Spadek liczby wniosków kredytowych - wpływ na rynek nieruchomości

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda sytuacja na rynku kredytowym,
• jak spadek aktywności kredytowej przekłada się na rynek nieruchomości,
• jakie są prognozy na przyszłość.

Popyt na wnioski kredytowe - dane BIK

Rosnące stopy procentowe, w połączeniu z zaostrzeniem polityki kredytowej banków i spadkiem realnych wynagrodzeń poskutkował drastycznym zmniejszeniem popytu na kredyty hipoteczne. Potwierdzają to dane BIK za lipiec.

Z informacji Biura Informacji Kredytowej wynika, że w lipcu do banków wpłynęło zaledwie 14,1 tys. wniosków kredytowych. Zaledwie, ponieważ w analogicznym okresie zeszłego roku wniosków o kredyt hipoteczny złożono aż o 68 proc. więcej. W dodatku spory spadek można zauważyć również w porównaniu do czerwca br., gdy złożono o 28 proc. wniosków więcej.

Należy jednocześnie zauważyć, że nie tylko złożono mniej wniosków o kredyt hipoteczny, ale też - spadła liczba udzielonych kredytów. W czerwcu było to jedynie 10,9 tys. zobowiązań, podczas gdy rok wcześniej było ich dwukrotnie więcej. Wyraźny trend spadkowy utrzymuje się już od kilku miesięcy. Dla porównania, w maju br. złożono 23,8 tys. wniosków kredytowych, natomiast banki udzieliły jedynie 14,3 tys. kredytów. To też wyraźnie pokazuje, jak bardzo spadła zdolność kredytowa Polaków; obecnie szanse na kredyt w przypadku wielu osób są bardzo małe.

Dlaczego zdolność kredytowa spadła aż tak mocno w porównaniu do poprzednich miesięcy? Po pierwsze, banki muszą od kwietnia stosować się do stanowiska Komisji Nadzoru Finansów, która zaleciła bankom zaostrzenie polityki kredytowej. Obecnie banki, gdy rozpatrują złożony wniosek o kredyt hipoteczny, oceniają zdolność biorąc pod uwagę możliwą podwyżkę stopy referencyjnej aż o 5 pkt proc. To oznacza, że jeżeli obecnie stopa referencyjna wynosi 6,5 proc., to banki obliczają zdolność zakładając scenariusz, w którym główna stopa procentowa wynosiłaby aż 11,5 proc. To z kolei przełożyłoby się na jeszcze wyższy WIBOR, a to natomiast - na wysoką ratę kredytu.

Tymczasem, zgodnie z zaleceniem KNF, wskaźnik DSTI (ang. Debt to Income, akceptowalny stosunek sumy zobowiązań kredytobiorcy do jego bieżącego dochodu netto) nie powinien przekraczać 40 lub maksymalnie (w niektórych przypadkach) 50 proc. To z kolei oznacza, że osoby, które chcą otrzymać kredyt, muszą posiadać znacznie wyższe dochody niż gdyby ubiegały się o zobowiązanie na taką samą kwotę jeszcze kilka miesięcy temu.

Spadek aktywności kredytowej

Popyt na kredyty mieszkaniowe spada również z innych względów. Po pierwsze, niższa zdolność kredytowa to również niższa kwota, którą można otrzymać w ramach kredytu. To natomiast, w połączeniu z rosnącymi cenami nieruchomości oznacza, że zakup wymarzonej nieruchomości jest obecnie poza zasięgiem wielu Polaków. Teoretycznie w zakupie mieszkania własnościowego miał pomóc program "Mieszkanie bez wkładu własnego", jednak efekt jest jeszcze gorszy od przewidywań.

Obecnie tylko dwa banki przyjmują wnioski kredytowe w ramach programu. Dodatkowo (stan na sierpień 2022 r.) na razie jeszcze nikt nie skorzystał z gwarancji kredytowej - ze względu na konieczność posiadania jeszcze większej zdolności kredytowej oraz przez limity cen za metr kwadratowy nieruchomości, które niemal całkowicie rozmijają się z rynkowymi cenami.

Nie da się również ukryć, że przed wnioskiem o kredyt gotówkowy lub hipoteczny wiele osób może powstrzymywać obecna sytuacja gospodarcza. Z danych GUS wynika, że inflacja w sierpniu wyniosła 15,6 proc. - na razie zatem wciąż nie są widoczne spadki cen. Oprócz tego wiele osób może obawiać się wzrostu kosztów ogrzewania i innych opłat, rezygnując tym samym z dodatkowych zobowiązań w postaci kredytu.

Wpływ na rynek nieruchomości - prognozy

Spadek liczby składanych wniosków kredytowych nie pozostaje bez wpływu na rynek nieruchomości. Z raportu "Mniej Polaków kupuje mieszkania za kredyt, ale deweloperzy mogą liczyć na nabywców gotówkowych" opracowanego przez Marka Wielgo, eksperta GetHome.pl wynika, że deweloperzy w zasadzie od początku roku odnotowują spore spadki, jeśli chodzi o liczbę sprzedanych mieszkań w poszczególnych miesiącach w porównaniu do analogicznych okresów zeszłego roku. O ile jednak w styczniu zanotowano spadek o 22 proc., o tyle w lutym sytuacja była już znacznie gorsza i deweloperzy sprzedali aż o 40 proc. mieszkań mniej niż w lutym 2021 r.

W kolejnym miesiącu sytuacja nie uległa poprawie; w marcu zanotowano spadek sprzedaży o 43 proc. r/r. Najlepszy miesiąc sprzedażowy czekał deweloperów w kwietniu; w tym miesiącu sprzedali "tylko" o 26 proc. lokali mniej, niż w zeszłym roku.

Należy jednak mieć świadomość, że powyższe dane to średnia - sprzedaż mieszkań w poszczególnych miastach znacząco różniła się między sobą. Świetnie obrazują to dane z czerwca i lipca. Sprzedaż lokali w lipcu w takich miastach jak Gdańsk, Łódź czy Poznań znacząco wzrosła - odpowiednio o 41, 32 i 24 proc. w porównaniu do liczby sprzedanych lokali w czerwcu. Lepsze wyniki odnotowano też w Krakowie (wzrost o 22 proc.) i Warszawie (wzrost o 11 proc.). Znacząco spadła natomiast sprzedaż mieszkań w Katowicach - w lipcu sprzedało się aż o 55 proc. lokali mniej niż w czerwcu.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl nie mają wątpliwości, że za spadek popytu na mieszkania odpowiada przede wszystkim rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz wspomniana rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która przyczyniła się do drastycznego zmniejszenia zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Podsumowując wyniki sprzedaży od stycznia do lipca 2022 r., deweloperzy sprzedali łącznie 22,3 tys. mieszkań, czyli o 36 proc. mniej, niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Popyt w analizowanym okresie najmocniej skurczył się we Wrocławiu (spadek sprzedaży o 46 proc.), Warszawie (40 proc.) i Gdańsku (40 proc.).

O spadku popytu na mieszkania świadczy również fakt, że w większości analizowanych miast (pod uwagę brano dane z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Katowic, Gdańska) deweloperzy wprowadzili do sprzedaży znacznie więcej mieszkań, niż ich sprzedali (wyjątkiem były Gdańsk i Łódź). Dodatkowo deweloperzy oferowali łącznie pod koniec lipca 36,4 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Zwiększona podaż mieszkań w połączeniu ze spadkiem sprzedaży (trend utrzymujący się od początku roku) jest zdaniem części ekspertów dowodem na to, że na rynku nieruchomości coraz więcej do powiedzenia będą mieć sami klienci. Jednocześnie jednak wielu analityków uważa, że ceny mieszkań nie spadną znacząco. Powodów jest wiele - od drożejących materiałów budowlanych, przez "zamrażanie" lokali przez deweloperów (niewystawianie ich do sprzedaży), aż po fakt, że zakupu nieruchomości nadal dokonuje wielu klientów gotówkowych.

Nie można jednocześnie nie zauważyć, że spadek popytu na mieszkania to również efekt rosnącej niepewności wśród konsumentów oraz obaw związanych z wojną w Ukrainie. Tym samym obecna sytuacja może utrzymywać się jeszcze przez dłuższy czas - nawet, jeśli stopy procentowe (a razem z nimi oprocentowanie kredytów) przestaną rosnąć.

Podsumowanie

Już od dłuższego czasu można zaobserwować spadek popytu na mieszkania; maleje też liczba składanych wniosków kredytowych i udzielanych kredytów. Przyczyn takiej sytuacji jest kilka, jednak największy wpływ bez wątpienia mają zaostrzenie polityki kredytowej banków i rosnące oprocentowanie kredytów. Jest bardzo prawdopodobne, że niewielką aktywność kredytową i spadek liczby sprzedawanych mieszkań będziemy obserwować również w kolejnych miesiącach.