Rynek najmu w Lublinie

Każdy inwestor na rynku nieruchomości zapytany o to, co ma największy wpływ na lubelski rynek najmu i decyzje inwestycyjne w tym mieście, odpowie: uniwersytety i uczelnie wyższe oraz bliskość wschodniej granicy kraju. Te dwa czynniki, zwłaszcza w okresie przed pandemią, czyniły z Lublina przysłowiową mekkę inwestorów. 

Charakterystyka inwestycyjna

Lublin to dziewiąte co do wielkości populacji miasto w Polsce (ok. 340 000 osób) jednak w skali lokalnej województwa lubelskiego jest zdecydowaną metropolią, górując nad drugim co do liczby ludności lubelskim miastem, Zamościem (ok. 60 000 osób). Jako największy ośrodek miejski stosunkowo mało zaludnionego terenu, jego waga jest tym bardziej istotna. Do naszych kalkulacji należy też jednak doliczyć niezarejestrowanych na stałe w Lublinie studentów, których liczba (przed pandemią) oscylowała w granicach 70 000 osób rocznie. To pokazuje, jak istotni dla tego miasta są studenci. Nic dziwnego, skoro to otwarcie Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego na początku dwudziestego wieku spowodowało znaczny rozwój miasta poprzez napływ studentów i naukowców z najbliższych ośrodków we Lwowie i w Krakowie. Obecnie w mieście funkcjonuje aż pięć uczelni publicznych: których Katolicki Uniwersytet Lubelski Jana Pawła II, Uniwersytet Marii Curie-Skłodowskiej, Uniwersytet Medyczny w Lublinie, Uniwersytet Przyrodniczy w Lublinie i Politechnika Lubelska oraz szereg uczelni niepublicznych. 

Obcokrajowcy na rynku najmu

Drugą grupą najemców w Lublinie są pracownicy ze Wschodu: głównie z Ukrainy, lecz także, coraz liczniejsi, z Białorusi, Gruzji i Mołdawii. W latach przed pandemią liczba zarejestrowanych w Lublinie płatników ZUS z zagranicy oscylowała w granicach 18 000 osób. Również w społeczności studenckiej udział Ukraińców w tym mieście jest znaczny, bowiem to UMCS jest uczelnią, na której studiuje najwięcej obywateli z sąsiedniego kraju. Ukraińcy znajdują zatrudnienie w Lublinie w licznych agencjach pracy tymczasowej oferujących pracę w branżach takich jak transport, budownictwo, gospodarka magazynowa, zagospodarowanie zieleni, przetwórstwo przemysłowe czy usługi związane ze sprzątaniem. Obecna sytuacja, podobnie jak w skali całego kraju, wpłynęła na liczbę napływających do Polski pracowników ze Wschodu, jednak ewentualne zniesienie ograniczeń związanych z przemieszczaniem się po Europie, powinno przywrócić trendy sprzed pandemii. 

Inwestowanie w nieruchomości w czasie pandemii

Przed pandemią inwestowanie na rynku nieruchomości w Lublinie było jednym z pewniejszych biznesów: ceny mieszkań w Lublinie są niższe, niż w innych miastach studenckich w kraju, za to czynsze są porównywalne. Przewidywany zwrot z inwestycji, przynajmniej do tej pory, był większy i szybszy. Mieszkania inwestycyjne, kupowane z myślą o najmie, szybko znajdowały najemców wśród studentów — to aż 70 – 80% rynku. Rok 2020 przyniósł stabilizację cen najmu: nie poszły w górę, ale zatrzymały się na poziomie z początku roku. W tym momencie cena najmu w Lublinie to blisko 38 zł za mkw. Nie jest to więc najwyższa cena – dla porównania Warszawa to 54 zł za mkw., a najtańszy Toruń: ok. 30 zł za mkw. Co to oznacza dla właścicieli mieszkań na wynajem? Mniejsza liczba studentów powoduje, że mieszkania o niższym standardzie, dawno nieodświeżane czy umeblowane po staroświecku, zdecydowanie trudniej znajdują najemców. Sytuacja weryfikuje, które inwestycje okazują się naprawdę rentowne. 

Ceny mieszkań w Lublinie

Ci, którzy liczyli na spadki cen mieszkań w Lublinie z powodu pandemii, dość mocno się zawiedli. Ceny mieszkań nie przestały rosnąć pomimo kryzysu związanego z pandemią i oscylują teraz w granicach 6.700 zł za mkw. Co więcej, w grupie tzw. 10 miast z indeksów NBP (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) wzrost średnich cen transakcyjnych oraz cen używanych mieszkań w Lublinie w 2020 roku był największy. 

Jak więc kupić dobre mieszkanie w Lublinie? Tradycyjnie najwyższe zwroty można osiągnąć na kawalerkach, zwłaszcza w obecnej sytuacji, gdy najemca, mając do wyboru współdzielenie mieszkania z innymi lokatorami, chętniej dołoży trochę do swojego mieszkaniowego budżetu, aby mieszkać samodzielnie. Dla amatorów pojęcia 3xL – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja, Centrum i Stare Miasto Lublina oferują mieszkania o najwyższej cenie za metr kwadratowy, oraz o największej powierzchni. W obecnej sytuacji ważne jest jednak, aby mieszkanie miało dogodną lokalizację i było przestronne oraz dobrze skomunikowane z uczelniami. Najwięcej ofert mieszkań jest w Śródmieściu, prawie 1/3 wszystkich dostępnych ofert w tym mieście (wrzesień 2020), jeśli chodzi zaś o typ lokalu, najliczniejszą grupą są nieruchomości dwu i trzypokojowe.