Tutaj nie chcę mieszkać! – czyli co zniechęca do kupna nieruchomości

Konkurencja na rynku nieruchomości jest spora, więc deweloperzy starają się na różne sposoby zachęcić do kupna mieszkań w swoich inwestycjach. Klienci poszukujący nowego "M". oglądają, oglądają i… nie zawsze od razu wiedzą czego chcą, ale najczęściej wiedzą czego nie chcą.

Lokalizacja x 3

Lokalizacja to pierwsze hasło, która pojawia się przy dyskusjach nad wyborem nowego mieszkania. Mówi się często, że przy wyborze nieruchomości liczy się po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i po trzecie lokalizacja. I nie jest to pusty frazes, gdyż lokalizację pojmujemy w trzech aspektach: położenie na tle miejscowości (a nawet szerzej rozumiane – kraju lub regionu geograficznego), bezpośrednie otoczenie oraz umiejscowienie na tle nieruchomości. W ramach każdego aspektu możemy napotkać sporo czynników, które mogą odstraszyć nas przed nabyciem mieszkania.

Słaby dostęp do komunikacji miejskiej

Po pierwsze liczy się więc położenie na tle miejscowości, czyli w jakiej dzielnicy, czy na jakim osiedlu powstaje inwestycja. W zależności od miasta, mamy więc tereny uznawane za bardziej lub mniej prestiżowe i pod różnymi względami „przyjazne” (bezpieczne, zielone itp.) dla mieszkańców. W tym aspekcie za mniej atrakcyjne uznaje się inwestycje znacznie oddalone od centrum lub po prostu źle skomunikowane. Z jednej strony bliskość zieleni i pewne oddzielenie od miejskiego zgiełku jest pożądane, ale konieczność kilku przesiadek podczas korzystania z komunikacji miejskiej, żeby dostać się do centrum, jest już uznawana za sporą niedogodność.

Hałas i „pechowe” sąsiedztwo

Po drugie, lokalizacja jest rozumiana jako bezpośrednie otoczenie nieruchomości – bliskość przystanków komunikacji miejskiej, natężenie hałasu, bliskość szkół, sklepów i innych lokali użytkowych. Tutaj za mało atrakcyjne uważa się osiedla, gdzie jest daleko do przystanków lub tez zbyt blisko – tramwaj przejeżdżający pod oknem jest raczej czynnikiem zniechęcającym. Ponadto poważną wadą może być sąsiedztwo stacji pogotowia ratunkowego lub zakładów przemysłowych oraz bezpośrednia bliskość ruchliwych arterii miasta. A jeśli nowe osiedle zbudowane jest np. na terenach przemysłowych, gdzie brak jest podstawowych obiektów użyteczności publicznej (szkół, przedszkoli), jest to również duży minus.

Rozkład pomieszczeń, okna i dostęp światła

Ostatnim aspektem jest umiejscowienie na tle nieruchomości – kiedy znajdziemy już osiedle mieszkaniowe w odpowiadającej nam części miasta i w dobrym otoczeniu, pozostaje przyjrzeć się samemu mieszkaniu. A tu mogą czaić się kolejne pułapki, które zaważą na naszej decyzji o zakupie. Na przykład, nawet pięknie usytuowane mieszkanie może mieć fatalny widok z okna. Oczywiście widok na zapierający dech w piersiach krajobraz naturalny to rzadki scenariusz w nieruchomościach miejskich, ale dobrze by było, żeby okno nie wychodziło na ruiny starej fabryki, ruchliwą ulicę albo okno sąsiada (co nierzadko zdarza się w nowych, gęsto budowanych osiedlach).

Jeszcze gorzej, gdy okna nie ma w ogóle, a taki rozkład coraz częściej spotyka się w kuchniach otwartych na salon. Duży pokój z aneksem kuchennym w rogu często wymusza zapalanie światła np. podczas gotowania, nawet w jasny dzień. Ogólnie dostępność światła słonecznego to istotna cecha, którą bierzemy pod uwagę przy wyborze nowego M. Z reguły mniejszą popularnością cieszą się mieszkania ciemne, skierowane na północ lub z jakiegoś względu zacienione (np. przez inny budynek).

Poza tym istotna jest kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie – najmniej ceniony jest parter – oraz układ pomieszczeń. Czasem można spotkać dość nietypowe rozwiązania, gdzie na przykład w kawalerce brak jest przedpokoju i wchodzi się prosto do kuchni. Trudno uznać takie rozwiązanie za korzystne i atrakcyjne. Ponadto zbyt małe pomieszczenia lub też odwrotnie – ogromny pokój z aneksem kuchennym, zamiast wydzielonej kuchni – może zniechęcać nabywców. Liczy się też umiejscowienie na zamkniętym osiedlu – wadą może być na przykład taras wychodzący na bramę wjazdową, która otwiera się i zamyka wielokrotnie w ciągu dnia, powodując uciążliwy hałas.

Okazja do negocjacji cen

Oczywiście powyższa lista negatywnych czynników w ramach lokalizacji nieruchomości z pewnością nie jest wyczerpująca oraz odwrotnie – nie wszystkie powyższe cechy muszą od razu „skreślać” inwestycję w oczach klienta. Komuś, kto mało przebywa w domu, może nie zależeć na widoku z okna, a starsze osoby czasem wręcz poszukują mieszkań na parterze (zwłaszcza, że coraz częściej mają one swoje ogródki). Jednak opisane czynniki najczęściej uznawane są za wady nieruchomości… co ma też swoje zalety. Deweloper zazwyczaj zdaje sobie sprawę ze słabych stron nieruchomości i jest gotowy obniżyć stawkę za mniej atrakcyjne lokale. Czasem można więc świadomie zdecydować się na mieszkanie z „usterką”, która nie ma dla nas kluczowego znaczenia, o ile uzyskamy odpowiednio atrakcyjną cenę.