Zasób mieszkaniowy w Polsce - ile wynosi?

Kwestia deficytu mieszkaniowego już od dłuższego czasu wzbudza emocje. Poglądy mówiące o tym, że w Polsce trzeba wybudować jeszcze 1,0 - 1,5 mln mieszkań, dość często spotykają się z krytyką. Oponenci słusznie wskazują na nadchodzące problemy demograficzne i ograniczone możliwości nabywcze Polaków. Po przeanalizowaniu „twardych” danych i dowodów okazuje się, że prawda leży pośrodku.

W porównaniu ze standardami Europy Zachodniej, rzeczywiście mamy zbyt mało mieszkań. Może się jednak okazać, że za 20 lat - 30 lat sytuacja będzie zupełnie inna.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak według prognoz zmieni się liczba ludności w Polsce do 2040 roku
• czy zmiany demograficzne zmiejszą zapotrzebowanie na mieszkania 
• ile mieszkań przypada na 1000 Polaków

Faktyczna poprawa warunków mieszkaniowych wymaga rozwoju 

W artykułach i opracowaniach dotyczących deficytu mieszkaniowego, autorzy często porównują liczbę mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców danego kraju. Informacje z 2019 r. wskazują, że na 1000 Polaków przypada 386 mieszkań (zobacz dane GUS-u). Słowo „mieszkanie” w tym statystycznym kontekście odnosi się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i domów. Wynik obliczony dla Polski jest o wiele niższy od wartości dotyczących takich krajów jak np. Austria (547 mieszkań/1000 mieszkańców), Holandia (457), Francja (590), Niemcy (509) i Hiszpania (551). Znacznie lepszym zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych cechują się też Czechy. U naszych południowych sąsiadów, na 1000 osób przypada około 450 mieszkań.

Liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców nie jest jedynym miernikiem warunków lokalowych. Warto również wziąć pod uwagę średnią liczbę pokoi przypadających na jednego obywatela (patrz poniższy wykres). Po porównaniu danych na ten temat z bazy OECD oraz średniego rocznego dochodu netto gospodarstw domowych (w parytecie siły nabywczej), można wyciągnąć niezbyt optymistyczny wniosek. Mówi on, że wynik dotyczący Polski (średnio: 1,1 pokoju/osobę) jest dość adekwatny do poziomu rozwoju gospodarczego. Podobna zależność staje się widoczna, jeżeli na poniższym wykresie zaprezentujemy np. PKB per capita (na osobę) oraz liczbę pokoi w przeliczeniu na osobę.

Informacje przedstawione na powyższym wykresie wskazują, że poziom rozwoju gospodarczego jest głównym czynnikiem, który decyduje o warunkach mieszkaniowych. Dla Polski oraz takich krajów jak np. Słowacja, dobre wyniki gospodarcze są najlepszą drogą do zwiększenia liczby mieszkań i pokoi przypadających na obywatela. Poprawa wskaźników dotyczących nasycenia mieszkaniami może się dokonać również w inny sposób. Prognozy demograficzne dla krajów naszego regionu są niepomyślne. Spadek liczby ludności nieco złagodzi problemy mieszkaniowe. Będzie on miał jednak fatalne skutki dla całej gospodarki oraz systemu finansów publicznych.  

Zmiany demograficzne powinny zmniejszyć liczbę potrzebnych „M” 

W kontekście zagrożeń demograficznych, można pokusić się o obliczenia, które prezentują zmianę potencjalnego zapotrzebowania na lokale i domy (patrz poniższe zestawienie). Prognozy demograficzne GUS-u dostarczają informacji na temat możliwego spadku liczby ludności Polski w perspektywie kolejnych 20 lat. Jeśli założymy utrzymanie relacji zasobu mieszkaniowego i liczby obywateli na obecnym poziomie (386 mieszkań/1000 osób), to okaże się, że za 20 lat potrzebna liczba domów i lokali będzie o około 7% mniejsza od obecnej. Obliczony wynik nie uwzględnia dodatkowych zmian, które wynikają z malejącego udziału młodych ludzi w całej populacji.

Możemy również przeanalizować optymistyczny wariant, który zakłada szybki rozwój gospodarczy i wzrost relacji między liczbą mieszkań i Polaków. Jeżeli przyjmiemy, że w 2035 r. ten stosunek będzie taki, jak obecnie w Czechach (450 mieszkań/1000 osób), to liczba potrzebnych lokali i domów wzrośnie o około 8%. Wspomniany wynik pokazuje ogromny dystans dzielący Polskę od krajów lepiej rozwiniętych pod względem mieszkaniowym.