W jakich regionach kraju utrzymuje się popyt na rynku nieruchomości?

Rynek mieszkaniowy w Polsce cechuje się dużą rozpiętością cenową, nie tylko między największymi miastami, a tzw. prowincją, ale również porównując ceny w stolicach województw. Sprawdziliśmy, ile płaci się za mieszkania w poszczególnych regionach kraju i jakie lokalizacje cieszą się rosnącym zainteresowaniem.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Ile średnio płaci się za 1 mkw. mieszkania w miastach wojewódzkich Polski
• Gdzie znajdują się najdroższe mieszkania i domy w kraju
• Które lokalizacje zyskują na znaczeniu i przyciągają kupujących

Geografia rynku nieruchomości mieszkaniowych

Na polskim rynku mieszkaniowym dominuje kilka wiodących ośrodków. Z całą pewnością należą do nich takie miasta jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań. Do najdroższych lokalizacji należą też topowe miejscowości turystyczne: Zakopane, Sopot, Świnoujście i inne kurorty nadmorskie, ale też górskie - choćby Wisła, czy Karpacz.

Na drugim "biegunie" rynku znajduje się "cała reszta", a więc pozostałe stolice województw i średnie oraz mniejsze miasta. Co charakterystyczne - ceny mieszkań i domów w mniejszych ośrodkach nie różnią się znacząco między sobą, niezależnie od lokalizacji w kraju.

Zakopane

Gdzie w Polsce znajdują się najdroższe mieszkania i domy?

Najdroższą wielkomiejską dzielnicą mieszkaniową w naszym kraju jest warszawskie Śródmieście. W czołówce znajdzie się też kilka innych lokalizacji stołecznych, takich jak Mokotów, Wola, Żoliborz czy Ursynów.

Według danych NBP w Warszawie metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje przeciętnie 12750 zł (dane za III kw. 2022). Na Śródmieściu, a więc w ścisłym centrum stolicy stawki są o kilkadziesiąt procent wyższe i przeciętne kształtują się w przedziale 15 - 18 tys. zł/mkw. Bardzo wygórowane ceny to efekt umiejscowienia w tej dzielnicy najbardziej prestiżowych i najdroższych nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - choćby apartamentowców Złota 44 czy Cosmopolitan.

Bardzo droga jest oczywiście również starówka w Krakowie. Wg danych NBP metr kwadratowy mieszkania w stolicy Małopolski kosztuje blisko 11 700 zł. Stare Miasto i dzielnice okalające starówkę krakowską, takie jak choćby Krowodrza, czy prestiżowy Kazimierz są oczywiście znacznie droższe. Przeciętne stawki wynoszą tam około 14 - 15 tys. zł/mkw.

Do prestiżowych i bardzo drogich lokalizacji krakowskich należy również m.in. Wola Justowska, wchodząca w obszar dzielnicy Zwierzyniec. Zlokalizowane blisko centrum osiedle oferuje kameralny klimat, zieleń i niską zabudowę jednorodzinną, jednocześnie pozostając blisko ścisłego centrum miasta.

Wśród najdroższych lokalizacji w Polsce nie może zabraknąć też Trójmiasta, gdzie wskażemy m.in.na starówkę gdańską, prestiżowe Orłowo w Gdyni, czy okolice Monciaka w Sopocie. Bardzo drogie są generalnie wszelkie lokalizacje w pasie nadmorskim.Wg NBP metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku kosztuje aktualnie 11 600 zł, w Gdyni jest to 11 900 zł/mkw. Ceny w topowych lokalizacjach Trójmiasta będą o kilkadziesiąt procent wyższe. To samo dotyczy starówek w Poznaniu, czy Wrocławiu.

Sopot

Zróżnicowanie województw względem cen za 1 mkw.

Bardzo wysokie ceny mieszkań i domów w kilku topowych lokalizacjach kraju wynikają z dużego popytu na mieszkania w tych ośrodkach. Popyt to z kolei efekt wysokiej atrakcyjności danej lokalizacji - pod względem zawodowym, jako miejsca do życia, czy też atrakcyjności inwestycyjnej. Ta ostatnia związana jest przede wszystkim z dużą liczbą przyjezdnych, którzy generują zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.

Atrakcyjna praca przyciąga przyjezdnych z innych regionów kraju, jak i z zagranicy. Zabytki, rozrywka, życie nocne to z kolei "argumenty", które przyciągają turystów, tym samym generując zapotrzebowanie na mieszkania i apartamenty na wynajem krótkoterminowy, co również winduje ceny nieruchomości. W miastach takich jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto zakupy inwestycyjne pod wynajem stanowią spory odsetek całego wolumenu transakcji. Silny rynek najmu noclegowego to oczywiście również dźwignia cenowa w kurortach turystycznych - z Zakopanem i Sopotem na czele.

Bardzo wysokie ceny mieszkań z wiodących ośrodków: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania i Wrocławia przekładają się na średnie cenowe w miastach satelickich wokół metropolii i generalnie podnoszą średnią cen nieruchomości dla całych województw. Pozostałe miasta regionalne są już wyraźnie tańsze, choć można i tu wskazać na lokalizacje atrakcyjniejsze, "tygrysy" rynku mieszkaniowego, które szybko doszlusowują do czołówki.

Wrocław

Zachodniopomorskie

Na pewno fenomenem jest Szczecin. Stolica województwa zachodniopomorskiego charakteryzuje się zaskakująco wysokimi cenami nieruchomości. Wg ostatnich danych NBP średnie stawki za nowe mieszkania w Szczecinie wynoszą blisko 11 tys. zł i są na poziomie cen z Wrocławia.

W czym tkwi sekret wywindowanych cen z rynku szczecińskiego? Stolica województwa zachodniopomorskiego przyciąga inwestorów m.in. z segmentu rynku nieruchomości komercyjnych, głównie magazynowego, ma też bardzo dobre położenie - blisko Skandynawii i Niemiec. Blisko stąd na plaże Bałtyku a i Zalew Szczeciński przyciąga turystów. Dodatkowo Szczecin to prężny ośrodek akademicki. Wszystko to premiuje miasto jako bardzo atrakcyjną lokalizację m.in. dla kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych - jako lokatę kapitału, czy też pod wynajem.

Szczecin 

Łódzkie

Na drugim biegunie - a więc zaskakująco niskich cen nieruchomości mieszkaniowych - znajduje się z kolei Łódź. Miasto to jest obecnie czwartą pod względem liczby ludności metropolią w kraju. Łódź to silny ośrodek kulturalny, akademicki, ma też walory turystyczne. Mimo to cenowo znacznie odbiega od takich ośrodków jak Warszawa, Wrocław, Kraków.

Z ostatnich danych NBP wynika, że średnie stawki za nowe mieszkania w Łodzi wynoszą niecałe 8500 i choć w z kwartału na kwartał wyraźnie poszły w górę (w II kw. 2022 średnia wynosiła niecałe 8000 zł), to jednak ciągle są o 33 proc. niższe od cen w Warszawie i 27 proc. w porównaniu do stawek krakowskich.

Jakie województwa podbijają rynek nieruchomości?

W zestawieniach województw, w których wolumen sprzedaży mieszkań jest największy przoduje Mazowsze, oczywiście za sprawą największego rynku mieszkaniowego w Polsce, czyli Warszawy, jednak ten rok charakteryzuje się bardzo mocnym spadkiem sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych.

Wysokie stopy procentowe, a więc drogi pieniądz z banków, skutecznie ograniczają zdolność kredytową Polaków, zwłaszcza że ceny mieszkań w tym roku nadal rosły. Ten drugi czynnik wynika m.in. z rosnących kosztów budowy, które nie pozwalają firmom deweloperskim "zejść" z wygórowanych stawek. Poza tym, chcąc uniknąć nadpodaży mieszkań deweloperzy muszą ograniczyć inwestycje, by ograniczając podaż zrównoważyć słabnący popyt na mieszkania.

Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że w ciągu 11 miesięcy tego roku na stołecznym rynku mieszkaniowym firmy deweloperskie sprzedały ponad 10 tysięcy nowych lokali. Był to najwyższy wynik spośród 7 największych miast w kraju, jednak sprzedaż mieszkań w Warszawie zmniejszyła się rok do roku o 34 procent. We Wrocławiu spadek liczby nabywców wyniósł 44 proc., a w Gdańsku 38 proc. Deweloperzy w tych dwóch ostatnich miastach najbardziej odczuli dekoniunkturę.

Jakie lokalizacje zyskują na popularności?

Wracając do tzw. tygrysów rynku mieszkaniowego, a więc perspektywicznych lokalizacji, które przyciągają coraz więcej kupujących, oprócz województwa zachodniopomorskiego i Szczecina, możemy wskazać również z całą pewnością na Śląsk i Katowice. Średnie ceny mieszkań w stolicy regionu wynosiły ostatnio ponad 9 200 zł/mkw.

To szósty wynik wśród miast regionalnych w Polsce po Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu. Z całą pewnością mocno zaludniony, uprzemysłowiony Śląsk z szybko rozwijającymi się Katowicami stanowi bardzo atrakcyjną i perspektywiczną lokalizację dla inwestycji mieszkaniowych.

Z kolei na tzw. ścianie wschodniej za najatrakcyjniejszy obecnie rynek mieszkaniowy można uznać Lublin - ze średnimi cenami mieszkań wynoszącymi niecałe 9 000 zł/mkw. co stanowi 7 wynik wśród miast regionalnych w kraju. Lublin z piękną starówką, dużym wolumenem atrakcyjnych nieruchomości zabytkowych, rozwiniętą turystyką i życiem studenckim ma atuty, by przyciągać inwestorów zainteresowanych zarabianiem na nieruchomościach. To trzecia po Szczecinie i Katowicach najbardziej perspektywiczna lokalizacja wśród stolic województw w kraju.

Podsumowanie

Mijający rok był bardzo trudnym czasem dla wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego - zarówno dla kupujących, jak i deweloperów oraz sektora finansowego. Sprzedaż mieszkań mocno "zjechała", podobnie jak liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych. Mimo to rynek mieszkaniowy ciągle przyciąga kupujących. Nieruchomości traktowane są jako szansa lokaty kapitału pozwalająca uciec przed inflacją i dająca możliwość godziwego zarobku na wynajmie.

Poszukujący mieszkań pod inwestycje, także ze względu na wygórowane ceny, chętniej sięgają po alternatywne wobec wiodących ośrodków, za to perspektywiczne lokalizacje, gdzie nieruchomości są tańsze. Z czasem może się to okazać inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę.