20. rocznica polskiego rynku nieruchomości

Okres pomiędzy rokiem 1989 a 1993, czyli pierwsze lata transformacji ustrojowej to okres zmian strukturalnych, mających na celu m.in. stworzenie podstaw funkcjonowania rynku nieruchomości odpowiadającego realiom gospodarki wolnorynkowej. Głównymi warunkami dokonania tego typu przemian było upowszechnienie własności hipoteki nieruchomości mieszkaniowych kosztem odejścia od dominacji spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a dalej dokooptowanie do grona głównych uczestników rynku nieruchomości banków oraz deweloperów.

Pierwsze ożywienie w latach 1994-1999

W latach 1994 -1999 nastąpiło pierwsze cykliczne ożywienie na polskim rynku nieruchomości. Był to jednocześnie start funkcjonowania mieszkaniówki w formie wolnorynkowej. Na te właśnie lata przypada początek działalności pierwszych firm deweloperskich. W połowie ostatniej dekady ubiegłego wieku wśród uczestników rynku nieruchomości zagościł także najbardziej pożądany jego uczestnik – sektor bankowy wraz ze swymi produktami – kredytem hipotecznym i deweloperskim. Jednak rozwój krajowej mieszkaniówki w latach dziewięćdziesiątych to głównie zasługa jej silnego stymulowania przez państwo, m.in. poprzez ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka determinacja państwa we wspieraniu budownictwa mieszkaniowego z dzisiejszego punktu widzenia może budzić respekt.

Recesja w latach 2000-2003

Początek pierwszej dekady XXI wieku to z kolei czteroletni okres pierwszej poważnej recesji początku polskiej transformacji ustrojowej z PKB spadającym blisko zera, za to z bezrobociem szybującym do ponad 20 procent. Znaczne okrojenie programów wspierających budownictwo mieszkaniowe przez państwo w połączeniu ze wzrostem stóp procentowych i zaostrzeniem polityki kredytowej banków znacznie osłabiło popyt na mieszkania.

2004 – 2008 - hossa na wszystkich frontach

W maju 2004 roku, gdy Polska stała sie członkiem Unii Europejskiej poprawiła się koniunktura gospodarcza, która znalazła przełożenie na rynek nieruchomości. Członkowstwo w UE przyciągnęło na dotąd niespotykana skalę inwestorów zagranicznych, dla których ryzyko inwestycji w Polsce, zwłaszcza na rynku nieruchomości, uległo znacznemu ograniczeniu. Natomiast przed rodzimymi amatorami własnego "M", dzięki poluzowaniu polityki kredytowej banków, otworzył się praktycznie nieograniczonego dostępu do finansowania zakupów mieszkaniowych. To zaowocowało boomem kredytowym windującym ceny mieszkań zaledwie w ciągu 3-4 lat o 100 – 150 procent.

Hossa zapanowała nie tylko w mieszkaniówce, ale również na warszawskiej GPW, na której to właśnie spółki deweloperskie i budowlane były liderami. Deweloperzy bez problemu plasowali na rynku nowe emisje akcji po abstrakcyjnie wyśrubowanych cenach, co dało impuls rozwojowy całej branży, ale drugiej jednak przyczyniło się do powstania bańki spekulacyjnej na walorach spółek budowlanych i deweloperskich. W ciągu zaledwie dwóch lat (2005-2007) akcje wybranych deweloperów poszybowały w górę nie tylko o kilkaset (GTC), ale nawet o kilka czy kilkanaście tysięcy procent (Polnord, Gant).

Spowolnienie w latach 2009 – 2013

Nieruchomościową pięcioletnią hossę dość gwałtownie zastopował światowy kryzys finansowy wywołany załamaniem amerykańskiego rynku nieruchomości, co w końcu doprowadziło do pamiętnego bankructwa banku Lehman Brothers i globalnego krachu giełdowego jesienią 2008 roku. Konsekwencje tamtych wydarzeń pozostają aktualne do dziś w krajach eurolandu, z których część wciąż boryka się z kryzysem zadłużenia, a często także recesją. Dla krajowego rynku nieruchomości „wyrokiem” światowego załamania gospodarczego okazał się pięcioletni okres uciążliwego spowolnienia koniunktury, połączonego z silną korektą cen zarówno samych mieszkań, jak i notowań giełdowych deweloperów. Jak wynika z odczytów głównych wskaźników stanu gospodarki i statystyk publikowanych przez wiodące krajowe firmy deweloperskie, koniunkturalny dołek na rynku nieruchomości stał się faktem w drugiej połowie minionego roku. Czy aby na pewno?

Argumenty za i przeciw

Jak wynika z powyższego streszczenia krótkiej historii polskiego rynku nieruchomości, przebiegające w jego ramach cykle koniunkturalne jak do tej pory zamykają się okresami około 5-letnimi z niewielkimi odchyleniami w jedną lub drugą stronę. Ten fakt zdecydowanie potwierdzałby możliwość zakończenia spowolnienia koniunktury w krajowej mieszkaniówce w okolicach trzeciego-czwartego kwartału 2013 roku. Tezę tę potwierdzają najnowsze dane statystyczne polskiej gospodarki, dotyczące przede wszystkim wskazań polskiego PKB, PMI czy produkcji przemysłowej. Co więcej, o ile teza o początku koniunkturalnego ożywienia jest prawdziwa, jego kulminacja powinna nastąpić na przełomie 2017/2018 roku. Tym samym obecna wstrzemięźliwość deweloperów mieszkaniowych w kwestii rozpoczynania nowych inwestycji już za dwa-trzy lata może okazać się kosztownym błędem, który może doprowadzić do kolejne nierównowagi rynkowej.

Z drugiej strony, istnieją argumenty stawiające spory znak zapytania obok twierdzenia o definitywnie dokonanym już przesileniu koniunktury zarówno w ramach całej krajowej gospodarki, jak i jej znaczącym segmencie – rynku nieruchomości. Przede wszystkim dokonującej się poprawy kondycji rodzimej mieszkaniówki nie dyskontują w istotnym stopniu giełdowe notowania czołowych krajowych spółek deweloperskich, co należy uznać za czynnik ostrzegawczy przed zbyt optymistycznym postrzeganiem średnioterminowych perspektyw branży deweloperskiej w Polsce. Indeks WIG-deweloperzy od prawie dwóch i pół roku pozostaje jedynie w trendzie bocznym, budując zapewne szeroką bazę pod przyszłe silne wybicie, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie ma żadnej gwarancji, że będzie to wybicie w kierunku hossy, pieczętujące powrót prosperity na rynek nieruchomości. Poza tym prognozowanie trwałej poprawy szeroko pojętej koniunktury gospodarczej w okolicznościach bardzo wysokiego, sięgającego prawie 14 procent bezrobocia, w dodatku z aspiracjami do dalszego wzrostu, jest obarczone sporym ryzykiem. Wciąż także znaczącym zagrożeniem dla rodzącego się ożywienia w polskiej gospodarce jest nierozstrzygnięta sytuacja gospodarcza dużej części krajów eurolandu, a także polityka monetarna Stanów Zjednoczonych, z planowanym wygaszaniem programu skupu aktywów QE3, która może uderzyć przede wszystkim w gospodarki krajów rozwijających się.