Patodeweloperka na medialnej fali, czyli jak to kowal zawinił a Cygana powiesili

Już od dłuższego czasu dość spektakularną karierę w mediach robi pojęcie „patodeweloperki”. Sytuacja zaczyna robić się na tyle poważna, że może grozić trwałym zakwalifikowaniem w świadomości społecznej rodzimej branży deweloperskiej do kategorii szczególnego przypadku aberracji w działalności gospodarczej.

Pytanie, na ile tego typu krucjata antydeweloperska jest zasadna.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest medialne zjawisko „patodeweloperki”?
• Dlaczego „chów klatkowy Polaków” to mit?
• Dlaczego deweloperzy budują osiedla zamknięte?
• Dlaczego nad Wisłą powstaje „polski Hong Kong”?

Patodeweloperka czyli co?

Pojęcie „patodeweloperki” nie doczekało się jak na razie oficjalnej definicji czy też pozycji w Wikipedii, co być może jest tylko kwestią czasu. Jak się wydaje rzekomym pomysłodawcom tego neologizmu chodziło zapewne o cały szereg mniej lub bardziej niepożądanych, czy wręcz rażących efektów, skutków oraz nadużyć działalności deweloperów mieszkaniowych. O jakie to patodeweloperskie przewiny chodzi?

Przede wszystkim mówi się o budowie na powszechną skalę mieszkań o nadmiernie skompresowanej powierzchni, czyli tzw. mikrokawalerek oraz przypadkach lokali o skrajnie niefunkcjonalnych, czy wręcz kuriozalnych rozkładach. Następnie mocno krytykowane jest grodzenie inwestycji deweloperskich oraz nadmierna koncentracja zabudowy mieszkaniowej w celu maksymalizacji tzw. PUM. I wreszcie deweloperom coraz powszechniej zarzuca się degradację środowiska naturalnego poprzez nielegalną wycinkę drzew oraz przypadki nieuprawnionej likwidacji zabudowy o charakterze zabytkowym.  

Pytanie, na ile te zarzuty są zasadne, a na ile są efektem medialnej nagonki?

„Chów klatkowy Polaków” to mit

W Polsce od lat utrzymuje się stały, stabilny popyt rzędu 1-2 proc. ogólnego popytu na rynku pierwotnym na lokale mniejsze od 25-metrowych, w tym nawet o powierzchni zaledwie kilkunastu mkw. Chodzi tu o tzw. mikrokawalerki, nadrabiające deficyt dostępnej przestrzeni doprowadzoną niemal do perfekcji funkcjonalnością i wymyślną specyfiką aranżacji.  

Portal RynekPierwotny.pl od lat monitoruje ten niewielki segment rynku. Najbardziej odpowiednim określeniem panującej tu koniunktury jest stabilizacja. O ile 2 lata temu podaż nowych lokali użytkowych o przeznaczeniu mieszkalnym, czyli o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. wynosiła niespełna 2 proc. oferty deweloperskiej, to obecnie odsetek ten wynosi 2,43 proc. Czyli bez mała co czterdzieste lokum wybudowane przez deweloperów to tzw. mikrokawalerka.

Co ciekawe, zainteresowanie użytkowników portalu RynekPierwotny.pl tego rodzaju nieruchomościami jest jeszcze bardziej marginalne niż ich udział w ogólnej podaży. Jeśli bowiem chodzi o zapytania dotyczące ofert poniżej 25 mkw., to ich odsetek jest zdecydowanie najmniejszy ze wszystkich segmentów metrażu i na chwilę obecną wynosi zaledwie 0,53 proc. 

Co jednak najważniejsze, mikrokawalerki czy też wszelkie inne lokale mieszkalne o maksymalnie skompresowanej powierzchni absolutnie nie są ani wymysłem rodzimych deweloperów, ani też wytworem okresu krajowej transformacji gospodarczej, czy wreszcie typowo polskim wynalazkiem. Takie mieszkania były, są i będą budowane na całym świecie, a szczególnie w największych metropoliach, czyli wszędzie tam, gdzie cena mkw. lokum przyprawia o zawrót głowy. W kraju natomiast już od lat co najmniej sześćdziesiątych ub. wieku takie lokale powstawały na masową skalę i dziś setki tysięcy rodaków mieszka w tego typu „klatkach”, stanowiących spadek po poprzedniej epoce ustrojowej.

Jest niemal pewne, że ktoś, kto wymyślił slogan typu „chów klatkowy Polaków” jako określenie dla bytowania ludzi na ponadprzeciętnie skompresowanych powierzchniach mieszkalnych, nigdy takich lokali nawet nie oglądał, o zamieszkiwaniu nie wspominając. Są to mieszkania dedykowane ludziom młodym, singlom czy studentom, dla których jest to rozwiązanie czasowe, i które jako takie w ogromnej większości przypadków jest w pełni akceptowane, a nawet z racji kosztów preferowane. Natomiast argument ostateczny jest taki, że skoro funkcjonuje jakiś popyt na tego typu lokale, to trudno o uzasadnienie pretensji do kogoś, kto nań odpowiada w warunkach gospodarki rynkowej.

Zamykanie osiedli, czyli „nie chcę, ale muszę”

Ponoć Polska należy do europejskiej czołówki krajów pod względem liczebności czy też odsetka zamkniętych osiedli mieszkaniowych. Pod tym pojęciem należy rozumieć budynek lub zespół budynków mieszkalnych, zarówno jedno- jak i wielorodzinnych, szczelnie ogrodzonych płotem lub murem, uzupełnionym automatycznie otwieraną pilotem bramą lub szlabanem obsługiwanym przez ochroniarza. Jest to oczywiście kolejny jakże często poruszany temat z popularnego cyklu „patodeweloperki”.  

Abstrahując od korzyści takich rozwiązań, koronnymi i zdecydowanie przeważającymi argumentami przeciw zamykaniu osiedli mieszkaniowych uznawane jest:

• ryzyko gettoizacji rodzimych metropolii, 
• szerzenie podziałów społecznych czy też 
• sztuczne dzielenie wspólnej przestrzeni życiowej. 

Natomiast sami urbaniści podnoszą argument degradacji estetyki przestrzennej i zakłócania komunikacji zarówno pieszej jak i kołowej. Dlaczego więc deweloperzy zdecydowaną większość swoich inwestycji odgradzają od reszty świata?

Jakiś czas temu portal RynekPierwotny.pl przeprowadził sondę wśród deweloperów, w której jednym z tematów było zamykanie inwestycji deweloperskich. Praktycznie 100 proc. pytanych respondentów zdecydowanie opowiedziało się przeciwko stawianiu płotów dookoła osiedli mieszkaniowych. Sęk w tym, że aż 80-90 proc. klientów deweloperskich biur sprzedaży równie zdecydowanie oczekuje oferty lokum na osiedlu bez dostępu osób trzecich, czyli szczelnie ogrodzonych. Co więcej, mieszkania w takich inwestycjach sprzedają się dużo szybciej i sporo drożej. 

Bliska Wola, czyli daleki Hong Kong tuż nad Wisłą 

W najnowszej historii pierwotnego rynku nieruchomości wszelkie rekordy medialnej popularności bije inwestycja Bliska Wola Tower. Zlokalizowany u zbiegu ulicy Kasprzaka i Alei Prymasa Tysiąclecia 27-piętrowy trójwieżowy  kolos mieszkalno-biurowo-hotelowy, oferuje 900 mieszkań, 380 biur, 170 apartamentów hotelowych i dziesiątki lokali usługowych. Przyszłe miejsce zamieszkania i pracy kilkunastu tysięcy warszawiaków okrzyknięte zostało warszawskim Hong Kongiem i przy okazji rzecz jasna sztandarowym przykładem rodzimej „patodeweloperki”. Czy aby na pewno słusznie?

Otóż chyba nie każdy ma świadomość, że w obecnych czasach wycena działki inwestycyjnej pod deweloperskie budownictwo wielorodzinne nie opiera się na cenie mkw. działki. Dla dewelopera liczy się bowiem powierzchnia użytkowa mieszkalna (PUM), a ściślej cena gruntu skalkulowana względem 1 mkw. PUM. Innymi słowy, deweloper przelicza kwotę, którą przyjdzie mu zapłacić za działkę na sumę mkw. powierzchni użytkowej, które będzie mógł na tej działce wybudować, a następnie sprzedać z zyskiem. Bo zysk dla spółki deweloperskiej, podmiotu stricte komercyjnego, jest podstawą jej działalności, z którego następnie jest rozliczana przez swoich akcjonariuszy. 

Skoro zatem miejscowe przepisy dopuszczają taką zabudowę, a wszelkie formalności, ustalenia czy pozwolenia są dopięte na ostatni guzik, to jakiekolwiek obiekcje pod adresem dewelopera bardzo trudno racjonalnie uzasadnić. Summa summarum wspomniana inwestycja powstaje zgodnie z prawem, czyli z MPZP uchwalonym przez radę miasta. A że ceny ofertowe wydają się wysokie? Pytanie, jak by wyglądały, gdyby ofertę tej inwestycji, jak i wszystkich innych krytykowanych za zbyt zwartą zabudowę okroić np. o połowę. 

Czyli jednak kowal zawinił?...

Jak widać na przytoczonych przykładach zdecydowaną większość przypadków „patodeweloperki” można skwitować cytatem popularnego rodzimego porzekadła - „kowal zawinił a Cygana powiesili”. Pytanie, czy bez jakichkolwiek wyjątków.

Z całą pewnością medialna krytyka przytrafiających się deweloperom przypadków wycinki kilku czy kilkunastu drzew bez pozwolenia czy też wyburzeń zazwyczaj totalnych ruin ze statusem zabytków, jest w dużym stopniu uzasadniona. Podobnie jak i sporadycznych, policzalnych na palcach jednej ręki sytuacji oferowania mieszkań o powierzchni zaledwie kilku mkw., tudzież dysponujących rozkładem pomieszczeń o kuriozalnym charakterze. 

Tyle tylko, że najlepszą odpowiedzią na tego typu zarzuty są dziesiątki przykładów spektakularnych rewitalizacji bezcennych zabytkowych kamienic, perełek wiekowej architektury w największych krajowych metropoliach, które bez interwencji i zainteresowania deweloperów, ich kapitałów i unikatowego know-how popadły by niechybnie w stan ruiny do rozbiórki. Z kolei każdemu drzewu wyciętemu przez dewelopera bez pozwolenia, odpowiadają dziesiątki o ile nie setki drzew i krzewów posadzonych przezeń w ramach zagospodarowywania terenów zielonych w inwestycjach deweloperskich. A wpadki z lokalami o skrajnie nietypowych parametrach? No cóż, przy wolumenie inwestycji bliskim już 150 tys. mieszkań rocznie, trudno by tego typu pojedyncze przypadki się nie przytrafiały.