Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości

Jeśli weszliśmy w „lata chude” na rynku nieruchomości, to jak długo przyjdzie nam poczekać, aż powrócą „lata tłuste”? Odpowiedzi na to pytanie nie ma nikt, kto nie dysponuje szklaną kulą do spoglądania w przyszłość. Ciężko też o analizę danych historycznych. Polski rynek nieruchomości przez dziesięciolecia właściwie nie istniał.

Jedyny cykl, jaki zanotowano, dotyczy ostatnich kilkunastu lat. Postaramy się go dziś prześledzić. Ale najpierw wyjaśnijmy sobie podstawowe pojęcia.

Co to jest cykl koniunkturalny?

Cykl koniunturalny (cykl gospodarczy) to wahania obejmujące fazy spadku i wzrostu gospodarczego, które występują w pewnych odstępach czasu.

Z jakich faz składa się cykl koniunkturalny?

Klasyczny cykl koniunktualny obejmuje 4 następującego po sobie fazy. Są to:

1. Ożywienie - gospodarka po okresie spowolnienia zaczyna się rozwijać - rośnie produkcja i inwestycje, wzrasta zatrudnienie.
2. Szczyt (maksimum) - to kulminacyjny punkt cyklu. Produkcja i inwestycje oraz zatrudnienue osiągają maksimum.
3. Kryzys/recesja - gospodarka spowalnia. Produkcja, inwestycje i zatrudnienie maleją, rośnie bezrobocie.
4. Dno (minimum) - to najniższy najniższy punkt, po nim następuje nowa faza ożywienia i cykl się powtarza.

Współczesny cykl koniunkturalny wg ekonomistów obejmuje dwie fazy: ożywienia (wzrostu) i recesji (spadku).

Jakie są przyczyny cykli koniunkturalnych?

Przyczyny cykli koniunktualnych mogą być róźnorodne i obejmować np.:

• Politykę gospodarczą - działania rządu, tj. polityka fiskalna czy monetarna,
• Czynniki zewnętrzne - konflikty zbrojne, klęski żywiołowe, globalne kryzysy ekonomiczne,
• Załamania popytu i podaży - zmiany w preferencjach konsumentów, wahania cen surowców. 

Jakie czynniki wpływają na rynek nieruchomości? Przejdź

Cykle koniunktualne na polskim rynku nieruchomości

Okres pomiędzy rokiem 1989 a 1993, czyli pierwsze lata transformacji ustrojowej to okres zmian strukturalnych, mających na celu m.in. stworzenie podstaw funkcjonowania rynku nieruchomości odpowiadającego realiom gospodarki wolnorynkowej.

Głównymi warunkami dokonania tego typu przemian było:

1. upowszechnienie własności hipoteki nieruchomości mieszkaniowych kosztem odejścia od dominacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
2. dokooptowanie do grona głównych uczestników rynku nieruchomości banków oraz deweloperów.

Ożywienie w latach 1994-1999

W latach 1994 -1999 nastąpiło pierwsze cykliczne ożywienie na polskim rynku nieruchomości. Był to jednocześnie start funkcjonowania mieszkaniówki w formie wolnorynkowej. Na te właśnie lata przypada początek działalności pierwszych firm deweloperskich.

W połowie ostatniej dekady ubiegłego wieku wśród uczestników rynku nieruchomości zagościł także inny jego uczestnik – sektor bankowy wraz ze swymi produktami – kredytem hipotecznym i deweloperskim.

Jednak rozwój krajowej mieszkaniówki w latach dziewięćdziesiątych to głównie zasługa jej silnego stymulowania przez państwo, m.in. poprzez ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka determinacja państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego z dzisiejszego punktu widzenia może budzić respekt.

Recesja w latach 2000-2003

Początek pierwszej dekady XXI wieku to z kolei czteroletni okres pierwszej poważnej recesji początku polskiej transformacji ustrojowej z PKB spadającym blisko zera, za to z bezrobociem szybującym do ponad 20 procent.

Znaczne okrojenie programów wspierających budownictwo mieszkaniowe przez państwo w połączeniu ze wzrostem stóp procentowych i zaostrzeniem polityki kredytowej banków znacznie osłabiło popyt na mieszkania.

W 2002 roku firmy deweloperskie zjednoczone walką o preferencyjną stawkę VAT założyły Polski Związek Firm Deweloperskich.

Poakcesyjna hossa w latach 2004-2008

W maju 2004 roku, gdy Polska stała sie członkiem Unii Europejskiej poprawiła się koniunktura gospodarcza, która znalazła przełożenie na rynek nieruchomości.

Członkowstwo w UE przyciągnęło na dotąd niespotykana skalę inwestorów zagranicznych, dla których ryzyko inwestycji w Polsce, zwłaszcza na rynku nieruchomości, uległo znacznemu ograniczeniu.

Z kolei przed rodzimymi amatorami własnego "M", dzięki poluzowaniu polityki kredytowej banków, otworzył się praktycznie nieograniczony dostępu do finansowania zakupów mieszkaniowych.

Nie tylko dostępne były kredyty walutowe, w tym indeksowane we frankach szwajcarskich, ale również kredyty złotówkowe przyznawano na warunkach, o których dziś można tylko śnić. Dość powiedzieć, że statystyczny Kowalski mógł uzyskać kredyt nawet na 50 lat, na 110 procent wartości nieruchomości...

To zaowocowało boomem kredytowym windującym ceny mieszkań zaledwie w ciągu 3-4 lat o 100–150 procent.

Hossa zapanowała nie tylko w mieszkaniówce, ale również na warszawskiej GPW, na której to właśnie spółki deweloperskie i budowlane były liderami. W ciągu zaledwie dwóch lat (2005-2007) akcje wybranych deweloperów poszybowały w górę nie tylko o kilkaset (GTC), ale nawet o kilka czy kilkanaście tysięcy procent (Polnord, Gant).

Deweloperzy bez problemu plasowali na rynku nowe emisje akcji po abstrakcyjnie wyśrubowanych cenach, co dało impuls rozwojowy całej branży, ale drugiej jednak przyczyniło się do powstania bańki spekulacyjnej na walorach spółek budowlanych i deweloperskich.

W tamtym okresie, mimo dużej liczby nowych inwestycji, popyt w krótkim czasie znacznie przekroczył podaż. W ten sposób na rynku zaczęła rosnąć bańka cenowa.

Postępująca drożyzna w mieszkaniówce a bańka cenowa. Co ma wspólnego jedno z drugim? Dowiedz się więcej

Klienci wykupywali wszystko, co było dostępne w ofertach, niezależnie od stanu zaawansowania. Dobrze sprzedawały się więc tzw. dziury w ziemi, a więc inwestycje na wczesnym etapie realizacji, lub nawet jeszcze nie zaczęte, istniejące tylko w folderach reklamowych.

Dodatkowo pośrednicy nieruchomości, bankowcy i najróżniejsi medialni eksperci przekonywali, że z zakupem trzeba się spieszyć, bo później będzie już „tylko drożej”. I rzeczywiście – samospełniająca się przepowiednia działała.

Ten okres uważa się czasem za początek nowoczesnego rynku nieruchomości w Polsce. W 2006 roku rozpoczęła się pierwsza hossa na tym rynku.

Szczyt bańki cenowej

W latach 2007 – 2008, czyli w szczycie bańki cenowej mieszkania na rynku pierwotnym drożały wyraźnie z miesiąca na miesiąc.

Dla przykładu – w Warszawie w II kw. 2007 metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował 7870 zł, by w kolejnym kwartale kosztować już 8571 zł.

Szczyt górki cenowej na stołecznym rynku przypadał właśnie na przełom 2007/2008 roku i wtedy też ceny zaczynały się stabilizować na wysokim poziomie około 8500 zł za metr kwadratowy.

Jeśli przyłożyć do sytuacji w stolicy, terminologię z zakresu cykli koniunkturalnych, to można by określić, że po fazie ożywienia, rynek wszedł w fazę rozkwitu, cechującą się stabilizacją cenową, mocnym popytem i równoważną podażą.

Spowolnienie w latach 2009-2013

Taki stan rzeczy jednak nie trwał u nas długo. Ceny zaczęły już spadać w drugiej połowie 2008 roku, co związane było z przyhamowaniem popytu przez podniesienie stóp procentowych NBP (w czerwcu 2008 do 6 procent), ale przede wszystkim ze światowym kryzysem finansowym, mającym swoją genezę na rynku mieszkań i kredytów w USA.

Sytuacja makroekonomiczna przełożyła się na zaostrzenie polityki kredytowej banków i rygorów w zakresie kredytowania. Od 2009 roku instytucje finansowe stopniowo wycofywały się z kredytów bez wkładu własnego i w obcych walutach.

Wszystko to nałożyło się w czasie na kryzys zadłużenia w Eurolandzie i rekordowe kursy franka szwajcarskiego, które postawiły pod finansową ścianą tysiące kredytobiorców w Polsce.

Od 2012 roku kredyty walutowe, dla zarabiających w złotówkach, ostatecznie zaczęły znikać z ofert banków. Większe rygory w zakresie finansowania, większa niepewność i trudniejsza sytuacja gospodarcza przełożyły się na spadek popytu na mieszkania.

Na rynku mieszkaniowym wystąpiła nadopodaż. Ceny zaczęły spadać. W Warszawie osiągnęły swoje minima w 2012 roku. Wtedy to za metr kwadratowy płacono – śmiesznie niską z dzisiejszego punktu widzenia – stawkę 6466 zł.

Jeśli przyłożyć do tego nomenklaturę ekonomiczną w zakresie cykli koniunkturalnych, to po okresie ożywienia trwającym w latach 2006 – 2007 i po okresie stabilizacji przypadającej na rok 2008, przyszła faza kryzysu trwająca mniej więcej od 2009 do 2012 roku, kiedy to rozpoczęła się faza depresji.

Dno - faza depresji

Ta faza cechowała się ona niską podażą i popytem na mieszkania, oraz niskimi cenami. Po 2012 roku w Polsce nie funkcjonował żaden program mieszkaniowy stymulujący rynek. Program Rodzina na Swoim skończył się w 2012 roku.

Faza depresji trwała na pewno przez cały 2013 rok. Cechował ją mocny spadek nowych inwestycji budowlanych, ale też niski popyt i ceny.

Jak informuje GUS deweloperzy w 2013 r.:

• oddali 57 536 mieszkań (co stanowiło 39,4% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 9,5% mniej niż w 2012 r.
• uzyskali pozwolenia na budowę 56 048 mieszkań, tj. o 22,4% mniej niż przed rokiem
• rozpoczęli budowę 51 324 mieszkań, tj. o 10,6% mniej niż w 2012 r.

Mity o rynku nieruchomości Kliknij tutaj

Mieszkanie dla Młodych zwiastunem hossy

Kiedy nastąpiło odbicie, ożywienie na rynku? Na pewno wpływ na poprawę sytuacji miał nowy program finansowania zakupów mieszkań – czyli Mieszkanie dla Młodych.

Program, który dzięki mechanizmowi limitów cen mieszkań z dofinansowaniem, w dużym stopniu kształtował politykę cenową deweloperów, zaczął mocno wpływać na rynek i kreować popyt.

Tak było już w pierwszym roku działania programu, ale wyraźny wzrost popytu, liczby beneficjentów i wartości dofinansowania przypada na rok 2015 i od tej pory można mówić o pierwszej fazie nowego cyklu koniunkturalnego, czyli fazie rozkwitu.

Nowa hossa w latach 2018-2020?

Lata od 2018 do marca 2020 były okresem bezprecedensowej hossy i wzrostów cen, spowodowanych silnym popytem ze strony inwestorów i kupujących na własny użytek.

Hossa wynikała z kilku czynników, ale przede wszystkim:

• taniego pieniądza, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym
• poprawy sytuacji gospodarczej państwa i kondycji finansowej gospodarstw domowych.
• dużemu popytowu na mieszkania na wynajem i wysoką rentownością takich inwestycji, która zachęcała do zakupów.

Szczyt hossy/górki cenowej przypadał dokładnie na czas tuż przed wybuchem pandemii. W I kw. 2020 nowe mieszkania w Warszawie kosztowały 9800 zł za metr kwadratowy, co było rekordowym wynikiem i przebiło najwyższe ceny z poprzedniej hossy.

Co dalej? Mimo że na razie mocnego tąpnięcia cenowego nie widać to jednak wszystko wskazuje na to, że jesteśmy już w nowej fazie cyklu koniunkturalnego, czyli w okresie kryzysu, cechującym się malejącym popytem i słabnącą podażą.

W I kw. 2020 sprzedaż mieszkań na głównych rynkach spadła nawet o 60 proc. Mocny spadek zanotowała też akcja kredytowa. Na razie jeszcze nie znajduje to wyraźnego odbicia w cenach, m.in. dlatego, że deweloperzy ograniczają podaż, ale prawdopodobnie skutki wyhamowania gospodarki, zwłaszcza lockdownu jesienią, będą odczuwalne w przyszłym roku.

Różne są prognozy ekspertów. Część z nich mówi o przecenie w ciągu następnych kilku lat, sięgającej nawet 20 procent.

Jakie mieszkania nie tracą na wartości? Czytaj

Dotychczasowy, jeden pełny cykl koniunkturalny, który można było zauważyć i wyodrębnić na polskim rynku nieruchomości, trwał około 8 – 9 lat, od 2006 do 2014/2015 roku. Czy obecny będzie trwał podobnie? Odpowiedzi na takie pytanie brak.