Zwrot nakładów na nieruchomość

Ponoszenie nakładów na cudze nieruchomości jest powszechniejsze niż mogłoby się zdawać. Jeśli nie wiesz, czy jako najemca możesz żądać zwrotu ulepszeń poczynionych w wynajętym mieszkaniu? Czy też nie wiesz, jak rozliczyć się z partnerem po wyprowadzce z jego lokalu, który wspólnie wyremontowaliście? A może chciałbyś wiedzieć, czy nakłady czynione już po wygaśnięciu najmu są możliwe do odzyskania? Koniecznie zapoznaj się z naszym artykułem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są nakłady konieczne
• czym są ulepszenia 
• czy nakłady są możliwe do odzyskania 

Sytuacji, w których ponosimy wydatki na cudzą rzecz jest bardzo wiele i nie sposób ich wszystkich opisać. W artykule skupimy się zatem na trzech najczęstszych przypadkach, którymi są:

1. ponoszenie nakładów przez najemcę,
2. przeznaczenie środków na wyposażenie albo remont mieszkania innej osoby,
3. naprawy i ulepszenia czynione po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu ale przed wyprowadzeniem się z niego.
4. Nakłady najemców

Wynajmując długoterminowo mieszkanie koniecznym jest dokonywanie w nim bieżących napraw, niekiedy jednak najemcy czy to przymuszeni sytuacją, czy też z własnej woli nie ograniczają się tylko do takich nakładów. Rozróżnić tu powinniśmy kilka dalszych podkategorii:

• drobne nakłady obciążające najemcę lokalu – jeżeli je poniesiesz, nie będziesz mógł żądać zwrotu kosztów od wynajmującego, chyba że w umowie najmu zapisano inaczej. Za drobne nakłady uznaje się w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody,
• nakłady konieczne inne niż drobne, czyli np. wymiana okien lub drzwi, wymiana instalacji i urządzeń, które uległy uszkodzeniu nie z winy najemcy – jeżeli wykonanie takich napraw jest konieczne, powinieneś w pierwszej kolejności wezwać wynajmującego do ich wykonania i wyznaczyć rozsądny termin. Jeżeli wynajmujący odmówi, nie odpowie na twoje wezwanie albo w wyznaczonym terminie nie przystąpi do prac, możesz wykonać konieczne naprawy samodzielnie. W takim wypadku uprawniony będziesz do żądania od wynajmującego zwrotu poniesionych kosztów. Możesz także potrącić je z należnościami za czynsz najmu za kolejne miesiące,
• ulepszenia, czyli nakłady które nie są konieczne do normalnego użytkowania lokalu, ale czynisz je dla swojej wygody – tu w pierwszej kolejności wczytaj się w umowę najmu i jej postanowienia, często bowiem kwestia ta jest w nich regulowana. Jeśli jest inaczej, wynajmujący będzie miał dwie możliwości. Mianowicie, będzie mógł zażądać od ciebie: przywrócenia na twój koszt stanu poprzedniego, czyli lokalu bez ulepszeń albo będzie mógł je zatrzymać za zapłatą tobie ich aktualnej wartości, czyli na dzień zwrotu lokalu. Będzie to zatem najpewniej mniejsza kwota aniżeli wydatki poczynione na owe ulepszenia.

1. Rozliczenia z partnerem

Częstą praktyką jest, że jeden z partnerów nabywa nieruchomość, zaś drugi partycypuje w kosztach, następnie oboje zamieszkują w takim lokalu. Jeżeli strony nie porozumieją się co do rozliczenia nakładów, to po wyprowadzce jednej z osób może powstać problem ich rozliczenia. Od strony prawnej zamieszkiwanie w lokalu partnera (partnerki) traktuje się najczęściej jako użyczenie. Po wyprowadzce zatem osoba będąca właścicielem mieszkania pozostaje wzbogacona kosztem osoby, która poczyniła nakłady i następnie wyprowadziła się.

W najnowszym orzecznictwie sądowym dominuje stanowisko, zgodnie z którym do rozliczenia byłych partnerów, w tym nakładów dokonanych przez konkubentów na majątek jednego z nich, mają zastosowanie przepisy art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego, chyba że szczególne okoliczności wskazują na istnienie innej podstawy tych rozliczeń (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 27.09.2018 r., I ACa 397/18). Przepisy te mówią o tzw. bezpodstawnym wzbogaceniu się jednej osoby kosztem innej.

Zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu do rozliczeń majątkowych konkubentów może bowiem dotyczyć wzajemnych rozliczeń w zakresie nieruchomości nabytych lub wyposażonych w trakcie trwania ich związku, za pieniądze obojga, przy ujawnieniu w księdze wieczystej, jako właściciela jedynie jednego z nich (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 20.01.2016 r., I ACa 1055/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 16.04.2014 r., I ACa 61/14).

1. Były najemca

Jeżeli twoja umowa najmu wygasła i masz o tym wiedzę, a mimo to ponosisz nakłady na cudzą nieruchomość, musisz mieć świadomość poniższych regulacji. Kodeks cywilny (zob. art. 226 i art. 230) daje takiej osobie prawo do żądania jedynie nakładów koniecznych i to tylko w zakresie w jakim powstało wzbogacenie po stronie właściciela lokalu. 

Możesz również nakłady takie zabrać przy wyprowadzce, chyba że sprzeciwi się temu właściciel. W takim przypadku powinien on tobie zwrócić ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości lokalu. Jeśli natomiast poniosłeś inne nakłady, np. ulepszenia, to nie będziesz mógł żądać ich zwrotu, chyba umówiłeś się inaczej z wynajmującym.

Pamiętaj również, że czym innym jest kwestia doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umową. Lokal powinien zostać bowiem zwrócony w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie, czyli odpowiadać temu, w jakim znajdowała się on w chwili wydania najemcy w wyniku zawartej umowy najmu, chyba że pogorszenie było wynikiem zużycia w następstwie  prawidłowego używania. Jeżeli zatem mieszkanie posiada uszkodzenia w większym zakresie, powinieneś je usunąć na własny koszt, inaczej wynajmujący będzie mógł domagać się od ciebie zwrotu kosztów poczynionych napraw.

Jak widzisz, kwestia rozliczenia nakładów na cudzą nieruchomość zależy od wielu czynników. Ważny jest nie tylko rodzaj umowy łączącej cię z właścicielem lokalu ale także moment poniesienia wydatków.