Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Cena za 1 mkw. – średnia czy medianowa?

Andrzej Prajsnar
Andrzej Prajsnar

Data publikacji: 25.01.2018, Data aktualizacji: 21.03.2019

Średnia ocen 4/5 na podstawie 17 głosów

Cena za 1 mkw. – średnia czy medianowa?
W kontekście analiz cenowych rynku nieruchomości, czasem pojawiają się zarzuty dotyczące podawania średniej arytmetycznej ceny 1 mkw. zamiast mediany.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl medianowa cena metrażu to rzeczywiście lepszy wskaźnik, który wyróżnia się m.in. odpornością na skrajne wyniki (tzn. uwzględnienie bardzo drogich lub bardzo tanich mieszkań). Warto jednak sprawdzić, czy w przypadku polskiego rynku lokali mieszkalnych, widoczne jest duże zróżnicowanie między medianową oraz średnią arytmetyczną ceną 1 mkw. Wyniki takiej analizy okazują się ciekawe i dość zaskakujące.

Największe różnice wcale nie dotyczą wiodących rynków

W praktyce niełatwo jest znaleźć informacje o medianowej cenie 1 mkw. lokali, czyli jednostkowej cenie nieosiąganej przez połowę mieszkań na danym obszarze. Najnowsze takie dane, pozwalające na porównanie średniej i mediany cen metra kwadratowego lokali, udostępnia nam Główny Urząd Statystyczny. Wspomniana instytucja prezentuje między innymi wyniki z miast na prawach powiatu i całej Polski. Te wyniki dotyczą mieszkań, które zostały sprzedane w 2016 r.

Zgodnie z danymi GUS-u, średnia cena wszystkich lokali mieszkalnych sprzedanych w Polsce od stycznia do grudnia 2016 r. wyniosła 4635 zł/mkw. Mowa o łącznym wyniku dla rynku pierwotnego i wtórnego. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl ogólnopolska mediana ceny za 1 mkw. była znacznie niższa (4286 złw 2016 r.). To zróżnicowanie można tłumaczyć wpływem, jaki na średnią cenę wywierały transakcje dotyczące bardzo drogich lokali mieszkalnych z największych rynków.  

Sytuacja wygląda jeszcze ciekawiej w przypadku poszczególnych miast na prawach powiatu. Wbrew pozorom, to nie krajowe metropolie (np. Warszawa lub Kraków), cechują się największą dodatnią różnicą między średnią i medianą (średnia > mediana). W 2016 r. taka różnica była największa dla: 

  • Mysłowic - 13%

  • Częstochowy - 13%

  • Dąbrowy Górniczej - 12%

  • Rybnika - 11%

  • Gdyni -11%

  • Radomia - 9%

Szukaj nieruchomości

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • Warszawa

    mazowieckie, Warszawa

    12999 ofert

  • Wrocław

    dolnośląskie, Wrocław

    6893 oferty

  • Kraków

    małopolskie, Kraków

    5736 ofert

  • Poznań

    wielkopolskie, Poznań

    5004 oferty

  • Łódź

    łódzkie, Łódź

    3437 ofert

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne

 Na terenie wszystkich wymienionych miast, miały miejsce relatywnie „drogie” transakcje, które sprawiły, że średnia cena 1 mkw. z 2016 r. jest zawyżona. Co ciekawe, zdarzają się też miasta ze średnią ceną 1 mkw. nieco niższą od mediany. Taka sytuacja jest spowodowana wpływem sprzedaży bardzo tanich mieszkań na średnią stawkę. W 2016 r. ujemną różnicę porównywanych wskaźników (średniej i mediany za 1 mkw.), można było zauważyć m.in. na terenie Szczecina (średnia o 4% niższa od mediany), Łomży (4%), Gorzowa Wielkopolskiego (5%), Przemyśla (5%) oraz Leszna (6%).

Warszawska średnia cena bywa o 6% wyższa od mediany

W kontekście średniej i medianowej ceny metrażu, warto również wspomnieć o sytuacji dotyczącej największych krajowych rynków. W tej grupie jedynie Gdynia wyróżnia się bardzo dużą różnicą (ok. 11%) pomiędzy średnim i medianowym poziomem ceny 1 mkw. Analogiczne wyniki dla pozostałych miast oscylują na poziomie od -4% do +6%. W przypadku Warszawy, mamy do czynienia z około sześcioprocentowym wynikiem. Jeżeli weźmiemy pod uwagę średni koszt zakupu stołecznego metrażu (nowego i używanego), to wynik dla 2016 r. (7783 zł/mkw.), będzie o 437 zł/mkw. większy niż mediana z tego samego okresu (7346 zł/mkw.). Podobną różnicę procentową (ok. 6%), odnotowano również dla Łodzi oraz Gdańska. Mniejsze wyniki dotyczą Krakowa (4%), Wrocławia (0%) i Poznania (-2%).

 

Na średnie ceny trzeba uważać w przypadku Katowic i Gdyni  

Dzięki danym GUS-u, w kontekście średniej oraz mediany, można sprawdzić również największe rynki pierwotne i wtórne. Poniższe zestawienie prezentuje różnice pomiędzy średnią i medianową ceną metrażu, obliczone osobno dla rynku pierwotnego oraz wtórnego. Takie wyniki mogą nam dokładniej powiedzieć, w przypadku których miast często podawane średnie ceny 1 mkw. są najmniej reprezentatywne.

Z ostrożnością trzeba na pewno traktować średnią cenę 1 mkw. obliczoną dla Katowic i Gdyni. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl w obydwu tych miastach mamy do czynienia z obecnością relatywnie „drogich” inwestycji deweloperskich, które zawyżają średnią cenę metrażu. Dlatego w 2016 r. średnia cena 1 mkw. nowych mieszkań (Katowice - 3837 zł, Gdynia - 6740 zł), okazała się o 16% wyższa od rzadziej podawanej mediany (Katowice - 3318 zł, Gdynia - 5828 zł). Na terenie Gdyni, widoczna jest również duża różnica (9%) średniej ceny i mediany dla 1 mkw. używanych mieszkań.

Analogiczne różnice dla rynków pierwotnych oraz wtórnych z innych miast (nawet Warszawy i Krakowa), osiągają znacznie niższy poziom.  

  

Przykład Katowic oraz Gdyni pokazuje, że w przypadku niektórych miast, mediana może dostarczać o wiele bardziej wiarygodnych informacji na temat faktycznego poziomu cen metrażu. Problem polega na tym, że medianowych cen nie podaje nawet wiele instytucji państwowych (m.in. NBP). Z kolei na dane GUS-u dotyczące medianowej ceny 1 mkw. z ubiegłego roku, trzeba czekać aż dziesięć kolejnych miesięcy.

Andrzej Prajsnar

Ekspert i analityk portalu RynekPierwotny.pl od 2012 roku.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    • Otwieramy Akademię Rynku Nieruchomości we Wrocławiu

      Otwieramy Akademię Rynku Nieruchomości we Wrocławiu

      Akademia Rynku Nieruchomości to unikalny projekt społeczny - wyjątkowe wydarzenie będące platformą dialogu pomiędzy kupującym a deweloperem, miejsce, gdzie potencjalny nabywca szybko i łatwo zdobędzie wiedzę, jak zaplanować kupno nieruchomości, na co zwrócić uwagę przy analizie ofert i jak nie popełnić błędów formalnych.

      31 marca 2025

      Redakcja

    • Ceny materiałów budowlanych

      Ceny materiałów budowlanych

      Ceny materiałów budowlanych w lutym 2025 roku notują kolejne zmiany, które odbiją się na sytuacji zarówno inwestorów, jak i klientów indywidualnych. Indeks cen materiałów budowlanych po raz kolejny opublikowała Grupa PSB Handel S.A.

      02 kwietnia 2025

      Redakcja

    • Ceny mieszkań w Niemczech – kupno i wynajem: co warto wiedzieć?

      Ceny mieszkań w Niemczech – kupno i wynajem: co warto wiedzieć?

      Poszukiwanie mieszkania w Niemczech cieszy się dużym zainteresowaniem Polaków. Taki stan rzeczy wynika m.in. z w faktu, że  wielu naszych rodaków pracuje w kraju za Odrą, osiedla się tam i planuje życie. Wg danych GUS na koniec 2023 roku, liczba Polaków czasowo przebywających za granicą wynosiła 1,5 mln, z czego niecałe pół miliona mieszkało w Niemczech. Ogólnie liczbę naszych rodaków lub polskiego pochodzenia w tym kraju szacuje się na 1,5 - 2 mln osób. Nic dziwnego, że coraz sporo osób pochodzących z Polski interesuje się kwestią zakupu mieszkania, lub też zamierza takie wynajmować.

      31 marca 2025

      Marcin Moneta

    • Przed nami Giełda Mieszkań w Lublinie

      Przed nami Giełda Mieszkań w Lublinie

      Lublin ponownie stanie się centrum rynku nieruchomości! W dniach 29-30 marca 2025 roku w Galerii GALA przy ul. Fabrycznej 2 odbędzie się Giełda Mieszkań – największe i najważniejsze wydarzenie nieruchomościowe na Lubelszczyźnie. To wyjątkowa okazja dla osób poszukujących nowego lokum, inwestorów oraz wszystkich zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym.

      25 marca 2025

      Redakcja

    Nagrody i wyróżnienia

    Nagroda Forbes 2022
    Nagroda Forbes 2021
    Nagroda Digital Excellence Awards 2022
    Nagroda Laur Klienta 2023
    Nagroda Dobry Pracodawca 2023
    Nagroda Gazele Biznesu 2023