Wynajem domu: czy inwestycja w dom pod wynajem jest opłacalna

Wynajmowanie domu może wydawać się trudniejsze i droższe niż wynajem mieszkania. Jednak odpowiednia nieruchomość w dobrej lokalizacji może przynieść atrakcyjne zyski. Czy warto zainwestować w dom pod wynajem w 2025 roku? Z tego artykułu dowiesz się, jakie są zalety i wyzwania wynajmu domu.

Rynek najmu lokali mieszkalnych jest zdominowany przez mieszkania. W dużych miastach stanowią one ogromną większość oferty. Domy spotyka się rzadko, zwłaszcza domy wolnostojące. Dlatego przed zainwestowaniem w dom pod wynajem warto rozważyć wszystkie za i przeciw.

Dom na wynajem – najważniejsze informacje

1. Inwestycja w dom na wynajem wymaga wyższych nakładów finansowych i dogłębnej znajomości rynku. Wiąże się też z wyższymi kosztami utrzymania i dłuższym oczekiwaniem na najemcę.
2. Istnieją dwa główne modele wynajmu: wynajem całego domu, generujący stabilny przychód przy mniejszej rotacji najemców, oraz wynajem na pokoje, który może przynieść wyższe przychody łączne.
3. Najem długoterminowy zapewnia stabilność finansową, podczas gdy najem krótkoterminowy, na przykład sezonowy, jest bardziej pracochłonny, choć potencjalnie bardziej zyskowny.
4. Dobrze zlokalizowany i zarządzany dom może generować znacznie wyższe przychody niż mieszkanie, sięgając 12 000–16 500 zł miesięcznie w przypadku nieruchomości premium.

Czy inwestycja w dom na wynajem jest trudniejsza

Wolnostojący dom usytuowany na cichym osiedlu w zabudowie jednorodzinnej nie jest nieruchomością pierwszego wyboru dla inwestorów zainteresowanych zarabianiem na wynajmie. Ci raczej stawiają na małe mieszkania w dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. W przypadku takich inwestycji próg wejścia na rynek nie jest wysoki, czas oczekiwania na najemcę stosunkowo krótki, a zyski – przy dobrej lokalizacji i atrakcyjnej ofercie – spore.

Domy na wynajem nie mają wielu z tych zalet. Nowy dom to inwestycja znacznie droższa niż nowe mieszkanie. Dom położony pod miastem będzie też znacznie trudniej wynająć niż mieszkanie w mieście. Poza tym dom wymaga większych nakładów finansowych, przemyślanej strategii oraz dokładnej znajomości rynku.

Dom, jako nieruchomość na wynajem, dłużej poczeka na klienta z racji czynników takich jak znacznie wyższy czynsz i – z reguły – gorsza, bardziej peryferyjna lokalizacja. Tak więc ryzyko inwestowania w domy do wynajęcia jest wyższe niż w przypadku mieszkań, także dlatego, że inwestycja w dom na wynajem generuje wyższe koszty.

Przestronny dom wolnostojący musi być utrzymywany do czasu znalezienia najemcy. Nakłady w tym przypadku będą znacznie wyższe niż w przypadku mieszkania. Gra jest nadal warta świeczki, jednak wiele zależy od tego, do kogo zaadresujemy naszą ofertę. Dom szeregowy, stosunkowo mały, za to bliżej centrum niż domy wolnostojące, będzie wynajmował się szybciej. Z kolei duże, dwupiętrowe domy wolnostojące mogą cieszyć się zainteresowaniem firm, które szukają nieruchomości na wynajem dla pracowników.

Bliźniak, segment czy wolnostojący - jaki dom wybrać Przeczytaj poradnik

Luksusowy dom z garażem na osiedlu willowym może być trudny do wynajęcia, jednak klient, który odpowie na taką ofertę – zazwyczaj biznesowy – będzie gwarantował stabilność najmu i wypłacalność, a więc stały przypływ wysokiego czynszu dla wynajmującego. Duży, przestronny salon z tarasem, nowoczesna kuchnia i wysoki standard domu podnoszą wartość oferty.

Dom jednorodzinny, dom wolnostojący o powierzchni całkowitej powyżej 250 mkw. lub dom w zabudowie bliźniaczej o powierzchni ponad 180 mkw. to przykłady nieruchomości, które z powodzeniem można przeznaczyć na wynajem na pokoje. Szczególnie duży dom z wyraźnym podziałem na strefy funkcjonalne – salon, kuchnia, kilka sypialni – będzie atrakcyjny dla studentów lub firm poszukujących komfortowego zakwaterowania dla pracowników.

Wynajem na pokoje to kolejny wariant wart rozważenia – zwiększa potencjalne zyski i stabilność przychodów, zmniejszając czas, gdy dom stoi pusty. Z kolei na wynajem dom jednorodzinny blisko parku czy miejskiego lasu to dom idealny dla rodziny z dziećmi, a taki najemca – wyłącznie długoterminowy – cechuje się przede wszystkim stabilnością.

Jak wynająć dom: wynajem na pokoje vs. wynajem całego domu

Właściciele rozważający wynajem domów mają do wyboru kilka modeli. Podstawowe warianty, które powinni sprawdzić, to wynajem całego domu lub wynajem na pokoje. Co się bardziej opłaca?

Wynajem na pokoje może wygenerować wyższy dochód – zwłaszcza w większych miastach i lokalizacjach blisko uczelni czy parków biurowych. Przykład: dom o powierzchni 280 mkw., który zostanie podzielony na 6-8 pokoi, może dawać dochód rzędu 10 000-13 000 zł miesięcznie. W tym modelu najlepiej sprawdza się dwupoziomowy dom z wyraźnym podziałem pięter – na przykład piętro domu przeznaczone na część nocną, a parter jako wspólna przestrzeń dzienna.

Warto również rozważyć możliwość podzielenia domu na osobne mieszkania – wówczas każdy najemca ma większą prywatność. Wielką zaletą przy wynajmie domu na pokoje będzie osobne wejście do strefy dla najemców.

Dom wolnostojący usytuowany na działce z osobnym wejściem idealnie nadaje się do podziału. Osobne wejścia zwiększają komfort i ułatwiają zarządzanie wynajmem. Popularnością cieszy się również wynajem domów dla pracowników – to forma pośrednia między wynajmem całego domu a wynajmem na pokoje. Przestronny dom w zabudowie z 4-5 sypialniami, dwiema łazienkami i garażem to atrakcyjna opcja dla firm.

Należy jednak pamiętać, że nie każda nieruchomość się do tego nadaje. Parterowy dom z jedną łazienką i dużym, otwartym salonem zamiast kolejnych sypialni będzie trudno zyskownie wynająć w ten sposób. Lepszy będzie do wynajęcia dwupiętrowy dom, nawet w starej technologii (tzw. dom wielopokoleniowy), których dziś się już raczej nie buduje. Gdy w skład domu wchodzi kilka łazienek i toalet – na piętrach – wówczas jest to funkcjonalny dom i nadaje się pod wynajem na pokoje, np. dla studentów czy pracowników.

Z kolei wynajmowanie domu w całości oznacza dla właściciela mniejszą rotację najemców, stabilne przychody i mniejszą potrzebę bieżącej obsługi. Komfortowy dom dla jednej rodziny, z ogrodem, tarasem, garażem i dogodnym dojazdem do centrum, można wynająć za 5 000–9 000 zł miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu.

Wynajem domów: koszty początkowe i lokalizacja

Zakup domu pod wynajem wiąże się z większymi kosztami niż inwestycja w mieszkanie. Koszty zakupu wraz z kosztami dodatkowymi, takimi jak podatki, remont, wykończenia i urządzenie wnętrz mogą sięgnąć nawet powyżej miliona złotych. Jednak dobrze zlokalizowany, nowoczesny dom może zwrócić się szybciej niż wiele mieszkań. Lokalizacja ma kluczowe znaczenie – najlepiej sprawdzają się peryferia dużych miast z dobrym dojazdem do centrum.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu do remontu Sprawdź

Dom usytuowany w pobliżu szkół, przedszkoli, sklepów i transportu publicznego przyciąga rodziny i pracowników firm. Działka o powierzchni 600–1000 mkw. daje możliwość adaptacji ogrodu, zbudowania tarasu czy garażu – to elementy, które mocno wpływają na wartość nieruchomości.

Domy w zabudowie szeregowej są popularne wśród osób szukających tańszych opcji wynajmu, ale o zachowanym standardzie. Dom wolnostojący o powierzchni 280 mkw., z trzema łazienkami i dużym ogrodem, skierowany jest raczej do zamożniejszych klientów. Wynajem domu o powierzchni powyżej 250 mkw. warto rozważyć również jako dom pod wynajem krótkoterminowy – np. na wesela, imprezy integracyjne lub wyjazdy firmowe.

Jak wynająć komuś dom: najem długoterminowy vs. wynajem krótkoterminowy

Najem długoterminowy daje stabilność finansową i minimalizuje ryzyko pustostanów. To rozwiązanie idealne dla osób ceniących przewidywalność. Wynajmować dom na długi okres warto zwłaszcza rodzinom, menedżerom firm oraz ekspertom. Te grupy odbiorców zwiększają szansę na długi czas umowy, wypłacalność i spokój.

Wynajem krótkoterminowy, choć bardziej pracochłonny, oferuje potencjalnie wyższy zysk – szczególnie w miastach turystycznych lub biznesowych. Taki model sprawdza się, gdy dom znajduje się w popularnej lokalizacji i posiada atrakcyjny standard. Wymaga jednak inwestycji w systemy rezerwacyjne, promocję oraz częstsze serwisy i sprzątanie.

Wynajem krótkoterminowy opłaca się głównie w sezonie turystycznym – w innych okresach dom może pozostawać pusty. Dlatego warto przygotować elastyczny model: oferować dom zarówno na krótki, jak i dłuższy najem. Dwupoziomowy dom z osobnymi wejściami i opcją podziału przestrzeni będzie w takim wypadku idealny.

Wybór między wynajmowaniem na doby a wynajmem długoterminowym w dużym stopniu zależy od tego, ile czasu i energii chcemy i możemy włożyć w nadzorowanie inwestycji. Potencjalnie zyskowniejszy najem krótkoterminowy jest też wariantem bardziej czasochłonnym, kosztownym i trudniejszym do realizacji, jeśli mowa o domach jednorodzinnych w dużych miastach.

Zakup domu - na jakie aspekty zwrócić uwagę Sprawdź

Dom pod wynajem: wyzwania i opłacalność inwestycji

Choć domy do wynajęcia oferują większe przychody niż mieszkania na wynajem, wymagają większego zaangażowania. Trzeba dbać o stan techniczny, obsługę najemców, ubezpieczenia oraz marketing oferty. Wysoki standard domu zwiększa szansę na szybki wynajem i przyciąga lepszych najemców. Jednak zazwyczaj, gdy do wynajęcia jest komfortowy dom, na klienta czeka się dłużej niż przy mieszkaniach – chyba że dom podzielimy na pokoje pod wynajem.

Rynek domów jest rynkiem trudniejszym, gdzie na klienta czeka się dłużej, a koszty zarówno nieruchomości, jak i jej utrzymania, są większe. Liczy się więc przemyślana oferta i poduszka finansowa, pozwalająca przetrwać okresy pustostanów. Na plus jednak jest większa stabilność samych klientów.

Na wynajem domu decydują się firmy (lokum dla pracowników) lub ludzie majętni, którzy z różnych przyczyn potrzebują wygodnego miejsca do życia w nowej lokalizacji. Wynajem długoterminowy domu jest więc zazwyczaj transakcją obliczoną na dłuższe okresy, co najmniej kilka lat, a nawet kilkanaście lat. W przypadku małych mieszkań dla młodych ludzi jest to z kolei często rok lub dwa lata.

Wynajmujący powinni oferować nie tylko samą nieruchomość, ale też komfort – nowoczesne systemy grzewcze, energooszczędność, inteligentne sterowanie, przestrzeń do pracy zdalnej. Komfortowy dom to obecnie nie tylko metraż, ale też jakość i funkcjonalność. Pomieszczeń musi być tyle, by każdy miał swoją prywatność. Oferowanie przestronnych domów w zabudowie bliźniaczej lub domów wolnostojących z garażem i ogrodem daje przewagę konkurencyjną.

Wynajmowanie domu: wnioski i podsumowanie

Wynajmowanie domu to ambitniejszy wariant zarabiania na rynku nieruchomości niż wynajem mieszkań, dlatego też ogłoszeń o domy na wynajem nie jest tak dużo jak mieszkań. Jednak przy dobrze poprowadzonej inwestycji i ofercie daje szansę na większe przychody niż mieszkania. W dużych miastach, takich jak Wrocław, Kraków czy Warszawa, do wynajęcia dom jednorodzinny o powierzchni 150 mkw. oznacza dla wynajmującego miesięczny przychód z czynszu rzędu średnio 5 000–8 000 zł.

Przestronny dom na wynajem o powierzchni ponad 200 metrów, przy wyższym standardzie, może wiązać się z czynszem rzędu 12 000–15 000 zł miesięcznie, zwłaszcza w willowej lokalizacji. Przykład: wygodny dom w Aninie w Warszawie, o bardzo wysokim standardzie, został wyceniony przez wynajmującego na 16 500 zł miesięcznie.

Tak więc podsumowując – choć klient rynku domów na wynajem jest klientem trudniejszym od tego, który wynajmuje mieszkania, warto o niego powalczyć. Czy to w wariancie wynajmu całości, czy wynajmu na pokoje, na doby, czy w opcji długoterminowej – może być to biznes znacznie bardziej zyskowny niż wynajem mieszkań.

Wzór umowy najmu domu jednorodzinnego Sprawdź