić właściciela mieszkania i gdzie szukać informacji na jego temat,
• dlaczego tak istotny jest numer księgi wieczystej,
• czy brak księgi wieczystej to problem w kontekście nabycia nieruchomości.

Jak sprawdzić kto jest właścicielem mieszkania? Wystarczy dostęp do księgi wieczystej

Zakup nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami. Osoba, która chce dokonać transakcji, powinna m.in. sprawdzić stan prawny nieruchomości. W treści księgi wieczystej znajdzie nie tylko informacje dotyczące adresu nieruchomości i jej dokładnej powierzchni, ale również ewentualne obciążenia nieruchomości (przy czym mowa zarówno o hipotece, jak i np. służebności), ale też informację na temat tego, kto dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości - i czy jest jedyną taką osobą. Może się bowiem okazać, że dane osoby podającej się za właściciela mieszkania, domu czy działki figurują w księdze wieczystej obok danych innej osoby. W takim wypadku zakup nieruchomości może wiązać się z nieprzyjemnymi konsekwencjami.

Tabela: metody weryfikacji właściciela nieruchomości

Jak sprawdzić właściciela nieruchomości w księdze wieczystej? Księga wieczysta nieruchomosci składa się z czterech działów; jeśli chodzi o prawa własności, należy zajrzeć do działu II księgi wieczystej nieruchomości - czyli do działu "Własność". Uwzględnia się w nim zarówno dane na temat właściciela nieruchomości, jak i użytkownika wieczystego (jeśli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste), a także - opcjonalnie - uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 

Zapisy księgi wieczystej: co można znaleźć w KW?

Jakich informacji można się spodziewać? Jeśli właścicielem (ew. użytkownikiem wieczystym albo uprawnionym) jest osoba fizyczna, w księdze wieczystej powinny widnieć takie dane osobowe jak:

• pierwsze i drugie imię,
• nazwisko,
• imiona rodziców,
• PESEL.

Osoby, które chcą poznać więcej informacji dotyczących nieruchomości (np. ze względu na chęć zakupu lub wynajmu) muszą zatem sprawdzić treść księgi wieczystej danego mieszkania. Jak to zrobić? Można złożyć odpowiedni wniosek stacjonarnie, w rejestrze ksiąg wieczystych, lub sprawdzić treść księgi online - poprzez odpowiednią stronę rządową.

Księga wieczysta - co należy wiedzieć podczas zakupu mieszkania? Sprawdź również

Rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony przez wydział ksiąg wieczystych przy danym sądzie rejonowym. Co istotne, rejestr jest jawny - oznacza, że wystarczy wypełnić wniosek o wgląd do księgi wieczystej, by móc zyskać dostęp do treści KW. We wniosku należy podać m.in. swoje imię i nazwisko osoby oraz numer księgi wieczystej.

Jeszcze łatwiej jest sprawdzić treść księgi wieczystej przez internet - nie trzeba udawać się do sądu i składać osobiście wniosku. Wystarczy wejść na stronę ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste) prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości i podać numer księgi wieczystej - nie jest konieczne podawanie własnych danych czy celu zapoznania się z treścią KW.

Warto zatem zaznaczyć, że trzeba dysponować numerem księgi wieczystej, jeśli chce się poznać jej treść - niezależnie od tego, czy mowa o wniosku złożonym w wydziale ksiąg wieczystych, czy o przeglądaniu zawartości KW online. Co jednak, jeśli sprzedający (niekoniecznie sam właściciel, ale np. osoba go reprezentująca) nie chce ujawnić danych właściciela danej nieruchomości na etapie prezentowania mieszkania czy domu? Co w sytuacji, gdy trzeba znaleźć właściciela działki, ponieważ na ogrodzeniu widnieje jedynie ogłoszenie o sprzedaży (i ewentualnie numer telefonu)? W takiej sytuacji pozostaje ustalenie numeru księgi wieczystej nieruchomości.

Numer księgi wieczystej - jak sprawdzić?

Każdy numer księg wieczystych składa się z trzech segmentów. Na pierwszy z nich przypada czteroznakowy kod danego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga wieczysta została założona (lub jest obecnie prowadzona). Drugą część stanowi numer, który jest przydzielany zgodnie z porządkiem ksiąg wieczystych w danym sądzie; trzecią natomiast - jednocyfrowy numer kontrolny, przydzielany przez sąd przy zakładaniu księgi wieczystej. Kolejne segmenty są oddzielone od siebie ukośnikami ("/").

Jawność ksiąg wieczystych: zasady jawności ksiąg wieczystych i ochrona danych osobowych Czytaj więcej

Jak jednak poznać numer założonej księgi wieczystej, jeśli - z różnych przyczyn - niemożliwe jest pozyskanie danych osobowych właściciela mieszkania czy domu? W takim wypadku najlepszym rozwiązaniem będzie ustalenie numeru księgi wieczystej dla nieruchomości drogą urzędową. Można to zrobić za pośrednictwem Starostwa Powiatowego (a konkretniej wydziału Ewidencji Gruntów i Budynków) albo za pośrednictwem sądu rejonowego, w którym znajduje się wydział ksiąg wieczystych prowadzący KW dla danej nieruchomości. Konieczne będzie złożenie odpowiedniego wniosku; należy mieć na uwadze, że trzeba w nim wykazać m.in. interes prawny do nieruchomości. Oznacza to, że muszą zaistnieć okoliczności, które uzasadniają konieczność zapoznania się z treścią księgi wieczystej. 

Teoretycznie za interes prawny można zatem uznać m.in. chęć zapoznania się z treścią księgi wieczystej nieruchomości przed zakupem danego mieszkania czy domu. W praktyce jednak to, czy wnioskujący skutecznie udowodni swój interes prawny, zależy w dużej mierze od interpretacji instytucji wydającej decyzję o wydaniu zgody na wgląd do treści księgi wieczystej.

Ustalenie właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej nieruchomości

Sprawdzenie właściciela nieruchomości w treści księgi wieczystej (jeśli nie można skontaktować się z nim bezpośrednio lub choćby przez pośrednika nieruchomości) to zdecydowanie najprostsze rozwiązanie. Co jednak, jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej? Gdzie w takim wypadku szukać informacji o właścicielu nieruchomości (i o samym mieszkaniu, domu czy działce)? W takiej sytuacji informacje na temat właściciela nieruchomości można pozyskać przy pomocy urzędu lub gminy - wystarczy złożyć wniosek o udostępnienie danych jednostkowych z rejestru mieszkańców oraz rejestru PESEL.

Podobnie jednak jak w przypadku wniosku o ustalenie numeru księgi wieczystej, konieczne jest wykazanie, w jakim celu chce się poznać nazwisko właściciela nieruchomości. Udostępnienie danych właściciela przez urząd gminy czy miasta jest zatem możliwe (zwłaszcza w przypadku braku księgi wieczystej), jednak niezbędne informacje dotyczące właściciela mieszkania lub działki są wydawane w sytuacji, gdy np. wnioskujący jest wierzycielem (i jego dane są potrzebne do zainicjowania postępowania sądowego albo administracyjnego) lub gdy wnioskujący myśli o zakupie danej nieruchomości.

Jak sprawdzić właściciela mieszkania po adresie - czy to w ogóle legalne?

Warto przy okazji zwrócić uwagę na problem związany z legalnością ustalania danych właściciela np. działki bez księgi wieczystej, jeśli są to działania podejmowane na własną rękę. Mowa o wyszukiwarkach numerów działek (i numerów ksiąg wieczystych) funkcjonujących w internecie. Należy pamiętać, że pozyskiwanie danych w taki sposób jest wątpliwe pod względem prawnym.

Jak sprawdzić właściciela mieszkania - wynajem

Uzyskanie odpowiednich informacji (w tym też po to, by ustalić stan prawny mieszkania, domu czy działki) jest niezbędne nie tylko wtedy, gdy planujesz zakup nieruchomości. Dane zawarte w księdze wieczystej mieszkania (lub chociaż dane osobowe właściciela danego mieszkania) powinny poznać również osoby, które rozważają podpisanie umowy najmu określonej nieruchomości - zwłaszcza że najem wiąże się z większym ryzykiem.

Nie da się jednak ukryć, że jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, to w takiej sytuacji (gdy chodzi o najem) ustalenie danych właściciela i weryfikacja stanu prawnego nieruchomości mogą okazać się jeszcze trudniejsze. 

Jak sprawdzic wlasciciela mieszkania: podsumowanie

W większości przypadków pozyskanie danych właściciela mieszkania - i zyskanie dostępu do treści księgi wieczystej nieruchomości - nie sprawia większych trudności. Uczciwy sprzedający lub wynajmujący nie powinien tego utrudniać. W razie problemów można jednak spróbować innych sposobów, w tym złożyć wniosek do starostwa albo sądu rejonowego (jeśli znany jest numer KW) albo do urzędu gminy czy miasta.