Rynek rozgrzany do czerwoności. Ceny mieszkań osiągają historyczne poziomy

Lipcowy raport dotyczący średnich cen mieszkań w największych polskich miastach, po raz kolejny potwierdza panujący na rynku, od kilku miesięcy, silny trend wzrostowy. Informacje zebrane przez portal RynekPierwotny.pl nie wskazują na to, by w najbliższej przyszłości, kupujący mogli liczyć na jakąkolwiek  korektę.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak wyglądały ceny ofertowe mieszkań w lipcu w największych polskich miastach
• jakie dzielnice cieszyły się największą popularnością
• czy popyt na nieruchomości wciąż przewyższa podaż

Na podstawie danych zebranych z ponad 55 tysięcy ofert nowych nieruchomości, udostępnionych na portalu RynekPierwotny.pl, co miesiąc informujemy o bieżących trendach panujących na rynku. Lipiec był kolejnym z rzędu miesiącem, który potwierdził kontynuację zdecydowanego trendu wzrostowego. 

Jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl „W lipcu odnotowano zwyżki niespełna 2 proc. we Wrocławiu, Warszawie i Łodzi, około 1 proc. w Krakowie i grubo ponad 3 proc. w Poznaniu. Jedynie w Gdańsku po kilku miesiącach silnych wzrostów doszło do symbolicznej i najprawdopodobniej incydentalnej korekty o nieco ponad 1 proc. Jak łatwo się domyślić, w pięciu na sześć monitorowanych metropolii ceny ofertowe osiągnęły ponownie swe historyczne poziomy.” 

Dodaje również, że samą skalę zwyżek należy ocenić w dalszym ciągu jako bardzo silną, a sam trend raczej nieodwracalny w przewidywalnej perspektywie. Gdyby podobny potencjał wzrostu utrzymał się do końca roku, tylko w drugim półroczu ceny ofertowe lokali deweloperskich poszybowałyby o kilkanaście procent.

Co jest powodem tak silnych wzrostów cen?

Lipcowe ruchy stawek wynikają przede wszystkim ze struktury cenowej mieszkań wprowadzonych. W Gdańsku aż 55 proc. nowych ofert nie osiągnęło pułapu 8 tys. zł/mkw. i stąd blisko półtoraprocentowa korekta. Jak tłumaczy ekspert w pozostałych lokalizacjach było wręcz odwrotnie, gros wprowadzeń przekraczało średnie ceny dla każdego z pięciu wzrostowych miast wyciągając je na nowe rekordowe poziomy. Jednocześnie tańsze oferty są intensywnie wykupywane, co dodatkowo winduje średni poziom stawek, a na rynku powoduje coraz trudniejszy dostęp do tańszych ofert mieszkań z pierwszej ręki.   

Sprawdźmy, jak sytuacja wyglądała szczegółowo w każdym z sześciu monitorowanych miast. 

POZNAŃ

Stolica województwa wielkopolskiego zajęła w lipcu pierwsze miejsce pod względem skali wzrostów. W mieście tym, w ciągu ostatniego miesiąca, średnie ceny metra kwadratowego nowych lokali wzrosły o prawie 3,3%. Tym samym średnia stawka za metr osiągnęła poziom historyczny – 8174 zł. Przyczyną tak silnych zwyżek była przede wszystkim wyprzedaż tańszych ofert, które deweloperzy mieli jeszcze w swojej ofercie. Warto zauważyć, że w Poznaniu sprzedano 280 lokali - o 1/3 więcej mieszkań niż w ubiegłym miesiącu. Wprowadzono zaś tylko 81 nowych nieruchomości. Kupujący najchętniej pytali o nowe mieszkania w dzielnicach Jeżyce i Grunwald.

ŁÓDŹ

Drugie miejsce w lipcowym rankingu miast, w których ceny mieszkań najszybciej rosły, zajęła Łódź. W tym mieście silny trend wzrostowy zaczął się już w kwietniu 2021 roku. Od tego czasu, jak wyliczyli analitycy portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o ponad 500 zł! Teraz, aby kupić nowe łódzkie mieszkanie, średnio trzeba wydać ponad 410 tys. zł. 

Za mocny lipcowy wzrost odpowiedzialne są głównie nowe oferty, które deweloperzy wprowadzili na rynek. Ich średnie ceny w znakomitej większości mocno przekraczały średnią dla tego miasta. 

Mimo tego Łódź w dalszym ciągu cenowo jest atrakcyjną lokalizacją, która cieszy się dużym zainteresowaniem kupujących. W lipcu z rynku zniknęło 412 lokali, co było najlepszym wynikiem w ostatnich kilku miesiącach. Najczęściej użytkownicy portalu RynekPierwotny.pl zwracali uwagę na „M” zlokalizowane w dzielnicach: Widzew i Polesie.

WARSZAWA

Tuż za Łodzią, trzecie miejsce zajęła stolica Polski, która przyzwyczaiła już do dynamicznych miesięcznych wzrostów. Tym razem ceny poszybowały w górę o 1,82%, osiągając średni poziom 11539 zł/mkw. Aby kupić warszawskie nowe „M” trzeba przygotować się więc na średni wydatek rzędu ponad 613 tys. zł. 

Kupujący mieli za to w czym wybierać. Do ich dyspozycji na portalu RynekPierwotny.pl było ponad 9500 nowych nieruchomości. Tylko w lipcu deweloperzy zasilili warszawski rynek ofertą ponad 1700 nowych lokali. 

Największym zainteresowaniem kupujących nieustannie cieszyły się takie dzielnice jak: Białołęka, Mokotów oraz Wola. 

WROCŁAW

W stolicy województwa dolnośląskiego również zanotowano znaczące zwyżki. Średnia cena metra kwadratowego wzrosła tu średnio o ok. 170 zł wyznaczając nowy poziom 9744 zł. Tylko od początku roku wzrosty, w tym mieście, wyniosły ponad 8%. Mimo tego popyt nie słabnie. Tylko w ubiegłym miesiącu z  wrocławskiego rynku zniknęło ponad 600 deweloperskich lokali. 

Użytkownicy portalu RynekPierwotny.pl mogli wybierać spośród ponad 5600 ofert, które w lipcu były dostępne w sprzedaży. Najczęściej pytano o mieszkania dwu- i trzypokojowe, w takich dzielnicach jak: Krzyki i Fabryczna.

KRAKÓW

Miasto Kraka to ostatni monitorowany rynek, w którym średnie ceny mieszkań wzrosły w ubiegłym miesiącu. Osiągnęły one poziom 10 935 zł za mkw. i nie jest wykluczone, że w sierpniu zaatakują pułap 11 tys. zł. Warto zauważyć, że tylko w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy metr kwadratowy nowego mieszkania podrożał w Krakowie o prawie tysiąc złotych! 

W ubiegłym miesiącu kupujący mieli do wyboru ponad 6 600 ofert deweloperskich. Ich uwagę najczęściej przykuwały takie lokalizacje jak: Podgórze, Krowodrza i Bronowice.

GDAŃSK

W Gdańsku średnie ceny w lipcu wyhamowały i zanotowały znaczną korektę. Odpowiadają za to, w głównej mierze, średnie ceny za metr kwadratowy nowych lokali, które deweloperzy wprowadzili na rynek. Jak już wspomniano we wstępie, ponad 55% wprowadzonych ofert nie przekroczyła pułapu 8 tys zł. Stolica Pomorza to również jedno z dwóch miast, w którym w dalszym ciągu popyt góruje nad podażą. Tylko w lipcu zniknęło z gdańskiego rynku prawie trzykrotnie więcej lokali, niż trójmiejscy deweloperzy wprowadzili do swojej oferty.

Kupujący mieli do wyboru ponad 3300 gdańskich ofert na portalu RynekPierwotny.pl. Najczęściej pytali o lokale znajdujące się w Śródmieściu, Jasieniu oraz Wrzeszczu.

Kupujący coraz bardziej powściągliwi w zakupie

Co ciekawe, już drugi miesiąc z rzędu wyraźnie została zaznaczona przewaga wolumenów nowo wprowadzanych lokali nad sprzedanymi. Tych pierwszych było w lipcu 4366, o 6,5 proc. więcej mdm, natomiast drugich 3446, o 2,7 proc. więcej niż w poprzednim miesiącu. Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński „widać więc dość wyraźnie pojawiającą się pewną powściągliwość kupujących w reakcji na galopujące ceny. Czy jednak wpłynie to choćby na zahamowanie ich rosnącej tendencji, już o korekcie nie wspominając? Bardzo trudno to sobie wyobrazić, przynajmniej w przewidywalnej przyszłości”.  

W lipcu tylko w Warszawie i Łodzi zanotowano istotne statystycznie zmiany średniej powierzchni mieszkań deweloperskich. Było to odpowiednio mniej o 1,1 i 1,2 mkw. Na razie trudno ocenić czy i w tych danych rynek czeka trend kurczenia się nowych mieszkań w odpowiedzi na ich rosnące „w nieskończoność” ceny.