Tak samo trudno jest kupić „M” jak 15 lat temu

Jedna z niedawnych analiz portalu RynekPierwotny.pl potwierdza, że ostatnio tempo wzrostów cen mieszkań w metropoliach wyprzedziło podwyżki wynagrodzeń. Takie aktualne spostrzeżenia na pewno są ważne. W kontekście oceny sytuacji mieszkaniowej Polaków, bardziej przydatne okazują się jednak analizy dotyczące ostatnich 10 lat - 15 lat. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl pokusili się właśnie o taką długookresową analizę. Prezentuje ona zmiany dostępności cenowej mieszkań z pięciu największych polskich rynków. Wyniki obliczeń analityków RynekPierwotny.pl niestety wskazują, że obecnie zakup „M” na terenie metropolii nie jest łatwiejszy niż 15 lat wcześniej.    

Dostępność lokali z dużych miast rosła od 2008 r. do 2017 r.

Sprawdzenie długookresowych zmian dostępności cenowej mieszkań z dużych miast jest utrudnione przez brak spójnych danych. W tym kontekście warto przypomnieć, że Narodowy Bank Polski dopiero od jesieni 2006 r. prezentuje średnie transakcyjne ceny 1 mkw. mieszkań. Ze względu na tę sytuację, eksperci RynekPierwotny.pl do analizy dotyczącej lat 2002 - 2007 wykorzystali inne źródła danych. Dlatego na poniższym wykresie wyniki z 2002 r. - 2007 r. zostały specjalnie wyróżnione. Wspomniany wykres przedstawia zmiany średniej powierzchni mieszkania (nowego i używanego), którą w pięciu największych miastach można było kupić za przeciętne miesięcznie wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw.

Wyniki obliczeń widoczne na poniższym wykresie, bardzo dobrze pokazują dwie główne fazy. Pierwsza z nich (patrz lata 2002 - 2007) wiązała się z bardzo wyraźnym spadkiem metrażu dostępnego za przeciętne wynagrodzenie. Taki średni spadek obliczony dla pięciu analizowanych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław i Poznań) wyniósł aż 42%. Później trend się odwrócił, co skutkowało wzrostem dostępności cenowej mieszkań od 2008 r. do 2017 r. Na wskutek tej dodatniej zmiany, powierzchnia „M” dostępnego za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw wzrosła z 0,35 mkw. (średnia dla pięciu rynków w 2007 r.) do 0,61 mkw. (średnia dla pięciu rynków w 2017 r.). Oznaczało to powrót do wyników notowanych w 2002 r.

Poniższy wykres sygnalizuje, że zmiany pozytywne dla nabywców mieszkań zakończyły się w 2016 r. (Łódź) albo w 2017 r. (Warszawa, Wrocław i Poznań). Krakowski rynek mieszkaniowy pozostaje wyjątkiem, ponieważ w minionym roku odnotował on wzrost dostępności cenowej metrażu. Warto zwrócić uwagę, że od 2016 r. Kraków pod względem relacji cen lokali i wynagrodzeń prezentuje się lepiej niż Warszawa. 

*- Założenia: do celów obliczeniowych przyjęto, że przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw wynosi 72% analogicznej stawki brutto. Obliczenia opierają się na średnich cenach 1 mkw. mieszkań. Od 2007 r. uwzględniono średnie stawki transakcyjne według danych NBP. Wcześniejsze stawki zostały przyjęte na podstawie danych REAS i RedNet.

Jedynie dziesięcioletnie zmiany prezentują się imponująco...

Poniższa tabela stanowi ciekawe uzupełnienie dla wcześniej prezentowanego wykresu. Przedstawia ona zmiany metrażu dostępnego za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw, które zostały obliczone dla każdego z pięciu miast. Informacje prezentowane w poniższej tabeli potwierdzają, że dostępność cenowa mieszkań nie zmieniła się znacząco przez dwa lata (2016 r. - 2018 r.). W perspektywie pięcioletniej, wyniki poprawiły się natomiast o 5% (Warszawa) - 19% (Kraków). Bardzo duża poprawa dostępności metrażu (o 44% - 78%) jest widoczna jeśli zestawimy wyniki z 2008 r. oraz 2018 r. O wiele mniej optymistycznie wygląda porównanie sytuacji dotyczącej 2003 r. oraz 2018 r. W takim piętnastoletnim ujęciu, nie jest widoczny istotny wzrost dostępności cenowej mieszkań. Co więcej, dla Warszawy odnotowano nawet wyraźny spadek metrażu dostępnego za przeciętne wynagrodzenie (o 19%). Piętnastoletnie porównanie pokazuje nam, że obecna dostępność cenowa mieszkań z metropolii mimo poprawy względem czasów poprzedniego boomu, wcale nie jest zadowalająca.