Mieszkanie 500+

Jeżeli dokładniej sprawdzimy założenia rządowego pomysłu na wspieranie najmu, to perspektywy okażą się mniej optymistyczne dla najemców. Warto pokusić się o taką analizę, która uwzględnia również kwestie mniej eksponowane przez rząd.

Nawet w metropoliach średnia dopłata nie przekroczy 300 zł

Według założeń nowego programu dofinansowania najmu, miesięczna dopłata dla najemców rzeczywiście może wynieść nawet 500 zł - 600 zł. Trzeba jednak pamiętać, że taki poziom dofinansowania został zaplanowany jedynie dla większych gospodarstw domowych z metropolii i najbliższych okolic. Gdyby program dopłat do najmu został uruchomiony już teraz (w kształcie zaproponowanym przez rząd), to dofinansowanie wynoszące ponad 500 zł/m-c otrzymałyby np. niezamożne pięcioosobowe gospodarstwa domowe z Wrocławia i okolic, Bydgoszczy, Torunia, Lublina, Krakowa i okolic, Warszawy i okolic, Rzeszowa, Białegostoku, Gdańska i okolic, Katowic, Kielc, Olsztyna oraz Poznania. Mowa o dopłatach przyznawanych na pierwsze 36 miesięcy. W trakcie kolejnych 3 lat, dofinansowanie ma być już o jedną trzecią niższe. Dopłaty do najmu przysługujące przez ostatnie 36 miesięcy, znów spadną o jedną trzecią i będą wynosiły około 33,3% pierwotnej stawki.

Przeciętne polskie gospodarstwo domowe liczy już sobie znacznie mniej niż 3,0 osoby (tzn. około 2,7 osoby). Warto zatem sprawdzić, jak wyglądałyby ewentualne dopłaty do czynszu dla trzyosobowej rodziny z sześciu największych miast kraju. Uwzględnienie metropolii jest zasadne, gdyż te miasta cechują się wysokimi kosztami najmu (patrz poniższy wykres). Dane Centrum AMRON wskazują, że przeciętny czynsz za warszawskie M2 (bez kosztu mediów i opłat na rzecz administracji), obecnie wynosi około 1650 zł. Niewiele taniej jest we Wrocławiu. Można przypuszczać, że bazowe czynsze (bez dopłat) w budynkach objętych rządowym programem będą zbliżone do takich średnich stawek rynkowych.

Planowana maksymalna dopłata dla warszawskiej trzyosobowej rodziny, przedstawia się dość okazale w pierwszych trzech latach (432 zł/m-c). Zredukowane stawki z dwóch kolejnych trzyletnich okresów są już mniej zachęcające (odpowiednio: 288 zł/m-c i 144 zł/m-c). W całym dziewięcioletnim okresie dotowania, przeciętne (maksymalne) dofinansowanie najmu wynosi 288 zł miesięcznie (bez uwzględnienia inflacji). Analogiczne uśrednione stawki dopłat dla rodziny trzyosobowej wynoszą:

• Kraków - 241 zł

• Łódź - 190 zł

• Wrocław - 244 zł

• Poznań - 260 zł

• Gdańsk - 252 zł

Warto porównać powyższe wyniki z aktualnym przeciętnym czynszem za mieszkanie dwupokojowe (bez opłat za media i opłat dla administracji budynku). Takie porównanie wskazuje, że uśredniona rządowa dopłata może pokryć następującą część miesięcznego czynszu:

• Warszawa - 17%

• Kraków - 16%

• Łódź - 19%

• Wrocław - 15%

• Poznań - 21%

• Gdańsk - 17%

Po uwzględnieniu opłat za media i kosztów utrzymania budynku wielorodzinnego, przykładowy poziom pokrycia kosztów najmu przez rządową dopłatę nie przekracza 15%.

Perspektywa dotowania najmu za 2 mld zł pozostaje mglista

Kolejnym ograniczeniem opisywanego programu jest sam pomysł dotowania najmu tylko w przypadku nowych lokali czynszowych oraz lokali z budynków poddanych rewitalizacji (dodatkowo znajdujących się na terenie Specjalnych Stref Rewitalizacji). Skala dotowania najmu w ramach nowego programu będzie zależała głównie od liczby wybudowanych lub zrewitalizowanych mieszkań czynszowych, które powstaną od 2019 r. Dotychczasowa działalność programu Mieszkanie Plus pokazała, że rządowe założenia dotyczące budowy mieszkań na wynajem, powinny być traktowane raczej ostrożnie. W tym kontekście warto pamiętać o niewielkiej liczbie budowanych lokali czynszowych. Według danych GUS-u, w 2017 r. spółdzielnie, samorządy oraz TBS-y łącznie ukończyły 5512 mieszkań. Dla porównania, deweloperzy wybudowali 105 127 mieszkań, które praktycznie zawsze były przeznaczone na sprzedaż (a nie na wynajem).

W związku z powyższym, ostrożnie trzeba traktować maksymalne limity wydatków budżetowych na dopłaty do czynszów. Wspomniane limity zostały zaplanowane na następującym poziomie:

• 2019 r. - 0,4 mld zł

• 2020 r. - 0,8 mld zł

• 2021 r. - 1,2 mld zł

• 2022 r. - 1,6 mld zł

• od 2023 r. do 2027 r. - 2,0 mld zł rocznie

Warto wiedzieć, że suma wynosząca 2,0 mld zł rocznie, przewyższa aktualny poziom wszystkich bezpośrednich wydatków budżetowych na „mieszkaniówkę”. Wydanie takiej kwoty na same dopłaty do najmu, na razie wydaje się dość mglistą perspektywą.