Mieszkania za 3000 zł/mkw. - gdzie ich szukać?

Andrzej Prajsnar
Andrzej Prajsnar

Data publikacji: 08.03.2016, Data aktualizacji: 02.06.2017

Średnia ocen 2/5 na podstawie 2 głosów

Mieszkania za 3000 zł/mkw. - gdzie ich szukać?
Analizy dotyczące rynku mieszkaniowego, zwykle skupiają się na sześciu największych metropoliach (Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku). W tych miastach można znaleźć około 70% lokali oferowanych przez deweloperów (dane portalu RynekPierwotny.pl). Na terenie sześciu krajowych metropolii jest zawieranych również 36% wszystkich transakcji sprzedaży mieszkań (dane GUS-u z 2014 r.).

Jeżeli weźmiemy pod uwagę pozostałe rynki, to okaże się, że przeciętne ceny na poziomie 5000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. wcale nie są normą. W niektórych miastach wojewódzkich lub mniejszych ośrodkach miejskich, łatwo można znaleźć mieszkania kosztujące 2500 zł/mkw. - 3000 zł/mkw. Ceny takich „M” niestety pozostają w ścisłym związku z lokalnymi problemami (np. niskim poziomem płac, odpływem siły roboczej i wysokim bezrobociem).

Statystyczny lokal kupowany przez Polaka kosztuje około 4200 zł/mkw.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z 2014 roku, przeciętny lokal położony w granicach miasta kosztuje około 4240 zł/mkw. (patrz poniższy wykres). Tę transakcyjną cenę zawyżają wyniki z miast na prawach powiatu (średnio 4805 zł/mkw. w 2014 r.). Główny Urząd Statystyczny nie podał jeszcze analogicznych danych z 2015 roku. Można jednak przypuszczać, że znów odnotowano wzrost cen będący efektem ożywienia na rynku mieszkaniowym. W latach 2009 - 2014, dwa roczne spadki miały związek z:

  • korektą cenową po boomie hipotecznym i gorszą kondycją krajowej gospodarki (zobacz wynik z 2010 r.)
  • zakończeniem programu Rodzina na Swoim oraz kolejnym spowolnieniem gospodarczym (patrz wynik z 2013 r.). 

Po uwzględnieniuprzeciętnych cen mieszkań z 2009 r. i 2014 r. oraz skumulowanej inflacji CPI, okazuje się, że metraż realnie podrożał o 0,64%. To znacznie niższy wynik niż ten, który został obliczony na podstawie nominalnych cen (+12,69%). Można zatem stwierdzić, że po wliczeniu inflacji, średnia cena polskich lokali, praktycznie nie zmieniła się od 2009 r. do 2014 r. 

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Lokalne problemy w przyszłości będą skutkować spadkiem cen metrażu        

Nawet wśród miast wojewódzkich można znaleźć lokalizacje, w których ceny nowych lub używanych mieszkań są znacznie niższe od ogólnokrajowej średniej (patrz tabela). Relatywnie niskim poziomem cen metrażu cechują się takie miasta jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Łódź, Opole i Zielona Góra. Do tej grupy należy też Gorzów Wielkopolski. Narodowy Bank Polski nie podaje jednak dokładnych statystyk cenowych dla tego miasta. 

Atrakcyjne ceny mieszkań w analizowanych miastach, niestety mają związek z niekorzystnym saldem migracji oraz problemami ekonomicznymi. Modelowym przykładem mogą być Kielce. W tym ponad dwustutysięcznym mieście, średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw osiąga tylko 87% ogólnokrajowej średniej (2015 r.), a przeciętna stopa bezrobocia od 2005 r. do 2014 r. wynosiła aż 140% wyniku z wszystkich miast wojewódzkich.

To tłumaczy, dlaczego wskaźnik salda migracji osób w wieku produkcyjnym, prezentuje się bardzo źle. Od 2005 roku do 2014 roku, wyjeżdżało średnio 49 na każde 10 000 kieleckich pracowników (ten wynik roczny uwzględnia krajowe migracje na pobyt stały). Rzeczywisty poziom migracji zapewne był wyższy. Poważny problem z zatrzymaniem siły roboczej mają również takie miasta jak Bydgoszcz i Katowice. W stolicy Górnego Śląska, średnie wynagrodzenie osiąga wysoki poziom (patrz powyższa tabela). Trzeba jednak pamiętać, że ten wynik zawyżają zarobki notowane w sektorze wydobywczym.

Relatywnie niskie ceny mieszkań z sześciu porównywanych miast, sygnalizują pewien problem, który prawdopodobnie będzie się pogłębiał w kolejnych latach. Mowa o migracji pracowników do najbardziej atrakcyjnych ośrodków miejskich (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta). Taki proces napędza rynki nieruchomości w krajowych metropoliach i oznacza problemy dla osób sprzedających lokal na terenie Katowic, Kielc lub Bydgoszczy. Odpływ siły roboczej w połączeniu z problemami demograficznymi, będzie negatywnie wpływać na ceny mieszkań z sześciu analizowanych miast oraz mniejszych miejscowości.      

Andrzej Prajsnar
Andrzej Prajsnar

Ekspert i analityk portalu RynekPierwotny.pl od 2012 roku.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Nagrody i wyróżnienia

    nagroda forbes 2022
    nagroda forbes 2021
    nagroda digital excellence awards 2022
    nagroda laur klienta 2023
    nagroda dobry pracodawca 2023
    nagroda gazele biznesu 2023
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: