Dobra zmiana niedobra dla deweloperów?

Deweloperka wciąż z kursem pod prąd

Trzeba przyznać, że swoista rozbieżność, jaka od dłuższego czasu przybiera na sile pomiędzy koniunkturą na mieszkaniowym rynku pierwotnym, a kondycją niemal całej reszty krajowej gospodarki, staje się zjawiskiem coraz bardziej osobliwym. Dla przypomnienia, poprzedni okres prosperity w rodzimej mieszkaniówce z okresu 2005-2008, to jednocześnie lata najszybszego w bieżącym wieku rozwoju gospodarczego Polski, ze średnią dynamiką PKB w okolicach 5 - 6 proc. i najsilniejszą złotówką od początku transformacji ustrojowej. Tymczasem w ostatnim okresie złoty zadziwia wręcz swoją słabością, a krajowe PKB hamuje poniżej 3 proc., co w przypadku gospodarki wschodzącej oznacza bardziej stagnację niż rozwój.

Mimo wszystko historycznie rekordowy boom sprzedażowy nowych mieszkań już za chwilę będzie świętował swoje trzecie urodziny. Co więcej, na razie nic nie wskazuje na to, by miał w przewidywalnej przyszłości dobiec swego kresu. Po dwóch kolejnych latach bicia rekordów sprzedaży mieszkań deweloperskich, jedyną kwestią jest stopień prawdopodobieństwa kolejnej powtórki tego wyczynu w roku bieżącym. Wyniki sprzedaży czterech zakończonych miesięcy br. takiego scenariusza absolutnie nie wykluczają.

Deweloperzy nie tylko wciąż bardzo dużo sprzedają, ale siłą rzeczy coraz więcej zarabiają. Zyski na poziomie netto deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW w roku ubiegłym nie miały sobie równych od początku istnienia branży. Co więcej, księgowi największych giełdowych spółek deweloperskich już wkrótce zaczną przelewać na rachunki maklerskie swoich akcjonariuszy okrągłą sumę 300 mln zł w formie dywidendy, co jest kolejnym faktem bez precedensu. Tymczasem jak ostatnio podsumował Money.pl, wyniki finansowe blue chipów notowanych w indeksie WIG20 spadły w I kw. licząc rok do roku o jedną czwartą.  Tak źle nie było już dawno, a jak przewidują giełdowi analitycy, może być jeszcze gorzej, choćby za sprawą wspomnianych wcześniej perturbacji ratingowych polskiego długu.

W tym kontekście nie mniej ciekawie wygląda kolejna dywergencja, tym razem pomiędzy giełdowymi indeksami WIG-deweloperzy i WIG20. Ten pierwszy znajduje się w regularnym trendzie wzrostowym od stycznia ubiegłego roku, zyskując od tego czasu ponad 30 proc. Z kolei kapitalizacja największych polskich spółek notowanych w indeksie WIG20 spadła w tym samym czasie o – bagatela - ponad jedną piątą. Czy tego typu tendencja, zdecydowanego marszu pod prąd obowiązujących w gospodarce i na giełdzie trendów, jest w przypadku deweloperów możliwa do utrzymania na dłuższą metę?I czy w tych warunkach pierwotny segment mieszkaniówki w dalszym ciągu będzie w stanie imponować rekordowymi statystykami? 

Ciemne chmury nad deweloperką

Niestety raczej trudno to sobie wyobrazić. Tym bardziej, że czynniki składające się na koło zamachowe sprzedażowej prosperity na mieszkaniowym rynku pierwotnym, wydają się coraz bardziej wytracać dotychczasowy impet. Przede wszystkim Mieszkanie dla Młodych, popularny program rządowych subwencji mieszkaniowych, jeszcze przez najwyżej kilkanaście miesięcy będzie stanowił popytowe wsparcie dla inwestycji deweloperskich. A miało ono w ostatnim czasie konkretne przełożenie na wyniki sprzedażowe deweloperów mieszkaniowych. W największych miastach zakupy nowych lokali ze wsparciem MdM stanowiły w minionych miesiącach średnio jedną czwartą transakcji rynku pierwotnego. Niestety, MdM to najprawdopodobniej ostatnia rządowa dotacja mieszkaniowego budownictwa komercyjnego.

Do tego dochodzi perspektywa kolejnej, ostatniej już przyszłorocznej podwyżki wkładu własnego kredytów mieszkaniowych, które i tak za sprawą coraz większych obciążeń sektora bakowego zaliczają coraz wyższe poziomy marż i kosztów obsługi. Ale z bankowym finansowaniem zakupów mieszkaniowych może być nieporównywalnie gorzej, by nie powiedzieć tragicznie, jeśli dojdzie do materializacji ryzyka restrukturyzacji hipotecznych kredytów walutowych.

Za to już za kilka dni rząd ruszy z kampanią informacyjną na temat swej nowej polityki mieszkaniowej, określanej jako program Mieszkanie Plus. Meritum programu ma stanowić pomysł taniego budownictwa mieszkaniowego pod wynajem z opcją dochodzenia do własności. Gdy idea ta już wkrótce zacznie nabierać realnych kształtów, rozbudzi zapewne wyobraźnię i nadzieje na własne lokum tysięcy młodych Polaków. Także bardzo wielu tych, którzy gdyby nie inicjatywa Mieszkania Plus prędzej czy później staliby się klientami deweloperskich biur sprzedaży i doradców kredytowych. 

Co więcej, z sygnałów dochodzących z resortu infrastruktury wynika, że kolejnym ważnym punktem programu Mieszkanie Plus będą zdecydowane działania gremiów rządowych w kierunku reaktywacji budownictwa spółdzielczego poprzez wzmocnienie samych spółdzielni mieszkaniowych i odbudowę ich silnej pozycji w rodzimej mieszkaniówce. Z kolei dla najsłabiej sytuowanych rodaków planowane jest istotne zwiększenie oferty mieszkań komunalnych i społecznych czynszowych. Konkurencja deweloperów ze spółdzielniami mieszkaniowymi na mieszkaniowym rynku pierwotnym? Już wkrótce tego typu kwestia może przestać kojarzyć się wyłącznie z dobrym żartem.

Deweloper zrobił swoje?…

W sumie trudno oprzeć się wrażeniu, że obecna ekipa rządowa zdecydowanie odcina się od polityki mieszkaniowej swoich poprzedników, którzy misję zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków praktycznie w całości powierzyli niewidzialnej ręce rynku, czyli de facto deweloperom i bankom. Z punktu widzenia deweloperów mieszkaniowych szczególnie niepokojąco wygląda sygnalizowana przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wyraźna awersja obecnego rządu do powszechnego zadłużania się Polaków na cele mieszkaniowe. W dłuższej perspektywie czasu ma ono zostać wyeliminowane poprzez zdominowanie pierwotnego rynku mieszkaniowego przez rządową realizację idei taniego budownictwo mieszkań na wynajem.

Co to oznacza dla deweloperów? Prawdopodobnie perspektywę długiej i trudnej batalii o utrzymanie własnej pozycji rynkowej, zwłaszcza w segmencie popularnym budownictwa mieszkaniowego. Tak, by „dobra zmiana” nie odbiła się czkawką całej deweloperce mieszkaniowej, co na dziś dzień staje się coraz bardziej realnym scenariuszem.