Które powiaty odstraszają deweloperów?

Wyniki analiz portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w czasach poprzedniego boomu mieszkaniowego (2015 r. - 2019 r.) miała miejsce aktywizacja wielu mniejszych rynków deweloperskich (np. olsztyńskiego oraz bydgoskiego). Pomimo tej pozytywnej zmiany, na mapie Polski nadal znajdziemy liczne powiaty, w których praktycznie nie powstają mieszkania deweloperskie.

Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się tym lokalizacjom i odpowiedzieć na pytanie, dlaczego pewne części naszego kraju odstraszają deweloperów. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w których powiatach buduje się najmniej mieszkań
• dlaczego deweloperzy omijają niektóre powiaty
• czy rynek pracy ma wpływ na lokalizację inwestycji deweloperskich

Brak nowych mieszkań deweloperskich nie jest rzadkością 

Od pewnego czasu, nieco łatwiej można zidentyfikować powiaty i miasta na prawach powiatu, które cechują się niską aktywnością deweloperów. Chodzi tutaj o zmianę w metodologii GUS-u. Wspomniana instytucja zaczęła zaliczać mieszkania budowane (na sprzedaż lub wynajem) przez jednoosobowych przedsiębiorców do tej samej kategorii co projekty spółek deweloperskich. To ważna zmiana, bo na wielu małych rynkach ważną rolę pełnią właśnie przedsiębiorcy zajmujący się działalnością deweloperską (czasem w ramach uzupełnienia np. dla usług budowlanych).  

Nawet po uwzględnieniu wspomnianych „mikro - deweloperów” okazało się, że w 2018 r. i 2019 r. na terenie niektórych polskich powiatów, budownictwo na sprzedaż lub wynajem praktycznie nie istniało. Poniższa tabela przedstawia dwadzieścia jeden takich lokalizacji cechujących się bardzo niską aktywnością deweloperów. Warto zwrócić uwagę, że do analizowanej grupy nie trafiło żadne miasto na prawach powiatu.

Na terenie wielu spośród powiatów prezentowanych w poniższej tabeli, rok 2018 lub 2019 zakończył się brakiem jakichkolwiek nowych mieszkań (lokali lub domów) na sprzedaż/wynajem. Takie zjawisko zaobserwowano m.in. w powiecie zawierciańskim, hrubieszowskim, zamojskim, sztumskim, radomskim, nowosądeckim, proszowickim, suskim, lipskim oraz łobeskim. Wszystkie analizowane powiaty z poniższej tabeli cechowały się średnioroczną liczbą nowych mieszkań deweloperskich mniejszą niż pięć (wynik z lat 2018 - 2019).

Ponadto w całej Polsce można było znaleźć aż 39 powiatów ze średnią liczbą ukończonych lokali i domów deweloperskich mniejszą niż dwadzieścia rocznie. Ten wynik dotyczący lat 2018 - 2019 pokazuje, że niektóre regiony naszego kraju są praktycznie wyłączone z działalności deweloperów. Warto jednak wspomnieć o sporej poprawie, bo analogiczny wynik z 2016 r. - 2017 r. mówił o 99 takich powiatach i miastach na prawach powiatu.   

Kiepska kondycja rynku pracy zniechęca lokalnych inwestorów 

Niektóre spośród powiatów wymienionych w powyższej tabeli, znajdują się z dala od dużych i średnich ośrodków miejskich. Samo położenie nie tłumaczy jednak braku aktywności deweloperów. O niesprzyjającej lokalizacji nie można mówić na przykład w odniesieniu do powiatu radomskiego lub proszowickiego. Wydaje się, że równie ważnym czynnikiem jest kiepska kondycja lokalnych rynków pracy, która skutecznie zniechęcą przedsiębiorców do podejmowania aktywności deweloperskiej (np. budowy nowych mieszkań na terenie miasta będącego stolicą powiatu albo w jego okolicach).

Informacje widoczne na poniższym wykresie potwierdzają, że praktycznie każdy z powiatów wcześniej prezentowanych w tabeli, zmaga się z kłopotami dotyczącymi rynku pracy. Mowa o ponadprzeciętnym bezrobociu lub niskim poziomie wynagrodzeń. Często te dwa problemy występują jednocześnie. Przykład stanowi powiat łobeski, w którym bezrobocie rejestrowane ponad trzykrotnie przekraczało krajową średnią (2019 r.), a typowe wynagrodzenie brutto z 2019 r. było o 17% niższe od przeciętnej polskiej stawki (patrz poniższy wykres).

O wpływie sytuacji gospodarczej na rozwój budownictwa deweloperskiego, świadczą również pozytywne przykłady polskich powiatów. Warto tutaj wspomnieć o powiecie nowosolskim. Znacząca poprawa koniunktury gospodarczej na opisywanym obszarze (mierzona m.in. spadkiem bezrobocia) sprawiła, że deweloperzy przez dwa lata (2018 r. - 2019 r.) ukończyli tam 264 mieszkania. Gorsze wyniki odnotowano nawet dla takich miast na prawach powiatu jak np. Wałbrzych, Przemyśl, Piotrków Trybunalski, Dąbrowa Górnicza, Siemianowice Śląskie oraz Nowy Sącz.