Inwestowanie w stare fabryki i kościoły

Dawne obiekty przemysłowe zyskują nowe życie w nowych realizacjach deweloperskich. Po odnowieniu i przystosowaniu do nowych funkcji, ich dawne przeznaczenie nadaje mieszkaniom, biurom, hotelom swoistego, niepowtarzalnego smaczku. M.in. dlatego na nieruchomościach nietypowych - o zaskakującym, dawnym przeznaczeniu - da się obecnie zarobić. Firmy szukają takich obiektów, zwłaszcza świetnie zlokalizowanych.

Mowa nie tylko o dawnych fabrykach – paleta nieruchomości, które na pierwszy rzut oka nie mają nic wspólnego z nowoczesnymi realizacjami mieszkaniowymi czy komercyjnymi jest znacznie większa. Nowe zastosowanie znajdują choćby dawne wieże ciśnień, browary, młyny, spichlerze, koszary, oczywiście także dworce kolejowe, budynki pocztowe i wiele jeszcze innych budynków.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy inwestowanie w stare fabryki się opłaca
• czy w Polsce można zaaranżować nieużytkowany kościół na mieszkania
• ile kosztują lofty

Na Zachodzie do długiej listy nietypowych nieruchomości doliczyć można także... kościoły. Dawne świątynie stanowią obecnie łakomy kąsek komercyjny. Wielu może taki stan rzeczy oburzać, ale takie są fakty. W zlaicyzowanej Zachodniej Europie świątynie mają coraz częściej wartość wyłącznie komercyjną, czasem zabytkową.

Do najbardziej jaskrawych należy przypadek z katolickiej Irlandii, gdzie były kościół pod wezwaniem św. Marii w Dublinie został przerobiony na bar. Warto tu zaznaczyć, że atrakcją dla gości są zachowane wielkie, zabytkowe organy. Jeśli kogoś oburza pub w miejscu świętym, chyba jeszcze gorzej zareaguje na … centrum handlowe. W miejscowości Bournemouth w Wielkiej Brytanii dawny kościół Metodystów dziś funkcjonuje jako… hipermarket Tesco. Z kolei w Mediolanie, we Włoszech dawny kościół pełni rolę klubu nocnego.

To ekstremalne przykłady, ale na laickim Zachodzie nikogo nie dziwi wykorzystywanie dawnych świątyń do nowych celów. U nas z taką sytuacją mamy do czynienia ekstremalnie rzadko. Jeśli już, to na cele związane z kulturą, są adaptowane dawne kościoły ewangelickie, protestanckie itp. - krótko mówiąc świątynie niekatolickie.

Biura i handel w fabrykach

Choć kościołów się nie adaptuje, to innych nietypowych nieruchomości „obsadzonych” w zupełnie nowych rolach, nie brakuje. Dlaczego inwestorzy sięgają po dawne fabryki, nieruchomości infrastrukturalne i inne o nietypowym przeznaczeniu? Najczęściej chodzi o dobrą, wielkomiejską lokalizację. O atrakcyjne tereny inwestycyjne jest trudno, stąd firmy wchodzą w rejony ze starszą zabudową, nawet jeśli np. z powodu ochrony konserwatora zabytków nie da się jej wyburzyć.

Czasem to, by pozostawić przynajmniej jakąś część dawnej fabryki, jest samodzielną decyzją inwestora, który dopatruje się marketingowej wartości takich projektów. Liczy się wygląd i charakter obiektu, zwłaszcza gdy chodzi np. o hotele czy mieszkania z wyższej półki. Te bardzo dobrze „czują się” choćby w dawnych młynach, spichlerzach, browarach itp.

Czasem dawna funkcja nieruchomości bywa na tyle ciekawa, że dodaje smaczku całemu projektowi. Można tu wspomnieć choćby o Centrum Praskim Koneser w Warszawie, gdzie przed laty mieściła się Wytwórnia Wódek „Koneser”. Dziś w dawnej fabrycznej architekturze są biura, lofty, lokale, ale jest i zaaranżowane przez inwestora Muzeum Polskiej Wódki. Na tym przykładzie widać, że dawne funkcje nieruchomości mogą stanowić atrakcyjny „haczyk” marketingowy.

Dziś w byłych fabrykach powstają najczęściej biura i centra handlowe. Prekursorem w tym zakresie jest łódzka Manufaktura, która do dziś stanowi punktu odniesienia dla innych tego typu realizacji. Wśród najbardziej prestiżowych centrów handlowych w dawnych fabrykach można wspomnieć również m.in. o Starym Browarze w Poznaniu. Obecnie takich projektów realizuje się bardzo dużo, by wspomnieć również  m.in. o ArtNorblin, czy zmodernizowanej Hali Koszyki w Warszawie.

 

Lofty

Oprócz biur i handlu w dawnych obiektach przemysłowych i infrastrukturalnych wyrastają lofty, a więc  mieszkania w zaadaptowanych budynkach fabrycznych. Lofty z założenia powinny być dużymi nieruchomościami typu open space, najczęściej dwupoziomowymi, z zachowanymi elementami fabrycznymi – takimi jak choćby filary podpierające, stalowe schody i balustrady na wyższej kondygnacji, wielkie okna itp.

Takie były „pierwotne” lofty ze Stanów Zjednoczonych z połowy XX wieku, kiedy to datuje się powstanie tego typu nieruchomości mieszkalnych. Dziś pod zbiorczą nazwą lofty rozumie się po prostu nieruchomości o podwyższonym standardzie lub apartamenty w dawnych budynkach fabrycznych, infrastrukturalnych itp. Elementy fabryczne – prawdziwe czy dodane (w projektach typu soft – lofty) mają zwiększać atrakcyjność takich nieruchomości.

Jeśli chcemy zamieszkać w loftach, powinniśmy mieć dość gruby portfel, bo stawki są zazwyczaj wyraźnie podwyższone w stosunku do lokalnych średnich cenowych. Dla przykładu – ceny za lofty we wspomnianym Praskim Centrum Koneser zaczynają się od blisko 10 tys. zł/mkw. Za luksusowe lofty w projekcie Wrzesińska 12 na Pradze Północ trzeba będzie już jednak zapłać od 25 tys. zł/mkw. w górę.

We Wrocławiu za lofty Przy Fosie w świetnie zlokalizowanym projekcie (kilkaset metrów od Rynku ) Bulwary Wrocławskie, w nieruchomościach po dawnym szpitalu, płaci się powyżej 11 tys. zł/mkw. Inny projekt loftowy to Browary Wrocławskie, który ma powstać w przepięknym kompleksie po dawnym XIX-wiecznym browarze w dzielnicy Śródmieście. Tu stawki zaczynają się od 7100 zł/mkw., a więc są o blisko 1000 zł/mkw. wyższe od wrocławskiej średniej cenowej.

Browary Wrocławskie

Czy warto?

W powyższym tekście nie zmieściliśmy wielu przykładów wykorzystania innych typów nieruchomości. Tryumfy święcą choćby dawne dworce kolejowe, szpitale, obiekty wojskowe, czy np. wieże ciśnień (by wspomnieć piękną rewitalizację we Wrocławiu wieży przy ul. Wiśniowej). Tak więc pytanie, czy warto inwestować w takie nieruchomości i czy da się na nich zarobić, jest pytaniem retorycznym. Rynek sam udziela pozytywnej odpowiedzi. Obecnie mamy do czynienia z prawdziwym renesansem najróżniejszych rewitalizacji, przebudów, adaptacji itp. Panuje moda na wykorzystanie dawnych nieruchomości, pierwotnie przeznaczonych do zupełnie innych celów.

Dobrym posunięciem może być więc inwestycja w taki obiekt z planem późniejszej sprzedaży inwestorowi – pod warunkiem oczywiście, że jest to nieruchomość o sporym potencjale. Liczy się ogólny stan techniczny budynku, zakres ewentualnej ochrony konserwatorskiej, możliwość wykorzystania dla nowych celów, potencjał marketingowy i oczywiście lokalizacja.