Czego nie wiedzą o wynajmie przyszli rentierzy?

Oprocentowanie na lokatach indywidualnych w zderzeniu z poziomem inflacji, de facto równa się stracie. Nic dziwnego, że kupno mieszkania na wynajem cały czas jest bardzo popularną formą inwestowania. Dobra stopa zwrotu i w perspektywie czasu -  wzrost wartości nieruchomości, to tylko podstawowe zalety tej metody pomnażania kapitału. Ale żeby dobrze ulokować pieniądze, trzeba wiedzy z wielu dziedzin. Czego zatem nie wiedzą o wynajmie przyszli rentierzy?

Planujący zakup mieszkania na wynajem postrzegają dochód z najmu jako pasywny, czyli wymagający niewielkiego zaangażowania. Początkujący inwestorzy przed zakupem nieruchomości powinni jednak dobrze się do tego przygotować, zdobywając wiedzę i umiejętności w wielu obszarach. Dla inwestora posiadającego kilka mieszkań na wynajem, obsługa lokali może stać się dużym obciążeniem. Może okazać się drugą pracą. Jakie obowiązki wiążą się z posiadaniem mieszkania na wynajem? Trzeba zrobić profesjonalne zdjęcia mieszkania, opisać jego cechy uwydatniając zalety, opublikować ogłoszenia mieszkania. A to dopiero początek przygotowań do najmu.

Konieczna jest precyzyjna kalkulacja opłat dla najemców (do administracji i za media), wybór odpowiedniej umowy najmu, stworzenie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu oraz odpowiednie przygotowanie się do przyjmowania przyszłych zgłoszeń najemców tak, aby wiedzieć np. jakie naprawy leżą po stronie najemcy, a jakie po stronie właściciela. Potem inwestora czeka seria spotkań z potencjalnymi najemcami i ich selekcja. Tu najtrudniejsza może się okazać weryfikacja źródeł przychodu. Kiedy ten etap się zakończy, zacznie się kolejny, polegający na bieżącej obsłudze najmu. Niezbędne są okresowe przeglądy mieszkania, kontrolowanie terminów płatności czynszu (upomnienie i proces windykacji w przypadku, gdy najemca nie płaci na czas). Trzeba też obsługiwać zgłoszenia najemców, rozliczać zużycie najemców (np. prąd czy gaz). Na koniec najmu należy rozliczyć kaucje najemców weryfikując stan mieszkania.

Wracając jeszcze do reagowania na zgłoszenia najemców. Rentier powinien pamiętać, że szybkie reagowanie na zgłoszenia najemców - reakcja na skargi i współpraca z najemcą budzi w nim zaufanie, co może zaowocować długotrwałą współpracą. Szybka reakcja w sytuacji wiążącej się z trwałą szkodą dla najemcy może spowodować, iż wystąpi on z dalszymi roszczeniami. W najgorszym wypadku najemca może oczekiwać obniżenia czynszu lub niepobrania go wcale. 

Przed pierwszym wynajmem z korzyścią dla rentiera jest zapoznanie się z ustawą o ochronie praw lokatorów.  Znajomość praw i obowiązków zarówno lokatorów jak i właściciela jest bardzo ważna. Nie wystarczy być świadomym własnych praw. Dzięki zapoznaniu się z ustawą oraz z zapisami Kodeksu Cywilnego, inwestor  będzie wiedział czego może oczekiwać od najemcy, ale również będzie znał swoje obowiązki. Jedną z ważniejszych kwestii o której bezwzględnie należy pamiętać jest okres ochronny trwający od listopada do marca kiedy to nie można eksmitować najemcy, mimo że zalega z opłatami. 

Kolejną kwestią o której muszą pamiętać rentierzy a o czym często się zapomina i nie bierze się tego pod uwagę przy wyliczeniu rentowności jest naturalne zużycie mieszkania. Co pięć lat powinno się przeprowadzać remont w celu odświeżenia lokalu, aby zachować czystość, funkcjonalność oraz właściwy poziom bezpieczeństwa. 

Wielu początkujących wynajmujących w celu zwiększenia zysków decyduje się na najem na pokoje, gdzie każdy najemca ma osobną umowę najmu. Każda z osób wynajmuje pokój z dostępem do części wspólnych. Zysk z takich mieszkań jest przeważnie wyższy, jednak nie wszystkie mieszkania nadają się na najem na pokoje. Należy wykluczyć mieszkania np. z ogrzewaniem gazowym lub elektrycznym ze względu na to, że jeden lokator może grzać a drugi w tym czasie wietrzyć pokój a co za tym idzie rzeczywiste zużycie na osobę będzie ciężkie do wyliczenia. Należy pamiętać, że mieszkania wynajmowane na pokoje szybciej się zużywają. Minusem takiego rodzaju najmu jest również fakt, że najemcy często się nie znają i w trakcie najmu rodzą się konflikty np. dotyczące dbałości o części wspólne. Odnośnie najmu na pokoje krąży również mit, że właściciel w trakcie najmu może bez zgody najemców odwiedzać części wspólne lokalu. Jest to nieprawdą. Właściciel może wejść do mieszkania w trakcie najmu tylko wtedy, gdy będzie mógł uzasadnić celowość swojej wizyty np. w przypadku, gdy jeden pokój jest wolny i chce go wynająć. 

Rentier powinien  mieć świadomość sezonowości najmu. Największy popyt na mieszkania pojawia się we wrześniu głównie ze względu na studentów. Ważną kwestią jest też rosnąca konkurencja. Lokali na wynajem jest coraz więcej, więc mieszkanie powinno się wyróżniać wystrojem lub ceną. 

Jak widać właściciel mieszkania na wynajem ma wiele obowiązków, które często są praco- i czasochłonne. Przy ich wypełnianiu przydadzą się umiejętności m.in. marketingowe, księgowe czy techniczne. Przydatna jest również znajomość prawa i przepisów podatkowych. Zaangażowanie powinno być wprost proporcjonalne do liczby posiadanych mieszkań oraz rodzaju najmu. 

– Obowiązki rentiera mogą zniechęcić do inwestycji w mieszkanie, ale zdecydowanie nie powinny. Jeśli jednak nie mamy czasu, albo chęci na pozyskiwanie wiedzy i poświęcanie czasu na współpracę z najemcą, warto rozważyć skorzystanie z usług firmy zarządzającej najmem – podkreśla Artur Szymczak, Dyrektor ds. Sprzedaży w Mzuri.

To wiąże się z dzieleniem niewielką częścią zysku, ale daje pewność, że jego nieruchomość jest obsługiwana z należytą starannością i zapewnia prawdziwą pasywność.