O nasyceniu rynku nieruchomości w Polsce

Patrząc wstecz. Retrospektywnie o rynku nieruchomości

Aby nabrać odpowiedniej perspektywy w celu bliższego przyjrzenia się aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, warto przypomnieć o kilku znaczących faktach z początku jego aktywnego rozwoju w Polsce. Mowa tu o roku 2000, który był dla polskiego rynku nie tylko symboliczny, ale i związany z realnymi zmianami. Moment millenijny bowiem okazał się wejściem  w nowoczesny okres dynamicznych zmian rynkowych, których konsekwencje – lepsze i gorsze – są odczuwalne po dziś dzień. Skala produkcji nowych mieszkań po zmianie ustrojowej w 1989 roku nie wpłynęła w pierwszych latach znacząco na nasycenie na rynku nieruchomości. Popyt był ogromny.

W konsekwencji nasz rodzimy rynek wszedł w okres wzrostów z bardzo niskiego poziomu nasycenia nieruchomościami. Przykładowo w Hiszpanii, czy Irlandii (krajach często porównywalnych pod względem rynku nieruchomości z Polską) poziom zasobów już we wczesnej fazie wzrostów był znacząco większy, podobnie jak wskaźnik produkcji, czego skutkiem była hiper-podaż, a co za tym idzie – szybkie wysycenie oferty i spadek cen.

W latach 2002-2003 w Polsce mieliśmy do czynienia z bardzo niską podażą oraz niedomaganiem produkcji i wciąż kłopotliwymi procedurami pozwolenia na budowę, dzięki czemu rok 2005 był jednym z najlepszych dla inwestycji (także przy udziale zewnętrznych kapitałów). Po pewnym okresie galopujących marż, wzrosła produkcja, a wraz z nią konkurencja i powolne, bardzo stopniowe odpowiadanie rynku na deficyt mieszkaniowy. Kolejne lata przyniosły światowy kryzys gospodarczy, który mimo wszystko obszedł się z Polską dość łagodnie i choć spowolnił rynek, to go nie załamał. Główne ośrodki miejskie nadal wykazywały aktywność, ze zmienną i zależną od inflacji koniunkturą, lecz radziły sobie całkiem nieźle.

Obecnie, po okresie ospałości i wzmożonej ostrożności, sytuacja zaczęła stabilizować się, a  w osttanim kwartale możemy zauważyć początek kolejnego boomu na linii budownictwo-rynek nieruchomości. Rewolucji wprawdzie nie będzie, zaś boom prawdopodobnie nie powtórzy wyników z lat 2006-2008, lecz jest to dobra okazja, aby przyjrzeć się ofercie polskiego rynku nieruchomościowego pod kątem jego nasycenia.

Powrót do teraźniejszości

Sytuacja w aurze po-kryzysowej stabilizuje się. Atmosferze normalizacji towarzyszył wzrost liczby zawieranych transakcji. W tej chwili sytuacja nieco spowolniła, a w miejscu wcześniejszej dynamiki pojawił się względnie stabiliny, kilkuprocentowy w skali miesiąca wskaźnik wzrostu.

Najnowszy raport sporządzony przez Reas sugeruje, że I kwartał 2011 roku ponownie był okresem wzrostu sprzedaży nowych mieszkań w Polsce. Oferta wzrosła szósty kwartał z rzędu i jest aż o 36% wyższa od roku poprzedniego. Stoją za tym nie tylko nowe projekty, ale również starsze inwestycje, które w obawie przed kryzysem zostały wstrzymane i były czasowo niedostępne dla potencjalnego nabywcy. Pamiętajmy, że banki również hamowały nabywców - poprzez wycofanie, czy też  okresowe zawieszenie niektórych ze swoich produktów lub podniesienie poprzeczki wymagań wobec kredytobiorcy. Wznowienie wielu wariantów, z których może skorzystać kredytobiorca, wzmożone zainteresowanie starszymi nieruchomościami, które nierzadko bywają tańsze od najnowszych lub planowanych, a także realizowanie nowych inwestycji powoduje, że popyt znów rośnie, zaś produkcja ponownie próbuje za nim nadążyć.

Czynniki wpływu i relacja popyt-podaż

Traktując o aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, jego ofercie oraz stopniu nasycenia, trudno nie podkreślić wagi polityki bankowej, która ma kluczowy wpływ na stan rzeczy. Społeczeństwo wprawdzie bogaci się, lecz jest to wzrost tyleż samo stopniowy, co nierównomierny, bowiem możemy niemal gołym okiem zauważyć duże dysproporcje między poszczególnymi branżami, zawodami, czy grupami wiekowymi, a nawet poprzez pryzmat płci (kobiety na kierowniczych stanowiskach częstokroć niestety nadal zarabiają relatywnie mniej niż mężczyźni). Dziś, tak jak w ciągu ostatnich kilku lat, to raczej tani kredyt był determinantem wzrostu popytu niżeli realnie wysoki wzrost dochodów. Oznacza to, że zakup nieruchomości za gotówkę, czy w perspektywie kilkuletniej pracy i oszczędzaniu, bądź z wkładem własnym o znacznej sumie stanowią sytuację egzotyczną.

Nietrudno zatem uwierzyć statystykom, z których wynika, że aż trzy na cztery transakcje odbywają się dzięki kluczowemu wsparciu ze strony banku. Polityka bankowa, robiąca za hamulec w dobie kryzysu, może jednocześnie aktywnie stymulować relację popyt-podaż w czasie prosperity. Dostępność i dostosowanie do realiów rynkowych produktu bankowego stanowi zielone światło zarówno dla dewelopera, który odpowiada za podaż, jak nabywcy, od którego możliwości w dużej mierze zależy popyt na nieruchomości. Sprawny udział banku skraca także czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości, co jest dodatkowym czynnikiem warunkującym płynność relacji popyt-podaż, nie hamując naturalnego nasycania rynku przez produktywne spożytkowanie oferty. Banki ponownie z większą aprobatą przyznają większe kredyty rodzinom, stawiając jednocześnie mniej restrykcyjne wymagania wobec tzw. singli, których rolę w aktywnym kształtowaniu rynku nieruchomości nareszcie zauważono.

Banków nie zatrzymał nawet brak otwartej polityki ze strony rządu, czy jego niezdecydowanie. Powód? Obecnie jedne z najbardziej chodliwych i jednocześnie poszukiwanych nieruchomości, to mieszkania wielkości 30-50 mkw, czyli niewielkie mieszkania 1- 2-pokojowe, będące obiektem zainteresowania singli oraz młodych, najczęściej bezdzietnych małżeństw. W tym sektorze można mówić o wzmożonej produkcji oraz sporej dynamice zawieranych transakcji, choć należy podkreślić, że popyt nadal nie został zaspokojony i wydaje się, że jeszcze przez jakiś czas ta składowa oferty rynkowej nie zdoła się wysycić.

Wzrost podaży w sektorze nieruchomości wymusza jednocześnie regularny monitoring konkurencji i wyjście jej naprzeciw, a co za tym idzie – mniejsze ceny za nowe mieszkania i stałość (przynajmniej okresową) cennika deweloperskiego.

Czynnikiem, który może realnie wpłynąć na kształt rynku nieruchomości, a tym samym na proces jego nasycania i zaspokajania popytu jest podatek VAT. Dla nieruchomości do 150 mkw będzie się to wiązało z dość nieznacznym wzrostem z 7 % do 10 % w skali 2-3 kolejnych lat (1% wzrostu w ciągu roku). W gorszej sytuacji są nabywcy dużych mieszkań, apartemantów, loftów powyżej w.w. metrażu, gdyż przy procedurach fiskusa będzie to oznaczało skok z 7 % do 23 %. Ten znaczący wzrost stosuje się jednak wyłącznie do rynku pierwotnego. Oznacza to więcej apartamentowców oczekujących na swoich właścicieli w dłuższej niż dotychczas perspektywie, a z czasem – spadek podaży i mniejszą produkcję nowych powierzchni.

Sposobem na obejście tych ograniczeń był zakup dużej powierzchni na rynku wtórnym lub oferty z rynku pierwotnego, lecz z zawarciem umowy przed styczniem 2011 roku, co niektórzy z nabywców uczynili. Jak zauważają specjaliści z Home Broker, innym rozwiązaniem, które mogą stosować nabywcy po zmianie stawki VAT jest zakup dwóch samodzielnych nieruchomości i połączenie go w jeden lokal. Dodatkowo nabywca ma możliwość zastosowania niższej stawki podatkowej na towary i usługi potrzebne na remont. Korzystanie z tej opcji implikuje możliwość wzrostu zakupu mniejszych, akceptowalnych powierzchni na rynku pierwotnym, zachowanie stałego popytu na konkretne lokale oraz aktywność kredytową banków. Nawet jeśli nie można liczyć na rewolucję, to nieruchomości charakterystyczne dla tego segmentu mogą przy takich założeniach zachować stały popyt wśród potencjalnych nabywców.

Warto zauważyć, że apartamenty zlokalizowane w centrum miasta oraz w bliskim sąsiedztwie kompleksów biurowych, które stanowią jeden ze stymulantów dla luksusowych powierzchni mieszkalnych, nadal budzą zainteresowanie, zaś deweloperzy wymyślają coraz to nowsze sposoby pozyskania ich odbiorców. Eksperci Home Broker podkreślają jednocześnie, że popularność dużych powierzchni w kosztownych dzielnicach spadnie, a główny obiekt zainteresowania nabywców w najbliższym czasie będą stanowić mieszkania 2-pokojowe, dajmy na to 50-75 mkw. Podkreślmy, że jest to grupa nieruchomości, których oferta kurczy się najszybciej. Popyt zaczyna brać górę nad podażą.

Nasycenie rynku nieruchomościowego w Polsce jest zrożnicowane nie tylko w skali mikro, a więc przez pryzmat konkretnego typu budownictwa i metrażu, ale również w makro-perspektywie w znaczeniu intensywności rynku w stosunku do jego lokalizacji. Oznacza to, że w zależności od miasta mamy do czynienia z mapą popytu i podaży, na której możemy zauważyć zróżnicowanie nasycenia w skali kraju. Jeżeli chodzi o wielkość oferty, to również zdecydowany prym wiedzie Warszawa, gdzie, choć w I kwartale bieżącego roku podaż uległa obniżce, to i tak łącznie było tam dostępnych blisko 16 tys. mieszkań. Na drugim miejscu już standardowo znajdował się Kraków, gdzie w ciągu ostatnich trzech miesięcy odnotowano największy przyrost podaży, o blisko jedną szóstą do poziomu 6,9 tys. mieszkań. Następny w kolejności był Wrocław - 6,3 tys. oraz Gdańsk - 5,1 tys., w których liczba lokali od deweloperów wzrosła o ponad jedną dziesiątą. Podobny wzrost miał miejsce w Katowicach, jednak nawet mimo tego podaż nowych jednostek mieszkalnych w tym mieście była zdecydowanie najniższa wśród wszystkich porównywanych miast i wyniosła zaledwie 0,9 tys. W Poznaniu na koniec marca osoby poszukujące nowego M od dewelopera mogły wybrać jedno spośród 3,9 tys. mieszkań, natomiast w Łodzi oferta uległa zmniejszeniu i zatrzymała się na poziomie 2,2 tys. lokali – reasumuje w jednym z ostanich raportów Szymon Jungiewicz, specjalista z Działu Badań i Analiz Emmerson S.A.

Słowem podsumowania...

Konkludując, należy zauważyć, że ogólny obraz aktualnej oferty polskiego rynku nieruchomości nie wyróżnia się radykalnymi zmianami we wszelkich aspektach. Atmosfera wybudzenia z zimowego snu o światowym kryzysie oraz łagodne wejście na obroty zdają się być dobrym objawem i właściwą tendencją na drodze do sprostania rosnącemu popytowi. Stopień nasycenia ofertą wygląda coraz lepiej – deweloperzy wracają do niedokończonych projektów i rozpoczynają nowe, zaś nabywcy znów coraz chętniej inwestują, dzięki bankom, które wprawdzie wykazują ostrożność, lecz zdjęły stopy z hamulców. Wprawdzie mapa nasycenia rynku nieruchomości jest zróżnicowana analogicznie do tradycyjnego wykresu ogólnokrajowej aktywności deweloperów, to raczej nie grozi nam ani nad-podaż, ani śmierć popytu na nowe nieruchomości. Sposób nasycania się rynku ofertą dodatkowo otwiera po raz kolejny możliwości przed ektorem wtórnym oraz starym budownictwem, o czym zdaje się wiedzieć coraz więcej rewitalizujących deweloperów oraz aktywnie poszukujących nabywców.