Nasze mieszkania kurczą się już od 5 lat

W kontekście wyników krajowej „mieszkaniówki”, najczęściej mówi się o liczbie lokali i domów, które zostały oddane do użytkowania. Znacznie rzadziej poruszanym tematem jest powierzchnia takich ukończonych mieszkań. Warto wziąć pod lupę odpowiednie dane, gdyż mówimy o milionach metrów kwadratowych rocznie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładnie sprawdzić, ile takich milionów mkw. przez ostatnie lata ukończyli krajowi inwestorzy. Kolejną ciekawą kwestią wydaje się spadek średniej powierzchni mieszkania oddawanego do użytku w Polsce.  

Łączny metraż nowych mieszkań rośnie wolniej niż ich liczba

Przeanalizowanie łącznej powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania wydaje się dobrym pomysłem, ponieważ Główny Urząd Statystyczny niedawno opublikował informacje na ten temat dotyczące 2018 r. Takie najnowsze wyniki zostały uwzględnione na poniższym wykresie. Prezentuje on łączną powierzchnię użytkową mieszkań, które od 2004 r. do 2018 r. ukończyli wszyscy polscy inwestorzy. W 2018 r. taki łączny metraż oscylował na poziomie 16,71 mln metrów kwadratowych. Przez cały analizowany okres (lata 2004 - 2018), GUS tylko raz odnotował większą wartość (patrz poniższy wykres). Mowa o wyniku z 2008 r. wynoszącym 17,19 mln mkw. Wtedy wielu deweloperów kończyło mieszkania rozpoczęte na początku boomu hipotecznego. Takie lokale były relatywnie duże (podobnie jak powstające prywatne domy), ponieważ banki liberalnie oceniały zdolność kredytową i kusiły niskim oprocentowaniem kredytów w CHF.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2018 r. łączna powierzchnia wszystkich mieszkań ukończonych przez polskich inwestorów wzrosła o 1,0%. Bardziej zwiększyła się całkowita liczba ukończonych mieszkań (lokali i domów). Ostateczne informacje Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że od stycznia do grudnia 2018 r. oddano do użytku o 3,8% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Taka rozbieżność poziomu rocznych zmian (+1,0% vs +3,8%) sugeruje spadek przeciętnej powierzchni mieszkania ukończonego przez wszystkich inwestorów.
 

Maleją zarówno prywatne domy, jak i lokale deweloperskie

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak bardzo rozbieżność pomiędzy wzrostem liczby i łącznej powierzchni mieszkań ukończonych w 2018 r. wpłynęła na przeciętny metraż takich lokali oraz domów. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują, że spadek przeciętnej powierzchni wszystkich ukończonych mieszkań wyniósł 2,5 mkw. (z 92,7 mkw. w 2017 r. do 90,2 mkw. w 2018 r.). Poniższa tabela prezentuje również „GUS-owskie” dane o średniej powierzchni mieszkań w poprzednich latach (2004 r. - 2016 r.). Warto zwrócić uwagę, że najwyższy wynik (aż 107,5 mkw.) notowano w 2004 r. Średni metraż obliczony dla 2018 r. okazał się najmniejszy w całym analizowanym okresie. Trzeba również dodać, że w latach 2014 - 2018 spadki średniej powierzchni wszystkich ukończonych mieszkań były ciągłe. Największa ujemna zmiana (-5,3%) miała miejsce w 2016 r.

Przyczyny długookresowych spadków średniej powierzchni mieszkań oddawanych do użytku przez polskich inwestorów na pewno są dość złożone. Podstawowym czynnikiem wydaje się malejącą wielkość gospodarstw domowych połączona ze wzrostem liczby singli w młodym i średnim wieku. W relacji do poprzedniego boomu hipotecznego (2005 r. - 2008 r.), znaczenie może mieć mniej liberalna polityka kredytowa banków. Jeżeli chodzi o trzy - cztery ostatnie lata, to warto zwrócić uwagę na aktywizację deweloperów (statystycznie budujących mniejsze mieszkania niż prywatni inwestorzy) i szybki wzrost cen lokali oraz kosztów budowy domów. Statystyki GUS-u wskazują, że średnia powierzchnia nowych mieszkań spada zarówno w przypadku indywidualnych inwestorów (budujących domy na własny użytek), jak i deweloperów. W 2018 r. przeciętny ukończony dom liczył sobie 144,2 mkw. i był o 0,6% mniejszy niż rok wcześniej. Analogiczny spadek średniej powierzchni nowych mieszkań deweloperskich wyniósł 0,8%. Takie lokale i domy przeznaczone na sprzedaż, w 2018 r. średnio liczyły sobie 60,7 mkw. Ten wynik był zawyżany przez nowe domy, które są znacznie większe od lokali i stanowią około 4% oferty deweloperów.