VAT od wynajmu mieszkania - co warto wiedzieć?

Redakcja

Data publikacji: 26.09.2022, Data aktualizacji: 20.10.2022

5 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 27 głosów

Czy wynajem zobowiązuje do wystawiania faktur VAT? Czy można wynajmować nieruchomość bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej? Czytaj.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

czy wynajem mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,
jakie są stawki podatku VAT i kiedy mają zastosowanie,
jakie warunki trzeba spełniać, żeby korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Wynajem mieszkania a stawka VAT

Osoby, które zajmują się wynajmem lub dzierżawą nieruchomości, muszą pamiętać nie tylko o rozliczeniu podatku dochodowego, ale też - o podatku VAT od wynajmu lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, każda umowa najmu mieści się w pojęciu świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia, czy do wynajmu lokali mieszkalnych dochodzi w ramach działalności gospodarczej faktycznie prowadzonej (zarejestrowanej) przez podatnika, czy w ramach najmu prywatnego.

W świetle przepisów ustawy o VAT nie ma również znaczenia skala prowadzonej działalności i to, czy podatnik świadczy usługę najmu jednego mieszkania, czy też kilku. Tym samym każdy podatnik zajmujący się wynajmem nieruchomości mieszkalnych jest w świetle tych przepisów jednocześnie podatnikiem VAT.

Działalność gospodarcza w świetle prawa

Należy jednak podkreślić, że w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców działalność gospodarcza jest rozpatrywana zupełnie inaczej - i najem lokalu nie zawsze będzie tożsamy z prowadzeniem działalności. Wynika to z faktu, że ustawa o VAT definiuje działalność gospodarczą najszerzej.

Jednocześnie nie oznacza to, że podatnik musi zarejestrować działalność; muszą ku temu zaistnieć przesłanki uwzględnione m.in. we wspomnianej ustawie Prawo przedsiębiorców (działalność musi mieć charakter zorganizowany, być nastawiona na zysk itd.).

Skoro jednak w rozumieniu przepisów ustawy o VAT podatnik świadczący usługę wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości jest podatnikiem VAT, to czy oznacza to, że konieczne jest również rozliczanie VAT od najmu nieruchomości?

Dobra informacja dla wynajmujących jest taka, że status podatnika VAT w świetle ustawy o VAT nie oznacza automatycznie obowiązku rozliczania podatku od towarów i usług. Możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku VAT.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Sprawdź

Kto może zostać zwolniony z VAT w przypadku wynajmu?

Dla większości osób wynajmujących nieruchomości najistotniejsza może być informacja dotycząca tego, kiedy można zastosować zwolnienia od podatku VAT. Możliwe jest skorzystanie z dwóch rodzajów zwolnień: przedmiotowego i podmiotowego.

Zwolnienie przedmiotowe z VAT

Jak wynika z ustawy o podatku VAT, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia przedmiotowego w VAT. W takim przypadku, bez względu na limit osiągniętych przychodów z najmu, nie trzeba płacić podatku VAT od najmu. Taki zapis obowiązywał do 22 lipca 2021 r.

Z dniem 23 lipca 2021 r. zapis został rozszerzony o możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego również wówczas, gdy najem będzie dokonywany na rzecz Społecznych Agencji Najmu (SAN).

Podsumowując, osoby wynajmujące nieruchomość, mogą skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, gdy:

nieruchomość w całości lub w wydzielonej części ma charakter mieszkalny,
najem przeznaczony jest wyłącznie na cele mieszkaniowe,
najem realizowany jest na własny rachunek lub na rzecz SAN.

Zwolnienie podmiotowe z VAT

O możliwości podmiotowego zwolnienia z podatku VAT można mówić w momencie, gdy zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, wartość sprzedaży (czyli w tym przypadku przychód z najmu) w minionym roku podatkowym nie przekroczyła 200 tys. zł.

Jednocześnie należy pamiętać o tym, że jeśli usługi najmu świadczy przedsiębiorca, do limitu przychodów wliczane są wszystkie przychody z prowadzonej przez niego działalności. Tym samym, jeśli przedsiębiorca czerpie w ramach działalności przychody z kilku źródeł, musi o tym pamiętać.

Co warte podkreślenia, ze zwolnienia podmiotowego z VAT mogą również skorzystać osoby rozpoczynają przygodę z własnym biznesem. Na etapie zakładania działalności gospodarczej - w trakcie roku podatkowego - zwolnieniu może podlegać sprzedaż opodatkowana, pod warunkiem, że jej przewidywana wartość nie przekroczy określonego limitu. W takiej sytuacji kwotę limitu oblicza się proporcjonalnie w stosunku do okresu prowadzenia działalności gospodarczej.

Jakie są stawki VAT w przypadku braku możliwości zwolnienia?

Wynajem lokalu w celach użytkowych

W przypadku wynajmu lokalu w celach użytkownych nie ma zastosowania preferencyjna stawka podatku VAT. Tym samym stawka podatku wynosi 23 proc.

Wynajem krótkoterminowy

Z kolei w przypadku krótkoterminowego najmu lokalu mieszkalnego stawka opodatkowania VAT wynosi jedynie 8 proc. Usługi związane z zakwaterowaniem zostały bowiem wymienione w załączniku nr 3 do ustawy o VAT zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką w wysokości 8 proc. Podobnie jest w przypadku podnajmu lokalu na cele krótkoterminowego zakwaterowania.

Co więcej, 8-procentową stawkę VAT można również zastosować w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości na krótki okres, jeśli lokal jest wynajęty pracownikom, a właścicielem nieruchomości jest firma, która ich zatrudnia. Należy jednak pamiętać, że mowa o sytuacjach, gdy pracownicy wykonują pracę poza miejscowością, w której jest siedziba firmy.

Ponadto jeśli krótkoterminowy wynajem staje się w rzeczywistości wynajmem na cele mieszkaniowe, to podatnik (w tym przypadku firma) korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

kto może zostać zwolniony od podatku vat

Podsumowanie

Większość podatników świadczących usługi wynajmu i dzierżawy nieruchomości jest zwolniona od podatku VAT i nie musi go rozliczać. Zazwyczaj podatnicy mogą skorzystać albo ze zwolnienia podmiotowego, albo przedmiotowego.

Jeśli jednak wynajmujący nie spełnia przesłanek zwalniających go od podatku, powinien pamiętać o zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skonsultować kwestię podatku od towarów i usług z księgową, doradcą podatkowym lub wystąpić o indywidualną interpretację podatkową.