Czy brakuje nam małych mieszkań?

W przypadku takiego kraju jak Polska, małe mieszkania od deweloperów czasem budzą kontrowersje. Najmniejsze lokale często postrzega się jako wybór wymuszony brakiem większych środków na zakup „M”. Niektóre analizy (publikowane między innymi przez NBP) sugerują, że w ofercie deweloperów wciąż brakuje mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili bliżej przyjrzeć się tej ciekawej kwestii. Przy okazji można poruszyć interesujący temat, który jest związany z małymi M2.   

Małe mieszkania są dość ważną częścią rynku

Popularność małych mieszkań, czyli lokali o powierzchni do 40 mkw. warto sprawdzić na przykładzie sześciu największych miast kraju. Te metropolie łącznie skupiają około 60% - 70% polskiego rynku deweloperskiego (zarówno pod względem popytu jak i podaży). Dane RynekPierwotny.pl z końca listopada 2018 r. wskazują, że na terenie sześciu analizowanych miast odsetek małych „M” jest bardzo zróżnicowany. Potwierdza to poniższy wykres przedstawiający udział lokali o powierzchni do 40 mkw. oraz kawalerek w całej ofercie deweloperskiej z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Wśród tych miast, najbardziej skrajne wyniki odnotowano na terenie:

• Łodzi (aż 13,3% mieszkań jednopokojowych oraz 19,0% mieszkań o powierzchni do 40 mkw.)
• Warszawy (tylko 13,4% mieszkań o powierzchni do 40 mkw.)
• Gdańska (jedynie 5,1% mieszkań jednopokojowych)

Wynik Łodzi jest dość zaskakujący, ponieważ to miasto zawsze cechowało się wysoką dostępnością cenową nowych mieszkań (w stosunku do zarobków). Trzeba jednak pamiętać, że w ostatnim czasie wzrosty cen nowego metrażu (do poziomu około 5600 zł/mkw.), znacząco pogorszyły dostępność łódzkich „M”. Dodatkowo w Łodzi najbardziej widoczne są niekorzystne zmiany demograficzne, które zwiększają popyt na małe lokale. Duża oferta kompaktowych łódzkich mieszkań może też stanowić odpowiedź na wzrost zainteresowania inwestycyjnym najmem. Jeżeli chodzi o Warszawę, to jej wynik prawdopodobnie jest efektem obecności rozbudowanego segmentu dużych i luksusowych mieszkań.

Dzięki informacjom z poniższego wykresu łatwo można obliczyć, jaką część rynku pierwotnego reprezentują małe mieszkania dwupokojowe (do 40 mkw.). Pod koniec listopada 2018 roku, szacunkowy udział wspomnianych lokali był następujący:

• Warszawa - 5,6% oferty deweloperów
• Kraków - 8,5%
• Łódź - 5,7%
• Wrocław - 5,5%
• Poznań - 5,2%
• Gdańsk - 10,2%

Powyższe wyniki potwierdzają, że małe M2 są dość ważnym elementem rynku pierwotnego. Na terenie Gdańska, takie lokale w największym stopniu zastępują kawalerki.  

Deficyt małych metraży można zauważyć m.in. w Warszawie

Odsetek kompaktowych mieszkań (do 40 mkw.) obliczony na podstawie danych RynekPierwotny.pl, warto porównać z długookresowym udziałem takich lokali w sprzedaży deweloperów. Odpowiednie zestawienie informacji popytowych i podażowych jest widoczne w poniższej tabeli. W ramach ogólnego porównania, zaprezentowano też udział mieszkań jednopokojowych na terenie każdej z sześciu metropolii.

Porównanie przygotowane przez ekspertów RynekPierwotny.pl wskazuje, że we wszystkich metropoliach rynkowy odsetek mieszkań o powierzchni do 40 mkw. jest mniejszy od udziału wspomnianych lokali w łącznej sprzedaży deweloperów. W zależności od miasta, taka luka podażowa wynosi:

• Warszawa - 7,8 punktu procentowego (p.p.)
• Kraków - 8,3 p.p.
• Łódź - 2,5 p.p.
• Wrocław - 3,2 p.p.
• Poznań - 4,9 p.p.
• Gdańsk - 12,5 p.p.

Powyższe wyniki sugerują, że niedobór małych lokali jest największy na trzech rynkach (warszawskim, gdańskim oraz krakowskim), które jednocześnie cechują się najbardziej rozbudowaną ofertą luksusowych mieszkań. Taka współzależność nie wydaje się przypadkowa, podobnie jak mała luka podażowa w Łodzi, czyli metropolii z małą ofertą nowych apartamentów. Analiza ekspertów RynekPierwotny.pl sugeruje, że duże zainteresowanie deweloperów budową największych lokali, skutkuje podażowym deficytem dotyczącym małych mieszkań. Wspomniane zjawisko może być związane z faktem, że ekskluzywne lokale zapewniają wyższą marżę niż małe mieszkania należące do segmentu popularnego.