Które adresy w Warszawie są najtańsze?

Informacje dotyczące poziomu cen lokali, zwykle podaje się z uwzględnieniem poszczególnych dzielnic Warszawy. Takie dane prezentują jedynie ogólną sytuację na stołecznym rynku mieszkaniowym. Osoby poszukujące bardziej szczegółowych informacji mogą skorzystać z map, które udostępnia warszawski magistrat. Wspomniane mapy w ciekawy sposób przedstawiają rozkład cen stołecznych mieszkań (zarówno nowych, jak i używanych).

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w których warszawskich dzielnicach mieszkania są najtańsze
• gdzie mieszkania kosztują najwięcej
• czy pod względem cen warszawski rynek pierwotny i wtórny prezentuje zbliżony poziom

Dane z RCiWN są nie najnowsze ale bardzo ciekawe 

Użyteczne dane o cenach mieszkań można znaleźć na stronie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy. Warszawski magistrat publikuje i na bieżąco uaktualnia informacje, które pochodzą z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Zawartość stołecznej bazy danych RCiWN jest przedstawiana na interaktywnej mapie stolicy. Dzięki temu można na przykład sprawdzić, jakie w 2019 r. było zróżnicowanie średnich cen lokali deweloperskich (patrz poniżej).

Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, ze względu na swoją specyfikę uwzględnia stawki transakcyjne (tzn. pomniejszone o rabaty sprzedawcy). Dane z RCiWN, które zaprezentowano na poniższych mapach nie są najbardziej aktualne. Niemniej jednak warto sprawdzić te informacje, gdyż pokazują one pewne relacje cenowe nie ulegające zbyt dużym zmianom w czasie. 

Tańsze mieszkania nie tylko na Białołęce 

Na przedstawionej mapie, uwagę zwraca przewaga koloru zielonego, pomarańczowego i żółtego. Zielenią zostały zaznaczone obszary, na których średnia cena transakcyjna sprzedanych mieszkań deweloperskich wynosiła od 5000 zł/mkw. do 7000 zł/mkw. Żółta powierzchnia sygnalizuje stawki transakcyjne na poziomie 7000 zł/mkw. - 9000 zł/mkw. Kolorem pomarańczowym i czerwonym zostały wyróżnione „najdroższe” ulice w Warszawie. Prócz ścisłego centrum (dzielnica Śródmieście), obszary mieszkaniowego luksusu znajdziemy na terenie Bielan, Mokotowa, Ochoty, Pragi - Południe, Ursynowa, Woli oraz Żoliborza.

Pewną ciekawostką jest obecność niewielkich obszarów zaznaczonych na niebiesko. Kolor niebieski zaznacza tereny, na których średnia cena transakcyjna nowych „M” nie przekraczała 5000 zł/mkw. W 2019 r. Białołęka była jedyną dzielnicą, w której sprzedawano tak tanie mieszkania. Jeżeli porównamy ze sobą mapy dotyczące 2014 roku oraz 2019 roku, to można bardzo łatwo zauważyć, że zasięg występowania nowych mieszkań kosztujących poniżej 5000 zł/mkw. skurczył się znacząco. Już pod koniec 2019 r. wspomniane lokale były wielką rzadkością.

Informacje zaprezentowane na pierwszej mapie, są dość zbieżne z późniejszymi danymi portalu RynekPierwotny.pl. Poniższa tabela przedstawia zróżnicowanie średnich cen ofertowych nowych mieszkań we wszystkich dzielnicach Warszawy. Po uwzględnieniu dostępnych lokali okazało się, że w połowie 2021 r. uśredniona cena metrażu wynosiła od 8228 zł/mkw. (Wawer) do 23 358 zł/mkw. (Śródmieście).

Do grupy „najtańszych” lokalizacji kwalifikował się też teren Białołęki (8 453 zł/mkw.), Rembertowa (9 074 zł/mkw.) oraz Ursusa (9 053 zł/mkw.). Średnie ceny w tych częściach stolicy nadal są znacznie niższe od wyniku obliczonego dla całej Warszawy (11 014 zł/mkw. pod koniec czerwca 2021 r.). Warto również odnotować bardzo dużą różnicę cenową pomiędzy Śródmieściem oraz innymi dzielnicami, które uważa się za prestiżowe (przykład: Mokotów, Ochota, Wola, Żoliborz).  

Cenowa przewaga rynku wtórnego mało widoczna 

Na uwagę zasługują też informacje o cenach używanych lokali w stolicy. Kolejna mapa prezentuje odpowiednie dane z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (informacje z 2019 r.). Ze względu na podobieństwo obydwu map, można je ze sobą szybko porównać. Różnice są dość łatwo zauważalne. Na mapie dotyczącej rynku wtórnego, zobaczymy m.in. inny przebieg terenów cechujących się ponadprzeciętnymi cenami zakupionych mieszkań (powyżej 11 000 zł/mkw.).

Przedstawione informacje z RCiWN sugerują, że pod względem cen metrażu warszawski rynek pierwotny i wtórny prezentuje zbliżony poziom. Potwierdza to monitoring stawek transakcyjnych, prowadzony przez NBP. W II kw. 2021 r. nowe mieszkania były tylko o 2% droższe od swoich odpowiedników z warszawskiego rynku wtórnego. Bardzo niskim poziomem różnic cenowych między nowymi i używanymi lokalami cechuje się też Kraków. Zupełnie inna sytuacja panuje na terenie miast poprzemysłowych - między innymi Łodzi, Bydgoszczy oraz Katowic.