Umowa kupna mieszkania u notariusza - czy może ją podpisać osoba niewidoma?

Zastanawiasz się, jak przebiega czynność notarialna w przypadku osób z niepełnosprawnościami? Szukasz informacji w jaki sposób przygotować się do wizyty u notariusza w opisanej sytuacji?

W tym artykule znajdziesz informacje na temat:

• procedury dokonywania czynności notarialnych przez osoby niewidome, głuche i głuchonieme
• sposobu zawierania umów przed notariuszem przez osoby nie umiejące pisać
• skutków naruszenia dodatkowych wymogów formalnych przy wyżej wymienionych czynnościach

Sporządzenie umowy kupna-sprzedaży u notariusza

Przepisy umożliwiają wszystkim osobom podpisywanie u notariusza umów, także umów kupna lub sprzedaży mieszkania, a także składanie jednostronnych oświadczeń. Jeżeli stroną takiej czynności notarialnej jest osoba głucha, niewidoma, głuchoniema lub nie potrafiąca pisać, dla jej ważności muszą zostać zachowane odpowiednie wymogi dodatkowe. Skutkiem niedochowania tych wymogów przez notariusza może być unieważnienie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości bądź innej czynności notarialnej, zawartej przez taką osobę.

Prawo o notariacie określa procedurę postępowania, gdy przed notariuszem stawi się osoba niewidoma, głucha, głuchoniema, jak również osoby, które nie umieją pisać lub z uwagi na niepełnosprawność nie mogą pisać. Jak wyglądają procedury zawierania umowy w formie aktu notarialnego w przypadku takich osób?

Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego - procedura w przypadku osób z dysfunkcjami

Jeżeli osoba, która stawi się przed notariuszem jest głucha lub głuchoniema, notariusz ma obowiązek przekonać się, że treść czynności jest jej dokładnie znana i zrozumiała, z tym że notariusz może powołać do tej czynności biegłego lub tłumacza (np. języka migowego). Jeżeli osoba jest niewidoma, głucha, niema lub głuchoniema, notariusz na życzenie takiej osoby powinien powołać do czynności wskazaną przez nią zaufaną osobę i o tym fakcie notariusz powinien uprzedzić zainteresowane osoby.

W praktyce wygląda to w ten sposób, że notariusz jeszcze przed czynnością notarialną poucza taką osobę o możliwości powiadomienia wskazanej przez nią osoby, by ta towarzyszyła jej u notariusza. Tak stanowią przepisy ustawy z 14 lutego 1991 r. – Prawa o notariacie.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 stycznia 2011 r., sygn. III CSK 67/10 Prawo o notariacie nie zawiera definicji „osoby niewidomej”, ale chodzi tu o osobę dotkniętą utratą wzroku lub znacznym zaburzeniem widzenia, niezależnie od czasu i przyczyny powstania tego upośledzenia, a więc o niewidomych, inwalidów wzroku, niewidzących od urodzenia, oraz o ociemniałych, tj. osoby, które utraciły zdolność widzenia w wieku późniejszym.

W późniejszym czasie powyższa definicja doczekała się dalszych wyjaśnień. I tak, w wyroku Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2013 r., sygn. IV CSK 269/12, wskazano iż: w rozumieniu art. 87 § 1 pkt 3 ustawy z 1991 r. - Prawa o notariacie, niewidomym jest osoba dotknięta utratą wzroku lub znacznym zaburzeniem widzenia, niezależnie od czasu i przyczyny powstania tego upośledzenia.

Uwzględniając funkcję przytoczonej regulacji ustawowej, o jej zastosowaniu powinien decydować taki stopień zaburzenia widzenia u danej osoby, w przypadku którego udział tej osoby w czynności bez podjęcia wskazanych wyżej środków mógłby wywoływać uzasadnione wątpliwości co do prawdziwości ujętych w dokumencie zdarzeń. Tylko zatem zaburzenie widzenia o wskazanym stopniu można uznać za uzasadniające uznanie danej osoby za niewidomą w rozumieniu art. 87 § 1 pkt 3 ustawy z 1991 r. - Prawa o notariacie.

Wyjątek w stosowaniu procedury dla osób głuchych i głuchoniemych

Od stosowania wyżej wymienionej procedury - przewidzianej dla osób głuchych i głuchoniemych - jest jeden wyjątek. Mianowicie, jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia 2018 r., sygn. I CSK 181/17 dodatkowe wymagania aktu notarialnego wiążą się między innymi ze stwierdzeniem, że osoba biorąca udział w czynnościach jest głucha.

Prawidłowa komunikacja pomiędzy notariuszem i stroną czynności notarialnej korzystającą z aparatu słuchowego zwalnia notariusza od podejmowania dodatkowych czynności określonych w art. 87 § 1 pkt 2 i 3 Prawa o notariacie i czynienia odpowiednich wzmianek w akcie notarialnym wynikających z treści art. 87 § 2 i 92 § 3 zd. 2 Prawa o notariacie. Wymagania te stanowią wyraz dążenia prawodawcy, aby osoba dotknięta kalectwem dokonała czynności prawnej z właściwym rozeznaniem i zrozumieniem.

Umowa kupna mieszkania u notariusza - procedura dla osób nie mogących pisać

Przepisy Prawa o notariacie regulują także procedurę postępowania z udziałem osób, które nie umieją lub też nie mogą, z uwagi np. na niepełnosprawność, pisać. W takiej sytuacji osoba ta powinna na dokumencie złożyć tuszowy odcisk palca; obok tego odcisku zaś inna osoba wpisze imię i nazwisko osoby nieumiejącej lub niemogącej pisać, umieszczając swój podpis.

Notariusz ma obowiązek uczynienia stosownej wzmianki na sporządzonym dokumencie w kwestii:

• upewnienia się, że treść dokumentu notarialnego jest znana osobie niewidomej, głuchej lub niemej,
• uprzedzenia osób zainteresowanych o powołaniu osoby zaufanej na życzenie osoby niewidomej, głuchej lub niemej,
• niemożności złożenia podpisu lub tuszowego odcisku.

Naruszenie przepisów przez notariusza - jakie konsekwencje?

W razie niedopełnienia przez notariusza wskazanych wyżej wymogów umowę kupna lub sprzedaży mieszkania można unieważnić. Przykładowo, w uchwale z 19 lipca 2001 r. sygn. akt III CZP 36/01 Sąd Najwyższy orzekł, że nieważny jest testament osoby głuchej lub głuchoniemej, jeżeli w treści sporządzonego przez notariusza dokumentu brak jest wzmianki o dopełnieniu przez niego obowiązku przekonania się, że treść dokonanej czynności jest dokładnie znana i zrozumiała dla osoby sporządzającej testament.

Osoby głuche, niewidome, głuchonieme oraz nie mogące pisać mogą uczestniczyć we wszelkich czynnościach notarialnych, w tym zatem zawierać umowy sprzedaży nieruchomości, czy też ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach. Czynności takie wymagają, co do zasady, zachowania dodatkowych wymogów formalnych. Jest to szczególnie istotne, bowiem ich naruszenie może prowadzić do nieważności całej transakcji.