Nowe, modne lokalizacje mieszkaniowe Warszawy

Nie tylko Mokotów, Śródmieście, czy Ochota – na rynku mieszkaniowym stolicy do głosu dochodzą w większym stopniu lokalizacje dotychczas uważane za nieatrakcyjne lub peryferyjne. W „ofensywie” jest przede wszystkim prawobrzeżna część stolicy. Na Pradze Południe buduje się dużo i nieco taniej niż po drugiej stronie Wisły. Na popularności zyskała też Praga Północ. Dziś postrzeganie tego rejonu miasta jest znacznie bardziej pozytywne niż jeszcze parę lat temu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• gdzie warto zamieszkać w Warszawie
• jakie dzielnice w stolicy są najpopularniejsze 
• ile kosztują warszawskie mieszkania 

Zanim przejdziemy do konkretnych dzielnic, poświęćmy kilka zdań na opis ogólny sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym. Tu tendencje są takie same, jak w przypadku innych wiodących miast Polski. Mieszkania drożeją, a Warszawa to oczywiście najdroższy ośrodek mieszkaniowy wśród miast wojewódzkich.

Wg NBP aktualnie za metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić  8560 zł (III kw. 2018). W tym samym okresie roku ubiegłego przeciętne ceny wynosiły 7820 zł, a więc w ciągu roku wzrosły o blisko 10 proc. Jednocześnie stawki właściwie osiągnęły już ten sam poziom, co w szczycie górki cenowej sprzed 10 lat. Wg NBP tyle, co obecnie, za mieszkania płaciło się w IV kw. 2007 roku.

Czy więc mamy do czynienia z kolejną bańką cenową na rynku nieruchomości, która pęknie z hukiem? Na takie pytanie próbują odpowiedzieć analitycy. Z całą pewnością, choć teraz ceny są na tym samym poziomie, to jednak 10 lat temu mieszkania drożały znacznie bardziej dynamicznie. Dość powiedzieć, że jeszcze w IV kw. 2006 średnia cena metra kwadratowego w stolicy wynosiła niecałe 6200 zł. A więc zaledwie w ciągu roku nowe mieszkania w Warszawie poszły do góry aż o 38 proc!

Obecnie nie ma mowy o aż tak dynamicznych wzrostach, choć tym razem wszystko wskazuje na to, że jest jeszcze miejsce na rosnące ceny. Wszystko dlatego, że główne czynniki odpowiadające za duży popyt nadal odgrywają swoją rolę. Mowa o rekordowo niskich stopach procentowych, wysokiej rentowności inwestycji pod wynajem oraz o popularności inwestycji mieszkaniowych jako lokaty kapitału.

Wzrost cen do poziomu ze szczytu górki to dobra informacja dla osób, które kupowały mieszkania 10 lat temu. One przez długi czas miały problem ze sprzedażą nieruchomości bez realizacji straty, a wszystko dlatego, że po kryzysie rynkowym i pęknięciu bańki cenowej mieszkania mocno potaniały nawet o 30 – 40 proc. Obecnie wreszcie dla wielu takich posiadaczy pojawia się okazja sprzedaży nieruchomości z zyskiem.

Jak już powiedzieliśmy – Warszawa tradycyjnie jest najdroższym rynkiem mieszkaniowym wśród stolic województw. Ceny są tu o 18 proc. wyższe niż w Gdańsku (7250 zł/mkw.), o 24 proc. w porównaniu do Krakowa (6915 zł/mkw.) i o blisko 27 proc. w porównaniu do Wrocławia (6750 zł/mkw.).

Praga w ofensywie

Na liście najpopularniejszych lokalizacji warszawskich od lat królują te same dzielnice. Jednym tchem można wymienić Mokotów, Śródmieście, Ochotę, Wilanów.

Nie oznacza to jednak, że nie obserwujemy rosnącej popularności innych części miasta. Przegląd mniej oczywistych lokalizacji w stolicy musi otworzyć prawobrzeżna Warszawa. Dzielnica Praga, wskutek szerokiego frontu robót, nowych inwestycji deweloperskich, bardzo mocno zmienia swój charakter, co wpływa na postrzeganie tej lokalizacji wielkomiejskiej. O ile Praga Południe dotychczas była względnie popularną dzielnicą, o tyle rosnąca popularność Pragi Północ, czy też Starej Pragi jest już pewnym zaskoczeniem. Jeszcze kilka lat temu ten rejon Warszawy wymieniano najczęściej w kontekście negatywnym, wskazując na zaniedbane kamienice i rzekomą dużą przestępczość. Teraz to się zmienia.

Popularność Starej Pragi wśród klientów rynku mieszkaniowego zaczęła rosnąć  wraz z drugą nitką metra, która znacznie poprawiła skomunikowanie tej części stolicy. Nowe inwestycje z kolei przekładają się na zmianę wizerunku dzielnicy.

Co ciekawe - Pragę Północ „polubił” mieszkaniowy luksus. Dobrze „poczuły się” tu nie tylko inwestycje z segmentu popularnego, ale także sporo się tu buduje nieruchomości z wyższej półki. Nic dziwnego – inwestorzy szybko zwietrzyli duży potencjał i dobry biznes, chociażby w lokalizacji prestiżowych apartamentów, w starej, odnowionej zabudowie, lub w jej otoczeniu. Dla przykładu - za apartament w nowym budynku przy ul. Okrzei – w sąsiedztwie bulwarów wiślanych i Parku Praskiego należy zapłacić12 -  15 tys. zł/mkw.

Mieszkania w zrewtializowanej zabytkowej kamienicy w rejonie ul. Targowej to z kolei wydatek od 11 tys. zł/mkw. Jest to stawka na średnim poziomie dla warszawskiego Śródmieścia, jednak wcale nie wygórowana, jeśli porównać ją do ceny za apartamenty na Starej Pradze, przy ul. Wrzesińskiej. Tu za metr kwadratowy płaci się 25 tysięcy złotych...

Na Nowej Pradze, na północ od Dworca Wileńskiego, nowe plomby w zabudowie w przeciętnym standardzie sprzedawane są po średnich cenach stołecznych. Za 60 – metrowe mieszkanie w nowym budynku przy ulicy Środkowej trzeba zapłacić 530 tys. zł, co daje niecałe 8800 zł/mkw.

Obrzeża na wznoszącej

Do nieoczywistych, ale coraz popularniejszych rejonów stolicy należą obrzeża. Wynika to może nie tyle z superatrakcyjności tych lokalizacji (choć często mają się czym pochwalić), ale jednak przede wszystkim z cen – znacznie niższych niż w topowych dzielnicach miasta, takich jak Mokotów, Wilanów, Śródmieście, Ochota, Ursynów.

W Wawrze przedział cenowy nowych mieszkań z segmentu popularnego to około 5500 – 6800 zł/mkw. Są to stawki przynajmniej o około 2000 zł/mkw. niższe niż w najpopularniejszych dzielnicach miasta. Za mieszkanie w rejonie ulicy Klimontowskiej, około 10 km od centrum Warszawy trzeba zapłacić około 5800 zł/mkw. Na Miasteczku Wawer przy Bysławskiej (około 15 km od centrum) ceny kształtują się na poziomie od 6843 do 8946 zł od metra kwadratowego.

Z kolei na północy stolicy atrakcyjnymi stawkami kusi Białołęka. I tu poziom cen to mniej więcej 5500 – 6500 zł/mkw. Na Białołęce, podobnie jak na obrzeżach po zachodniej stornie stolicy – Bemowie, Bielanach czy Ursusie obecnie buduje się bardzo dużo. Wynika to choćby z faktu szybkiego kurczenia się terenów inwestycyjnych w bardziej centralnych lokalizacjach.

Popyt jest wysoki, co nie powinno dziwić, biorąc pod uwagę, że w promieniu powyżej 10 km od centrum, ceny potrafią spaść nawet do poziomu 5000 zł/mkw. Dla przykładu – na Osiedlu Margerytka w lokalizacji Szamocin na Białołęce, około 12 km od centrum, za 65 – metrowe mieszkanie zapłacimy 345 tys. zł, czyli po nieco ponad 5200 zł za metr kwadratowy. Jest to stawka o blisko 40 proc. niższa od warszawskiej średniej.

Na razie peryferie rywalizują z takimi topowymi lokalizacjami jak Śródmieście czy Mokotów, głównie ceną, ale należy zakładać, że w związku z dynamicznie rozbudowującą się stolicą z czasem i na te lokalizacje wykształci się swoista moda podyktowania nie tylko czynnikami ekonomicznymi.