Firmy deweloperskie nie przestrzegają przepisów o rękojmi za wady mieszkania

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i w umowach z udziałem konsumentów nie może zostać ograniczona, ani też wyłączona.
Szczegółowe kwestie, mające związek z rękojmią za wady budynku zawierają przepisy Kodeksu cywilnego.

Prawa kupującego

Jeśli dom lub mieszkanie ma wady, kupujący może zażądać usunięcia ich, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Deweloper może odmówić usunięcia wady, gdyby koszty jej naprawy byłe nadmiernie wysokie, co wynika z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego. Jednakże nie wyłącza to możliwości skorzystania przez kupującego z prawa odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny. Należy dodać, że gdy dochodzi do wyżej wymienionej postaci z powodu istnienia wady fizycznej rzeczy sprzedanej, może on żądać od sprzedawcy naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności (art. 566 k.c.).

Utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne następuje gdy deweloper nie zostaje poinformowany o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie 3 lat, licząc od dnia, kiedy rzecz (mieszkanie/dom) została kupującemu wydana.

Przepisy ustawy deweloperskiej posiadają odrębne regulacje dotyczące terminów zgłaszania i usuwania wad mieszkania, czy domu jednorodzinnego. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest zależna ani od wiedzy, ani od winy sprzedawcy.

Mimo obowiązujących przepisów dotyczących rękojmi, firmy deweloperskie często chcą je obejść i próbują ograniczać swoją odpowiedzialność w tej kwestii.

Jakie naruszenia prawa stwierdza UOKiK?

Podczas dotychczasowej praktyki Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) stwierdził między innymi następujące działania mające na celu ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności deweloperów z tytułu rękojmi:

• wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad);
• wyłączenie, bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad, poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper;
• wprowadzenie rygorystycznych wymogów dotyczących zgłaszania wad z tytułu rękojmi;
• uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez klienta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku;
• modyfikacje w kwestii terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi;
• różnego rodzaju zmiany zakresu pojęcia wady fizycznej budynku.

Praktyki te są bezprawne i naruszają interesy klientów.

Przykładem nie przestrzegania przez dewelopera przepisów o rękojmi i naruszenia praw kupujących mogą być następujące zapisy w umowie z klientami, z którymi nie zgodził się UOKiK:

- "Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez przyszłą stronę kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody dewelopera".

• "W okresie obowiązywania rękojmi nabywca jest zobowiązany zgłosić spółce wystąpienie wad fizycznych, na piśmie, niezwłocznie po ich stwierdzeniu.(…)".