VAT dla rynku nieruchomości nadal bez zmian

Stawki podatku VAT mają ogromne znaczenie dla osób planujących zakup nieruchomości. Mogą spowodować m.in. podniesienie cen nieruchomości, podwyżkę cen usług związanych budownictwem, a także sprawić, że podrożeją kredyty hipoteczne.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy da się uniknąć podwyżek podatku VAT
• jakie są konsekwencje wzrostu stawek podatku VAT
• jakie transakcje na rynku nieruchomości mogą podlegać zwolnieniom podatkowym

Podwyżka VAT - do kiedy? 

Od stycznia 2011 roku o 1 punkt procentowy wzrósł podatek VAT. Stawki podstawowe w wysokości 4%, 7% oraz 22% zostały podwyższone do odpowiednio 5%, 8% oraz 23%. Pewnie mało kto obecnie pamięta, że owa podwyżka miała być czasowa i obowiązywać jedynie do końca 2013 roku, a powodem jej wprowadzenia był panujący ówcześnie ogólnoświatowy kryzys gospodarczy. Niestety lata mijały, a obowiązywanie podwyższonych stawek VAT przedłużano. Tym samym, stawki wprowadzone tymczasowo, na okres dwóch lat, obowiązują już dekadę.

Dotychczas odbywało się to przez wskazanie daty, do której podwyższenie ma obowiązywać. W 2021 roku zmieniono ten sposób oraz wprowadzono skomplikowaną regułę odwołującą się do wskaźników makroekonomicznych. I tak, stawki VAT „powrócą” do pierwotnych w roku następującym po roku, w którym łącznie zostaną spełnione dwa warunki: stosowana będzie stabilizująca reguła wydatkowa (SRW), a także osiągnięte zostaną określone wskaźniki - relacja państwowego długu publicznego netto do PKB nie większa niż 43% oraz suma corocznych różnic pomiędzy wartością relacji wyniku nominalnego do PKB oraz poziomem średniookresowego celu budżetowego nie mniejsza niż 6%.

Ilość wskaźników, a także fakt że politykę makroekonomiczną kształtuje w dużej mierze rząd, skutkować może niestety tym, że niższych stawek VAT nie ujrzymy jeszcze przez co najmniej kilka najbliższych lat.

Wzrost stawek podatku VAT - konsekwencje 

Zgodnie z prognozami, wzrost wszystkich stawek VAT spowodował również wzrosty cen nieruchomości. Te jednak nie zwiększyły się tylko o 1%. Wynikało to z faktu, że stawki tego podatku zostały zwiększone na niemal wszystkie towary i usługi. Wzrosły zatem ceny materiałów budowlanych, transportu i robocizny. Finalnie zatem wpłynęło to na jeszcze większy wzrost cen nieruchomości.

Po 10 latach od tymczasowego podwyższenia stawek podatku od towarów i usług, wpływ tego faktu na ceny nieruchomości jest znikomy. Przyzwyczailiśmy się już do stawek na poziomie 8% - gdy nabywamy lokal mieszkalny oraz 23% przy kupnie lokalu użytkowego. Niemniej, powinniśmy trzymać kciuki za polską gospodarkę, bowiem stawki te nadal – w świetle prawa – pozostają jedynie stawkami tymczasowymi. Należy mieć zatem nadzieję, że w dłuższej perspektywie przestaną one obowiązywać i powrócimy do stawek na poziomie 7% oraz 22%.

Podwyżki VAT - czy da się unikać?

Na tak postawione pytanie można odpowiedzieć jedynie, że dosłownie nie jest to możliwe. Niemniej, transakcje na rynku nieruchomości mogą również podlegać zwolnieniom w podatku od towarów i usług. Co prawda nie obejmują one rynku pierwotnego, jednakże i w tym przypadku możliwe jest łagodzenie skutków opodatkowania. W pierwszej kolejności należy wskazać na transakcje sprzedaży nieruchomości, które są zwolnione od podatku VAT, niezależnie od tego kto jest sprzedawcą – tj. także, gdy sprzedaje je osoba będąca przedsiębiorcą i czynnym podatnikiem VAT. Są to umowy, których przedmiotem będą:

a)    dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,

b)    dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

c)    dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

•  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienia wskazane w lit. b) oraz c) dotyczą zatem transakcji na rynku wtórnym. Szczególną uwagę należy przy tym zwrócić na zwolnienie z lit. b). Pojęcie pierwszego zasiedlenia bowiem ewoluowało na korzyść właścicieli nieruchomości. Obecnie za pierwsze zasiedlenie uważa się każdą czynność zmierzającą do rozpoczęcia użytkowania przez pierwszego właściciela lub użytkownika. Do uznania zatem, że doszło do pierwszego zasiedlenia wystarczające będzie wynajęcie albo wydzierżawienie nieruchomości osobie trzeciej, nawet gdy jej właściciel nigdy faktycznie nie będzie z niej korzystał. Zwolnienie opisane w lit. c) dotyczy natomiast głównie zakupów nieruchomości przez konsumentów. Ci bowiem nie mogą odliczyć VAT.

Odnośnie natomiast transakcji na rynku pierwotnym, to jeżeli kupującym jest przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem podatku VAT oraz kupuje nieruchomość na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (np. na lokal biurowy, usługowy albo pod wynajem w ramach działalności gospodarczej), to VAT wskazany w fakturze wystawionej przez dewelopera będzie on mógł odliczyć od VAT’u naliczonego z wystawionych przez niego faktur VAT. Jeżeli powstanie w ten sposób nadpłata, będzie można ją rozliczyć w kolejnym okresie rozliczeniowym albo wystąpić o zwrot do urzędu skarbowego. Niestety na ten oczekuje się do 180 dni.

Reasumując, stawki podatku VAT nie prędko powrócą do wysokości 4%, 7% oraz 22%. Niemniej ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje kilka możliwości, w których podatek nie wystąpi albo będzie mógł zostać zmniejszony.