Które miasta utracą najwięcej mieszkańców?

Deweloperzy mieszkaniowi obecnie nie narzekają na popyt. Wyniki sprzedaży na pewno poprawi odbicie gospodarcze po trzech falach pandemii COVID-19. Dobra koniunktura w branży deweloperskiej prawdopodobnie będzie trwała do końca bieżącej dekady. Sytuacja stanie się mniej sprzyjająca dla inwestorów mieszkaniowych, gdy liczba emerytów przypadających na 1000 osób w wieku produkcyjnym wzrośnie np. o 20% - 30%. To będzie sygnał kończący deweloperską hossę w niemal wszystkich większych miastach.

Rozwój powiatów graniczących z metropoliami (np. powiatu wrocławskiego i powiatu poznańskiego) w pewnym stopniu skompensuje deweloperom skutki spadku liczby ludności największych polskich miast.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądają prognozowane zmiany populacji największych miast w Polsce
• z których miast wyjedzie najwięcej mieszkańców
• co jest przyczyną spadku liczby ludności

GUS prognozuje, jak zmieni się liczba ludności w polskich gminach 

Warto wiedzieć, że Główny Urząd Statystyczny w 2017 r. opublikował najnowsze opracowanie z cyklu swoich prognoz demograficznych. Jest to wyjątkowa analiza, która prezentuje projekcje liczby ludności na poziomie poszczególnych gmin. Zatem warto pokazać wyniki prognozy GUS dotyczące największych ośrodków miejskich. Wydaje się bowiem, że prognoza z 2017 r. nie uległa dużej dezaktualizacji w ciągu ostatnich czterech lat. Oczywiście, nie uwzględnia ona m.in. skutków epidemii COVID-19, co trzeba mieć na uwadze.  

Perspektywa dwumilionowej stolicy coraz bardziej wątpliwa 

Poniższy wykres prezentuje wyniki „gminnej” prognozy GUS-u w odniesieniu do dziesięciu największych ośrodków miejskich. Tylko jeden z nich (Warszawa) do 2030 r. ma odnotować znaczący wzrost liczby ludności. Po uwzględnieniu swoich założeń, Główny Urząd Statystyczny obliczył, że za 9 lat stolica powinna mieć o 3% więcej mieszkańców niż obecnie. Mimo tego, perspektywa dwumilionowej Warszawy (w obecnych granicach) staje się coraz mniej prawdopodobna.

Możliwość trzyprocentowego wzrostu oficjalnej liczby ludności Warszawy prezentuje się jednak obiecująco w porównaniu do wyników dotyczących innych miast. Przykładowo, populacja Łodzi od 2020 r. do 2030 r. ma spaść o kolejne 8%. Niewiele lepiej wyglądają projekcje dotyczące liczby ludności Bydgoszczy (-6% do 2030 r.) oraz Poznania (-5%).

Łódź, Katowice i Lublin - miasta najbardziej zagrożone wyludnieniem  

Analiza wykraczająca poza 2030 rok, musi uwzględniać starszą prognozę demograficzną GUS. Podobnie jak nowsza projekcja dotycząca gmin, ta prognoza przewiduje wzrosty liczby ludności na terenie Warszawy. W porównaniu z innymi ośrodkami miejskimi, prognozowana sytuacja demograficzna stolicy nie prezentuje się najgorzej (patrz poniższa tabela).

Tej oceny nie zmienia nawet fakt, że liczba emerytów przypadających na 1000 warszawiaków w wieku produkcyjnym, może wzrosnąć z 363 (2015 r.) do 489 (2050 r.). Kryzys demograficzny odciśnie jeszcze większe piętno na innych metropoliach. Wystarczy wspomnieć, że w perspektywie 35 lat prognozowana zmiana liczby mieszkańców Łodzi wynosi -31% (spadek z 699 tys. do 485 tys.). Ogromny ubytek ludności jest przewidywany również w:

• Poznaniu (-26% w relacji do 2015 r.)
• Bydgoszczy (-26%)
• podregionie katowickim (-25%)
• Lublinie (-22%)

Nieco mniejszy spadek liczby mieszkańców, GUS prognozuje dla Trójmiasta i Szczecina (odpowiednio: 14%, 16%). Na tle fatalnych wyników z innych miast, zmiany dotyczące Krakowa oraz Wrocławia (-6%, -8%) mogą wydawać się dość optymistycznym akcentem.

Dwie metropolie z południowej części kraju (Kraków i Wrocław) nie unikną jednak poważnych zmian w strukturze wiekowej ludności. W 2015 r. na 1000 krakowian w wieku produkcyjnym przypadało 333 emerytów. Za 30 lat ten wynik może zbliżyć się już do 500 (patrz poniższe zestawienie). W siedmiu innych ośrodkach miejskich emeryci będą stanowili jeszcze większe obciążenie dla sektora publicznego. Negatywne zmiany najbardziej odczują mieszkańcy Łodzi, Lublina oraz podregionu katowickiego. 

Deweloperzy będą musieli uwzględnić suburbanizację 

W ramach podsumowania, warto wspomnieć, że powyższe prognozy uwzględniają zmiany demograficzne dotyczące obecnych granic poszczególnych miast. W okolicach Warszawy, Wrocławia lub Poznania sytuacja demograficzna na pewno będzie nieco lepsza, gdyż obecnie osiedla się tam sporo młodych rodzin. Suburbanizacja skutkująca częstymi wyprowadzkami poza miasto prawdopodobnie wpłynie na ofertę deweloperów, którzy będą budować więcej mieszkań i domów na terenach graniczących z dużymi miastami.