Samowola budowlana - legalizacja i kary

Większość prac budowlanych wymaga zdobycia pozwolenia na budowę lub przynajmniej zgłoszenia zamiaru ich wykonania. Wyjątków od tej reguły jest niewiele. Co zrobić, gdy zbudowaliśmy obiekt nie dopełniając wszystkich niezbędnych formalności? Nawet jeśli kupiliśmy dom od kogoś, kto postawił go bez pozwolenie na budowę, to na nas spoczywa obowiązek wyjaśnienia całego zamieszania.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną
• jaka jest kara za taki proceder
• kiedy nie trzeba płacić opłaty legalizacyjnej 

Samowola budowlana bez definicji

Samowola budowlana oznacza zrealizowanie obiektu bez niezbędnego zgłoszenia lub pozwolenia.

Przepisy nie wprowadzają definicji samowoli budowlanej i oficjalnie nie istnieje takie pojęcie. W praktyce za nielegalną uznaje się budowę, przebudowę lub rozbiórkę obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu przez urząd, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę oraz przystąpienie do użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niedopuszczalna jest również zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie kawiarni z budynku mieszkalnego – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.

A więc, choć stara maksyma mówi „wolność Tomku w swoim domku”, przy budowie domu lub jakichkolwiek innych budynków na działce musimy rygorystycznie przestrzegać przepisów. Grożą nam wysokie grzywny, a nawet kara więzienia.

Ważne! Do przystąpienia do prac budowlanych niezbędne jest ich zgłoszenie lub uzyskanie zezwolenia. Niedopełnienie formalności i niepowiadomienie o chęci podjęcia prac budowlanych w odpowiednim urzędzie oznacza samowolę budowlaną.

W myśl noweli Prawa budowlanego z połowy 2015 r. część obiektów wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego, część zaś jedynie zgłoszenia. Bez pozwolenia na budowę możemy np. postawić dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce stanowiącej obszar inwestycji. Podobnie w przypadku parterowych budynków gospodarczych, jak garaże, altany czy przydomowe oranżerie.

Wzór wniosku o pozwolenie na budowę Zobacz

Pamiętajmy, że likwidacja pozwoleń na budowę np. domów jednorodzinnych nie oznacza wcale, że inwestor może przystąpić do prac, nie spełniając określonych wymagań. Konieczne jest dokonanie wspomnianego zgłoszenia robót budowlanych, inaczej dochodzi do popełnienia przestępstwa, czyli tzw. samowoli budowlanej. 

Mimo większej świadomości i stosunkowo uproszczonych procedur, samowole budowlane nadal się zdarzają. I to dość często – zwłaszcza w przypadku, gdy właściciel decyduje się na rozbudowę domu, dobudowę kolejnego piętra lub postawienie garażu. Organem zajmującym się samowolami budowlanymi jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji można odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli jego postanowienie również nas nie satysfakcjonuje, pozostaje nam wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Kara za samowolę budowlaną

Jakie są konsekwencje samowoli budowlanej? Poważne! Sprawa może zakończyć albo nakazem rozbiórki obiektu, którego dotyczy samowola, albo legalizacją samowoli budowlanej. Do rzadkości nie należy też grzywna, kara ograniczenia wolności (która trwa min. miesiąc, a maks. 12 miesięcy; w jej trakcie skazany ma obowiązek m.in. kontrolowanej pracy na cele społeczne), a nawet więzienia do dwóch lat – w wyniku postępowania sądowego.

Legalizacja samowoli budowlanej

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi samowolę budowlaną, w pierwszej kolejności przeanalizuje, czy można ją zalegalizować. To jednak od właściciela zależy, czy skorzysta z tej możliwości. Jeśli nie zdecyduje się na legalizację samowoli budowlanej, wtedy nadzór budowlany wyda nakaz rozbiórki. Musimy też pamiętać, że legalizacja nie wyłącza odpowiedzialności karnej za popełnione przestępstwo.

To, czy uda nam się zalegalizować samowolę, zależy od wielu czynników.

Kiedy miała miejsce budowa?

Inaczej rozpatrywane są sprawy dotyczące budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. (czyli przed wejściem w życie nowego prawa budowlanego) inaczej postawionych po tym terminie, a jeszcze inaczej nielegalnych zmian w projekcie podczas trwającej inwestycji.

Legalizacja samowoli budowlanej, której budowę zakończono po 1994 r., możliwa jest tylko wtedy, gdy spełnione są łącznie dwa warunki: zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Gdy te warunki nie są spełnione budynek czeka rozbiórka.

Aby zalegalizować samowolę budowlaną sprzed 1995 r., trzeba wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt nadaje się do użytku.

Największą trudnością może być udowodnienie, że budowa zakończyła się przed 1995 rokiem. Nie zawsze zachowały się bowiem archiwalne dokumenty w urzędach. Warto odszukać stare rachunki za prace i materiały budowlane, zeznania świadków, jako dowód mogą też posłużyć archiwalne zdjęcia lotnicze,

Jeśli budowa jest w toku, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych i rozpocznie się procedura legalizacyjna. Aby zakończyła się dla nas pozytywnie, musimy skompletować szereg dokumentów. Niezbędne będzie przede wszystkim zaświadczenie o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego.

Jeśli planu nie ma, musimy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy, która może być dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego także w trakcie postępowania. Potrzebne również będą cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Obiekt wymagał zgłoszenia czy pozwolenie na budowę?

Zasady legalizacji różnią się również w zależności od tego, czy obiekt wymaga uzyskania pozwolenia na budowę czy jedynie zgłoszenia. 

W przypadku obiektu wymagającego pozwolenia na budowę, nie musimy się obawiać rozbiórki, jeśli tylko roboty były prowadzone zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, a sam obiekt nie narusza przepisów. Musimy się jednak liczyć ze wstrzymaniem budowy do czasu uzupełnienia dokumentacji (organ wskaże, jakie dokumenty są konieczne), czyli przede wszystkim projektu budowlanego, zaświadczeń poświadczających zgodność budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania itp. 

Jeżeli zaś procedura dotyczy obiektu wymagającego zgłoszenia, należy skompletować wypełnione zgłoszenie, projekty i rysunki, plan zagospodarowania oraz zaświadczenie dot. zgodności budowy z planem zagospodarowania. Właściwy organ może zaakceptować złożone informacje i dokumenty lub poprosić o ich uzupełnienie. Ustala również wysokość opłaty legalizacyjnej. Zależy ona od kwalifikacji obiektu (obiekt wzniesiony bez pozwolenia czy zgłoszenia).

Opłata legalizacyjna

Warunkiem sine qua non procesu legalizacji samowoli budowlanej jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. W przypadku obiektu wymagającego zgłoszenia opłata wynosi 2500 lub 5000 zł, natomiast dla budynków objętych pozwoleniem na budowę – jest to iloczyn pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, współczynnika kategorii obiektu oraz współczynnika jego wielkości. Opłaty nie są małe, dla przykładu w przypadku domu jednorodzinnego będzie to kwota 50 tys zł, legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł.

Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót budowlanych (jeśli samowolna budowa nie została zakończona). Naszym obowiązkiem jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli obiekt jest ukończony, nadzór budowlany ograniczy się do zatwierdzenia projektu.

Czy można uniknąć opłaty legalizacyjnej?

Opłata legalizacyjna ominie nas wyłącznie, jeśli obiekt został wybudowany przed 1 stycznia 1995 r. Zastosowanie mają wtedy przepisy prawa budowlanego z 1974 r. Pozwalają one na legalizację samowoli, pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia obiekty znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju oraz nie stanowią zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia. 

Zmiany projektu podczas budowy

Za samowolę budowlaną może być także uznane dokonanie daleko idących zmian w projekcie podczas budowy lub przebudowy domu, bez podjęcia starań o uzyskanie lub zmianę pozwolenia na budowę. Niestety, przepisy prawa nie definiują precyzyjnie i jednoznacznie granicy między istotnym a nieistotnym odstępstwem od projektu. Upraszczając można przyjąć, że istotne zmiany to te, które wymagają pozwolenie na budowę.

W takiej sytuacji musimy wstrzymać inwestycję (jeśli jeszcze się toczy), złożyć wniosek o legalizację, dołączyć do niego nowy projekt zamienny i czekać na decyzję o zatwierdzeniu projektu i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Na koniec inwestor musi dodatkowo uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu.

Samowola budowlana - przedawnienie

Co istotne, prawo budowlane, czyli również przepisy dotyczące samowoli budowlanej, nie ulegają przedawnieniu. Oznacza to, że decyzja o rozbiórce może zostać podjęta nawet po 20 latach od wybudowania danego obiektu. Przedawnieniu ulega z kolei odpowiedzialność karna określona w przepisach.

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę - wzór Zobacz